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即將出版的《新財(cái)富》雜志3月號(hào)刊登了清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任、中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授的最新文章《論限購》。在此文中，李稻葵教授從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上系統(tǒng)分析了限購的本質(zhì)、理由、適用性及其后果，以求比較系統(tǒng)、精確地討論問題。以下為此文全文。

論限購

文章提要：在收入差距大而供給相對(duì)不足的情況下，經(jīng)濟(jì)學(xué)分析表明，針對(duì)必需品或消費(fèi)者偏好極為不均的產(chǎn)品進(jìn)行限購比傳統(tǒng)價(jià)格機(jī)制更為合理，因?yàn)橄拶徖搅瞬煌M(fèi)者之間的邊際效用。另一個(gè)比較新的理論是，限購，如資本管制，是調(diào)和資產(chǎn)市場的過大波動(dòng)的有效機(jī)制。本文論述，地產(chǎn)限購的本質(zhì)就是局部性的資本管制，是機(jī)制設(shè)計(jì)理論的具體運(yùn)用。地產(chǎn)限購成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計(jì)一個(gè)有效甄別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。地產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。因此，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方政府的賣地財(cái)政；建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制；借鑒德國、新加坡等國經(jīng)驗(yàn)，合理調(diào)節(jié)投資需求。這三條做到了，房地產(chǎn)限購也就具備了退出的條件。

在許多中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經(jīng)叛道的經(jīng)濟(jì)政策。的確，限購讓大家很自然地回想起計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，回想起憑票購物的時(shí)代，所以，中國經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于限購似乎有一種本能的反感。本文的主要目的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上分析限購的本質(zhì)、理由、適用性及其后果，以求比較系統(tǒng)、精確地討論問題。

限購的基本概念

什么是限購？其本質(zhì)是什么？限購指的是在市場上對(duì)買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對(duì)市場的一種干預(yù)。那么，在什么情況下用數(shù)量限制的方式比完全市場化自由買賣(即出價(jià)高者得)來得更合理呢？這是本文的核心問題?；卮疬@一問題必須要有一標(biāo)準(zhǔn)，即，必須定義什么是合理。為此我們必須有一明確的社會(huì)福利函數(shù)，僅僅是帕里托改進(jìn)的原則是不夠的，因?yàn)槲覀儠?huì)涉及各人之間的效用比較。我們以下的分析采用消費(fèi)者效用之和極大化這個(gè)相對(duì)常用的目標(biāo)函數(shù)。也就是說，我們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是消費(fèi)者效用之和是否最大。

傳統(tǒng)限購邏輯三要素：短缺，收入差距過大，特殊需求

限購的傳統(tǒng)理論是收入差距大，同時(shí)，限購的產(chǎn)品出現(xiàn)了供給不足，而且該產(chǎn)品是生活必需品(邊際效用下降較快)，或者該產(chǎn)品在各個(gè)消費(fèi)者之間效用差距極大。另一個(gè)產(chǎn)品是其他普通產(chǎn)品，其邊際效用是常數(shù)。這個(gè)理論在經(jīng)濟(jì)學(xué)界應(yīng)該不必太多解釋，沒有太多爭議，有點(diǎn)類似博弈論的百姓定理(Folk Theorem)，結(jié)論都知道，表述和證明各不同。

生活必需品(如糧食)的情形是這樣的。設(shè)想社會(huì)由兩人組成，其收入不均。如果糧食供給充足，低收入者有足夠收入，于是，兩位均以市場價(jià)消費(fèi)糧食，以至于各自都達(dá)到一定的糧食消費(fèi)量，余下收入消費(fèi)其他產(chǎn)品。因此，每人的糧食邊際效用均等，糧食的分配達(dá)到效用之和極大化。而假如糧食供給非常不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到以上的糧食消費(fèi)量之和，這時(shí)，如果繼續(xù)按照市場原則分配，糧食價(jià)格會(huì)飆漲，收入低者傾囊消費(fèi)于糧食，其消費(fèi)量還是比不上高收入者。于是，低收入者糧食消費(fèi)的邊際效用明顯大于高收入者(即更加饑餓)，社會(huì)福利沒有極大化。

