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自新“國八條”出臺以來，共有18個城市出臺了“地方版”調(diào)控政策，但無一按照要求公布房價控制目標(biāo)。

“房價漲幅的合理區(qū)間，應(yīng)該在CPI和GDP的漲幅之間，高于CPI漲幅，但低于GDP漲幅。”昨日（2月23日），在《每日經(jīng)濟新聞》和搜狐財經(jīng)聯(lián)合主辦的“搜狐經(jīng)濟學(xué)人”論壇期間，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生向記者表示。

這是首次有機構(gòu)對房價合理區(qū)間作出界定。

多地未提房價控制目標(biāo)

上述論壇后，聶梅生在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時解釋說，房價漲幅通常是高于通脹預(yù)期的，但不會跑過GDP增速，因此，合理的房價應(yīng)該在這個區(qū)間之內(nèi)。

她表示，從中國的經(jīng)驗來看，在歷次樓市調(diào)控的時間點上，房價漲幅都超出了上述區(qū)間。這也意味著，超出了這個區(qū)間的房價都是 “不合理”的，需要調(diào)控。

“房價控制目標(biāo)”是除限購措施外本輪調(diào)控最受關(guān)注的一項措施。按照新“國八條”的要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

截至目前，我國共有16個城市出臺了“地方版”調(diào)控政策。然而，除個別城市在細則中提出“一季度公布房價控制目標(biāo)”之外，多數(shù)城市的細則絲毫未提及這一目標(biāo)。

在不少分析人士看來，“房價控制目標(biāo)”顯然是地方政府不愿提及的字眼，一方面是由于該目標(biāo)涉及多項經(jīng)濟指標(biāo)，難以確定；另一方面，地方政府擔(dān)心的是，對房價的控制可能會限制當(dāng)?shù)刎斦杖牒徒?jīng)濟發(fā)展。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在本月16日（“京15條”出臺當(dāng)日）上午的意見研討會上，北京市政府部門曾向與會人士坦承“沒有目標(biāo)”，因為今年其他宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚無法預(yù)估，使得房價控制目標(biāo)難以確定。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年該市GDP增幅為10.2%，CPI增幅為2.4%。有業(yè)內(nèi)人士按照上述標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，今年北京房價漲幅應(yīng)大致在2.4%~10.2%之間。

聶梅生還表示，這一標(biāo)準(zhǔn)并不只適用于北京，“由于各城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平不同，它適用于所有城市?！?/p>

“價格下跌論”言之尚早

但無論各地即將出臺的“房價控制目標(biāo)”如何，外界的預(yù)期并不樂觀。在上述論壇期間，參會嘉賓普遍認為，房價并不會很快下降。

按照聶梅生的觀點，上半年是政策效果的觀察期，即使成交量大幅下跌，房價也不會出現(xiàn)下調(diào)。她提供的另一組數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的資金投入回報比為1:1.5，充裕的資金足以保證企業(yè)支撐半年。

但她認為，隨著政策執(zhí)行的深入，下半年房地產(chǎn)市場將走向平穩(wěn)，不排除部分地區(qū)房價下調(diào)的可能，但調(diào)整幅度不會太大。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自去年9月以來，全國70個大中城市房價已連續(xù)5個月保持上漲。采取了新的房價統(tǒng)計方式之后，今年1月有62個城市的住宅價格環(huán)比上漲，其中漲幅超過2%的城市有3個。

同時參會的虎杰投資咨詢首席分析師張寅則認為，政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但由于時間上的滯后性，市場拐點并不會在今年出現(xiàn)。這也意味著，今年的房價不會下降。

一個共識是，受“限購令”影響，市場成交量將在短期內(nèi)滑坡。聶梅生認為，今年三四月份，市場交易量將會明顯下降。這一觀點也得到普遍贊同。

事實上，從新“國八條”出臺伊始，成交萎縮的趨勢已十分明顯。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩提供的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后，鏈家地產(chǎn)的二手房交易量比節(jié)前下降近六成，“京15條”出臺之后，上述交易量又跌兩成。

林倩預(yù)計，在新房成交下滑的同時，今年二手房市場成交量也將有不小的跌幅。

同步播報聶梅生：房產(chǎn)稅調(diào)控作用十分有限每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

曾被認為是 “最嚴厲調(diào)控政策”的房產(chǎn)稅，似乎不再被業(yè)界抱以最初的高期望。

昨日，在《每日經(jīng)濟新聞》和搜狐財經(jīng)聯(lián)合主辦的 “搜狐經(jīng)濟學(xué)人”論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，房產(chǎn)稅對調(diào)控樓市的作用是 “杯水車薪”。其理由是，房產(chǎn)稅的征收無法改變地方對土地財政的依賴。

她表示，經(jīng)過測算，如果將重慶模式推廣至全國，即統(tǒng)一向高端住宅征稅，每年的稅收收入尚不足1000億元；如果房產(chǎn)稅向所有存量房征收，且以1.5%的高稅率為基準(zhǔn)，每年的稅收收入約為7600億元。

而根據(jù)國土資源部披露的數(shù)據(jù)，去年全國土地出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%。兩者相比，土地出讓收入遠大于房產(chǎn)稅收入，仍是地方財政的主要來源。

聶梅生表示，由于房地產(chǎn)的部分作用在于“保民生”，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的征收不可能擴大到所有住宅，因此，即便試點城市繼續(xù)擴大，實際征收數(shù)額也不會達到上述標(biāo)準(zhǔn)。

基于此，她認為，房產(chǎn)稅的征收并不能改變地方對土地財政的依賴，因此對調(diào)控的作用十分有限。而相比于稅收杠桿，房產(chǎn)稅的作用主要體現(xiàn)在對購房預(yù)期的影響上，同時還將影響到二手房和租賃市場。