現(xiàn)在如果引入限購，即每人限量購買一半的糧食供應(yīng)量，此時(shí)糧食需求下降，價(jià)格下降，結(jié)果會(huì)是拉平糧食消費(fèi)，拉平邊際效用，使得社會(huì)福利極大化。注意，如果收入是均等的，那么即便不限購，糧食消費(fèi)也會(huì)平等，社會(huì)福利也是極大化的。所以，憑票供應(yīng)如糧票制度合理性的一個(gè)必要條件是收入不均。

第二個(gè)例子是挽救生命的高端醫(yī)療服務(wù)。伴隨現(xiàn)代科技的發(fā)展，出現(xiàn)了一些可以延長乃至挽救生命的醫(yī)療技術(shù)。但由于是新技術(shù)，其供應(yīng)往往短缺，這些也是高成本的醫(yī)療技術(shù)。假設(shè)每個(gè)消費(fèi)者的偏好相同，即大家對(duì)延長生命所賦予的效用是一樣的。如果按照價(jià)格機(jī)制分配的話，那么，高收入者得到的更多，現(xiàn)實(shí)情況往往如此，但不是社會(huì)福利極大化的。后者要求限制對(duì)x的消費(fèi)，不是出價(jià)高者得，以此拉平消費(fèi)，均等邊際效用。要達(dá)到這個(gè)目的，辦法很多，比如用排隊(duì)的方式來解決。這也是限購的一種方式，因?yàn)橛绣X不一定買得到。

第三個(gè)例子稍微與眾不同一些，模型稍微復(fù)雜一點(diǎn)。那就是美國在越戰(zhàn)時(shí)期的強(qiáng)制征兵制度。當(dāng)時(shí)的辦法就是按照出生年月抽簽。我在密西根大學(xué)工作時(shí)的一位同事Roger Gordon不幸被抽中，當(dāng)過兵，但他有一技之長，在軍樂隊(duì)吹單簧管，沒上第一線。因此，他對(duì)征兵問題感受極深。我與他以及今日清華同事白重恩曾經(jīng)合寫過一篇文章。該文是談經(jīng)濟(jì)改革中的稅收問題，原本與征兵無關(guān)，但寫作過程中，Roger特別談到征兵問題，隨后以此為靈感創(chuàng)造模型。我和白重恩開始略感突兀，還是欣然接受。該模型描述了這樣一個(gè)道理。如果使用市場機(jī)制，逃脫征兵的指標(biāo)會(huì)有個(gè)價(jià)格，那么，高收入家庭的孩子可以花錢逃脫征兵，低收入家庭則做不到，至少當(dāng)時(shí)銀行不會(huì)為此借錢。但這種分配方式很顯然不是福利極大化的。因?yàn)榈褪杖爰彝サ淖优畬?duì)征兵的厭惡感可能還高于高收入家庭，比如Roger的家庭收入不高，但他是個(gè)非常有才華的學(xué)者，特別不喜歡軍營生活。于是，市場機(jī)制會(huì)導(dǎo)致如下的扭曲現(xiàn)象，即，部分低收入家庭的孩子被征兵，而他們被征兵的負(fù)效用明顯大于逃脫征兵的富家子弟的負(fù)效用，因?yàn)樗麄兪杖氲停坏靡堰€是當(dāng)兵。因此，即使不考慮道義問題，僅僅是從經(jīng)濟(jì)學(xué)福利極大化的角度來看，按價(jià)格機(jī)制來購買逃脫征兵義務(wù)的辦法不是最好的。相對(duì)而言，限購(在此是不許購買)之下，社會(huì)福利來的更好。抽簽是一個(gè)替代辦法，它讓每個(gè)家庭以同一概率避免征兵，但有錢也買不到避免征兵的指標(biāo)。事后看來，Roger本人雖然運(yùn)氣不好，不幸被抽中當(dāng)兵，但是他還是認(rèn)為抽簽比自由買賣指標(biāo)要更合理。

比較新的限購理論：調(diào)和資產(chǎn)市場的過大波動(dòng)

最近幾年，尤其是金融危機(jī)爆發(fā)之后，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于資本市場的運(yùn)行有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，這與過去十幾年來行為金融學(xué)的進(jìn)步不無關(guān)系。今天，大家更愿意接受一個(gè)基本理論，那就是短期來看，金融市場的投資者往往是“非理性的”(有各種精確的定義)，他有過度反應(yīng)、贏與輸時(shí)行為不對(duì)稱等行為，而金融市場制度又有各種各樣的正反饋機(jī)制，這使得市場的調(diào)整周期不僅長而且調(diào)幅非常大。比如說，金融市場可能會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：今天價(jià)格越高，大家對(duì)未來價(jià)格有更高的增長預(yù)期，因此泡沫會(huì)不斷吹大，直到最終慘烈地破滅。

換句話說，金融市場盡管最終有自我調(diào)節(jié)能力，但是，這種自我調(diào)節(jié)的過程可能太慢了，在調(diào)節(jié)的過程中，它所吸引的投資量可能是非常大的，而到最后，泡沫破滅下降的程度，又會(huì)是巨大的，而且是瀑布似的下降。在這種情況下，政府或者監(jiān)管者有理由比較早地介入，通過某種方式來提醒甚至于限制投資者的行為。這么做的根本理由，不僅是防止泡沫吹得過大，更重要的是，防止在泡沫不斷高漲的過程中，資本市場對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來的影響。

限購，或者說限投資就是一種調(diào)和資產(chǎn)市場巨大波動(dòng)的辦法。面對(duì)熱錢，采取資本管制，防止熱錢涌入。中國的資本市場至今不容許境外投資者自由進(jìn)入，用的就是境外合格的機(jī)構(gòu)投資者計(jì)劃(QFII)。這就是一個(gè)限購計(jì)劃，它給合格的境外機(jī)構(gòu)一個(gè)資金流入的額度，而且對(duì)于資金流出還有一定的限制。金融危機(jī)后，各個(gè)新興市場國家面對(duì)美國的二次量化寬松政策，從2010年底開始紛紛采取了資本管制措施。為什么？究其原因，就是防止熱錢涌入太多，帶來資產(chǎn)泡沫；而未來熱錢出走，又帶來資產(chǎn)價(jià)格大降。QFII的目的是調(diào)和資產(chǎn)市場的周期。如果沒有資本管制，資產(chǎn)市場的波動(dòng)和回調(diào)時(shí)間會(huì)加大。

國際金融危機(jī)爆發(fā)后，國際政策界對(duì)資本管制的態(tài)度幾乎出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)彎，今天已經(jīng)是比較接受的了。比如，以色列央行行長、IMF原副總裁、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stanley Fischer最近表示，資本管制是非常合理的，如果沒有資本管制，單靠匯率升值應(yīng)對(duì)熱錢涌入，其代價(jià)太大。

再以房地產(chǎn)為例，如果對(duì)房地產(chǎn)的投資(非居住)需求過旺，租金/房價(jià)比過低，對(duì)房子的投資只是期望從更高的房價(jià)中獲得回報(bào)，而并不關(guān)心短期的租金，在這種情況下，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的投資、價(jià)格上漲，資產(chǎn)的供給量也會(huì)上升，最終，市場的機(jī)制一定會(huì)帶來資產(chǎn)價(jià)格的回歸，也就是說價(jià)格的下降，從而使租金收益率回歸到一個(gè)正常的水平。但是這樣的一個(gè)過程，往往時(shí)間過長，對(duì)于金融系統(tǒng)帶來的沖擊，以及在房地產(chǎn)過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費(fèi)，毫無疑問是巨大的。如果監(jiān)管者能夠及時(shí)看清這一前景，就應(yīng)該采取措施進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)的最極端形式，就是直接限制房地產(chǎn)的購買，抑制房地產(chǎn)投資需求。這種直接的限購形式，往往一般來說大家不愿意用，因?yàn)槭强梢酝ㄟ^提高首付、市場利率的方式來打擊的。但是在特殊的情況下，這種手段與短期市場的投資需求增長相比，顯得蒼白無力，因此，限購就成了一個(gè)選擇。

汽車限購的分析

汽車的使用是傳統(tǒng)的負(fù)外部性例子。也就是說，一位司機(jī)開車上街所帶來的實(shí)際擁堵情況是超過他的個(gè)人感受的。假如一位消費(fèi)者在上班的路上與另一輛汽車交叉而過，他個(gè)人感受到的擁堵只是他所帶來的實(shí)際擁堵量的1/2，因?yàn)樗麤]有體驗(yàn)到對(duì)方的感受。因此，對(duì)像北京這樣的特大型城市而言，最理想的情況應(yīng)該是不限制汽車的購買，而限制擁堵時(shí)段和擁堵路段汽車的使用。即，讓消費(fèi)者在使用環(huán)節(jié)能夠感受到他對(duì)其他車輛帶來的擁堵效果，這種辦法很多，并非本文重點(diǎn)，不一一贅述。

如果對(duì)汽車使用限制的手段不多，或者效率不高，那么，限制汽車的擁有量，就是一個(gè)退而求其次的方法?？刂破嚀碛辛康牡谝粋€(gè)方式就是上海市的價(jià)格機(jī)制——拍賣牌照。新加坡也實(shí)行類似的機(jī)制，該國大排量的汽車十年的牌照費(fèi)大概需要十萬美元。

那么在什么情況下，給定要限制汽車總量，北京的搖號(hào)限購機(jī)制是合理的呢？答案取決于汽車在民眾心目中的地位。假如汽車被認(rèn)為是必需品，大家覺得在北京非有車才能生活，那么，搖號(hào)要比拍賣好，因?yàn)榕馁u會(huì)擠出一部分低收入家庭的需求。換一個(gè)假設(shè)，如果我們認(rèn)為汽車是一種獨(dú)特的時(shí)尚品，那么搖號(hào)也比拍賣合理。比如說，許多中低收入家庭渴望購買一部私家車已經(jīng)成為了多年的夢想，就像年輕人手中的iPhone一樣，擁有iPhone的人不一定都是高收入者，只是這部分人對(duì)時(shí)尚品給予了極高的效用，節(jié)約其他開支去購買。因此，如果完全按照價(jià)格(拍賣)機(jī)制來分配汽車牌照的話，短期內(nèi)可能會(huì)徹底打破很多家庭購買私家車的夢。換句話來說，許多中低收入的家庭要圓購車夢，寧可接受概率不高的搖號(hào)機(jī)制，也不愿意去花費(fèi)極高的牌照費(fèi)。這部分家庭通過搖號(hào)所獲得的幸福感，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高收入家庭購買牌照所獲得的幸福感。

假如不是汽車是必需品，而是奢侈品，因?yàn)楣弧⒋蜍嚩伎梢猿蔀樗奶娲?。那么搖號(hào)就不如拍賣合理了。對(duì)于奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才會(huì)有的。拍賣可以按照車主的偏好分配牌照，比搖號(hào)更好。搖號(hào)會(huì)產(chǎn)生運(yùn)氣好帶不是特別愛好汽車的低收人群獲得的牌照，而特別喜歡汽車的高收入人群卻得不到牌照。

到底汽車屬于必需品，時(shí)尚品，還是奢侈品？我傾向于認(rèn)為現(xiàn)在有時(shí)尚品的因素，但幾年之后可能轉(zhuǎn)變?yōu)樯莩奁?。如果這個(gè)判斷成立，那么北京市這種搖號(hào)限購機(jī)制應(yīng)逐步地轉(zhuǎn)換到牌照拍賣方式。如果有人要追求公平性，即，居民之間的效用差距，一種可以考慮的辦法是對(duì)已有的牌照限期，若干年續(xù)牌照的時(shí)候，參照當(dāng)時(shí)的拍賣價(jià)格，補(bǔ)交拍賣費(fèi)，這不在本文重點(diǎn)討論之列。

房地產(chǎn)及其在中國的特殊性

房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的市場，它的產(chǎn)品具有兩個(gè)極為突出的特性。第一個(gè)特點(diǎn)毋庸贅述，即，它既是消費(fèi)品也是投資品。房地產(chǎn)業(yè)的第二個(gè)特點(diǎn)，就是與證券市場相比，它的供給調(diào)節(jié)以及存量調(diào)節(jié)非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升，比如，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃到建成，即便是在中國這個(gè)快節(jié)奏的經(jīng)濟(jì)體里也要花上兩三年時(shí)間。地產(chǎn)存量也很難下降——建好的房子很難拆掉退回到原始狀態(tài)。與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括IPO。再者，證券市場的供給可以比較快地減少，如通過企業(yè)回購甚至退市。房地產(chǎn)市場的這個(gè)特點(diǎn)就意味著房地產(chǎn)業(yè)的周期性比較復(fù)雜。今天的房價(jià)上漲只會(huì)帶來若干年后供給的上升，而那時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格不一定會(huì)按照市場的預(yù)期上漲。

至于中國的房地產(chǎn)，還有三個(gè)更加具體的特點(diǎn)。第一，土地的實(shí)際所有權(quán)控制在地方政府手里，因此，在當(dāng)前明確的稅收體制下，地方政府缺少有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基本動(dòng)力和決心，除非有巨大的社會(huì)和政治力量強(qiáng)制要求地方政府這么做。也就是說，中國地方政府在土地供給問題上相對(duì)比較保守，不太愿意通過大量供給土地的方式來抑制價(jià)格上漲(莫斯科市長曾經(jīng)通過大量供應(yīng)土地控制房地產(chǎn)價(jià)格，但在我國目前仍沒有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP來自于投資，投資來源于土地出讓收入，來自于高房價(jià))。

第二，中國社會(huì)的財(cái)富增長速度非?？欤@表現(xiàn)為銀行存款快速上升，流動(dòng)性極為充足。而中國財(cái)富的分配差距，很可能是超過收入分配差距的。其直接含義是，當(dāng)財(cái)富所有者把房地產(chǎn)看作主要的投資渠道時(shí)，最終社會(huì)上的地產(chǎn)的分配不均程度是對(duì)應(yīng)于財(cái)富的分配不均程度的，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于百姓對(duì)住房偏好的差異程度的。

第三，由于中國有兩千多年的土地文化，社會(huì)對(duì)土地和地產(chǎn)的內(nèi)在需求超過國外，如美國和歐洲。與此十分相關(guān)的另一個(gè)理由是，中國經(jīng)濟(jì)獨(dú)特的城市化道路以及中國獨(dú)特的戶籍管理制度，使得城市住房附加著不少公共服務(wù)內(nèi)涵。這也抬高了對(duì)于住房，尤其是城市中心住房的極高的偏好。

這三個(gè)因素，土地供給制度、流動(dòng)性極旺和收入分配不公以及獨(dú)特的地產(chǎn)偏好，很容易解釋中國經(jīng)濟(jì)尤其是特大型城市地產(chǎn)價(jià)格居高不下、不斷上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)限購的本質(zhì)：局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)

撇開房地產(chǎn)限購的具體形式，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進(jìn)入境內(nèi)資本市場。如果把中國的資產(chǎn)市場看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個(gè)本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

如果同意上述對(duì)房地產(chǎn)限購的本質(zhì)分析，那么，根據(jù)限購的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的分析，房地產(chǎn)限購的理論基礎(chǔ)應(yīng)該是比較明確了。第一，類似于傳統(tǒng)限購的辦法，房地產(chǎn)限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個(gè)制度安排。具體說來，這是保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者(投資者一般是高收入者)在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費(fèi)、從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個(gè)辦法，類似于上述糧食與醫(yī)療服務(wù)的例子。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)兩種需求之和短缺(住房供給難于大幅增加，見以上分析)的條件下，這會(huì)使基本需求者能夠以比較合理的價(jià)格購買房子，從而進(jìn)一步帶來這部分消費(fèi)者剩余的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對(duì)他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競爭力。

房地產(chǎn)限購的第二個(gè)理論基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)于上述第二類限購理論，即，避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場震蕩的幅度。通過這種對(duì)投資性需求的限制，會(huì)直接帶來對(duì)房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的下降。房地產(chǎn)價(jià)格下降的另一個(gè)后果，就是會(huì)在一定條件下導(dǎo)致未來價(jià)格上漲的預(yù)期下降。而未來價(jià)格上漲的預(yù)期下降又會(huì)進(jìn)一步控制投資性的需求。

成敗關(guān)鍵在細(xì)節(jié)：找準(zhǔn)甄別兩類需求的機(jī)制

房地產(chǎn)限購就是一個(gè)機(jī)制設(shè)計(jì)(mechanism design)。機(jī)制設(shè)計(jì)是三位美國經(jīng)濟(jì)學(xué)獲得2007年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的成果，是過去50年現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要方向之一。機(jī)制設(shè)計(jì)說的是制度的設(shè)計(jì)者(如政府)為了達(dá)到某一目的，如社會(huì)福利的極大化，設(shè)計(jì)一個(gè)博弈。該博弈要求每一個(gè)體發(fā)出信號(hào)或進(jìn)行選擇，政府根據(jù)所有人的信號(hào)或選擇，進(jìn)行決策。房地產(chǎn)限購機(jī)制中，每個(gè)有意購房者的發(fā)出信號(hào)不僅是購房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個(gè)人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號(hào)，超過一定數(shù)量則表明他是投資需求者。

問題的關(guān)鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因?yàn)閰⑴c這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群。還需要其它信號(hào)或變量。

在北京，戶籍是不是一個(gè)好的甄別變量？不見得。戶籍可能不應(yīng)該作為房地產(chǎn)限購的一個(gè)變量。為什么？因?yàn)椴徽撌欠窈侠怼⒑戏ǎ聦?shí)上，在今天的北京，存在一個(gè)灰色市場，即，戶口指標(biāo)可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產(chǎn)限購的一個(gè)變量，它無形中會(huì)使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼艏畠r(jià)格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對(duì)于限購的目標(biāo)——控制投資性需求而言，并不見得是最有利的。因?yàn)樗霈F(xiàn)了一定的漏洞，投資性需求仍然會(huì)上升，只不過會(huì)比沒有戶籍限制上升得少一些，因?yàn)橥顿Y收益的一部分轉(zhuǎn)給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。

如果購房者已經(jīng)居住在城市而且還計(jì)劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個(gè)城市居住的時(shí)間與他已經(jīng)居住的時(shí)間有相關(guān)性，在一個(gè)地方居住了1－2年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個(gè)城市的概率應(yīng)該遠(yuǎn)小于剛剛來到這個(gè)城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

所以，原則上講，比較有效的甄別地產(chǎn)需求的信號(hào)變量應(yīng)該有兩個(gè)：一是已有的住房數(shù)量，二是購買者的納稅和已經(jīng)居住的時(shí)間。目前的情況，似乎個(gè)人納稅記錄相對(duì)居住證管理比較嚴(yán)格和系統(tǒng)，更加可靠。

至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴(yán)格，似乎不必太長就可甄別，因?yàn)榧兇獾耐顿Y者不太可能有耐心等待一到兩年從而獲得買1套房子的投資機(jī)會(huì)。凱恩斯曾說，投資者往往具有動(dòng)物精神，是沖動(dòng)性的，稍微緩一下，投資的沖動(dòng)就會(huì)遠(yuǎn)去。相反，如果要求5年的記錄，會(huì)對(duì)部分真正準(zhǔn)備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長的等待。

地產(chǎn)限購是強(qiáng)力降溫藥

應(yīng)該說，與過去5年多以來各個(gè)地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期面前，杯水車薪。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產(chǎn)稅，它的力度(1%左右)無法抵抗年復(fù)一年10%以上的房價(jià)上漲預(yù)期。限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

房地產(chǎn)限購一個(gè)可能的前景，是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場上開發(fā)商并不見得愿意降價(jià)，但二級(jí)市場價(jià)格可能有所下降，當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。在價(jià)格降到一定水平的時(shí)候，消費(fèi)性需求開始入市。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如上述戶籍的因素就應(yīng)該調(diào)整，年限也應(yīng)適當(dāng)降低。再者，相應(yīng)的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時(shí)租房市場還沒有建立起來，這時(shí)，政府一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。

房地產(chǎn)限購的成本是誤傷無辜，屬于過渡性的制度安排

中國經(jīng)濟(jì)的改革很少有一步到位的。過去的產(chǎn)權(quán)改革、國有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進(jìn)的。改革需要過渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購應(yīng)該是一個(gè)過渡性的制度安排。它對(duì)于現(xiàn)有的體制是一個(gè)改革(前提是必須解決好上述機(jī)制設(shè)計(jì)中的甄別問題)，它應(yīng)該能夠比已有的種種措施更快地改變市場價(jià)格上漲的預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的效果。

為什么房地產(chǎn)限購是一個(gè)過渡性而不是長期的制度安排？因?yàn)樗谐杀尽３杀揪褪撬鼘?duì)消費(fèi)性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年、有意安家買房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計(jì)劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購控房價(jià)，其代價(jià)就在于此。

因此，從長遠(yuǎn)來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地產(chǎn)市場的問題。第一，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方政府的賣地財(cái)政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的寶貴經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購措施具備了退出條件，中國的房地產(chǎn)體制則進(jìn)入了一個(gè)更高形態(tài)。房地產(chǎn)限購這個(gè)過渡性的制度安排的使命就已經(jīng)完成，可以告別歷史。

建立過渡性制度安排，是中國30年改革最寶貴的經(jīng)驗(yàn)

歷史的發(fā)展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實(shí)上是社會(huì)不斷前進(jìn)的必然過程。改革是在回應(yīng)社會(huì)廣泛關(guān)注的重大問題并在解決這些問題中推進(jìn)的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，并且為它們的不斷演進(jìn)創(chuàng)造條件，這才是過去30年中國經(jīng)濟(jì)騰飛的最寶貴經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律法規(guī)作為上層建筑，一定是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而不斷演變的。即便是長期堅(jiān)持的基本條規(guī)，說到底也是為了建立某種有利于長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承諾。當(dāng)某些陳規(guī)明顯地制約著經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的潛力的時(shí)候，墨守陳規(guī)恰恰是違背了墨守成規(guī)的原意。

房地產(chǎn)限購在包括筆者在內(nèi)的許多學(xué)者所呼吁的二次房改達(dá)到調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的目的，完成它的使命之后謝幕，它那時(shí)的謝幕會(huì)引進(jìn)更為合理的、更加有效的房地產(chǎn)的制度安排。