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商品房開發(fā)空間或收窄

“城市建設(shè)用地總量有限，用于住房建設(shè)的用地更不可能無限制擴張。紅線擺在那里，保障房建設(shè)規(guī)模擴大后，商品房開發(fā)用地很可能會減少。”華遠地產(chǎn)董事長任志強認為。

2010年，北京住宅供地超額完成任務(wù)，同比增幅達65%。

其中各類政策性住房用地占據(jù)了半壁江山，而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地。“十二五”期間，北京市將力爭實現(xiàn)“兩個60%”的目標，即保障性住房占整個住房供應的60%，公共租賃住房占保障性住房供應的60%。這也意味著，商品房在整個住宅用地結(jié)構(gòu)中，比例進一步降低。

2010年1-10月，上海累計供應住宅用地948公頃，其中保障性住宅用地供應達764公頃，占住宅用地總量的80%以上。由此，零星入市的商品住宅用地格外受到開發(fā)商的追捧。

今年1月底，在上海房產(chǎn)稅實施后舉行的首場土地拍賣會上，位于崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)新城18號一期地塊溢價率達143%，創(chuàng)下當?shù)貑蝺r總價地王紀錄。時隔不到半月，崇明城橋商品房基地1、2號地塊出讓，當?shù)亍半p料地王”紀錄即被刷新。

進入2011年，部分城市可能因保障房計劃未完成而停止商品房供地。有消息稱，為保證2011年的保障性住房的用地，國土資源部正在擬定文件，要求各地方政府明確本年度供應的保障房用地，并列出明確的供地時間表，如果沒有按計劃完成，將暫停該區(qū)域性的土地招拍掛。

“保障房任務(wù)不做實，商品房土地不動拍?！?國土資源部土地利用管理司司長廖永林承認，有關(guān)部門正在研究保障房供應不完成即暫停高端商品房土地供應的政策。不過，具體執(zhí)行的細節(jié)尚未擬定。

“今后，商品房用地仍將十分搶手，現(xiàn)在多拿一點地，也是一種戰(zhàn)略儲備。”一位開發(fā)商坦言。

房企搶占市場份額

“拿地策略應當與公司的發(fā)展節(jié)奏匹配，調(diào)控會使相當一部分中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)開發(fā)。這就為大型房企騰出了市場空間。目前正是大型房企跑馬圈地的時機。”21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認為。

逆水行舟，不進則退。在北京、上海等一線城市，大型房企的儲備用地其實十分有限，而在調(diào)控之下，市場份額與企業(yè)規(guī)模正是房企抵御行業(yè)周期性波動的基礎(chǔ)。

自1988年進駐北京起，萬科在北京已運營23年。雖然萬科早已是中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，但在北京的發(fā)展一直不盡如人意，主要原因就是土地儲備不夠。鑒于此，毛大慶執(zhí)掌北京萬科后最重要的工作就是拿地。經(jīng)過一年多時間的儲備和擴張，2010年萬科贏得了北京樓市銷售冠軍的地位。

無獨有偶，金地集團在上海高價拿地也是基于企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。2009年以前，金地集團因保守而逐步在很多區(qū)域市場失去了優(yōu)勢地位。2007年至2009年一季度，金地在傳統(tǒng)優(yōu)勢地區(qū)上海沒有新增土地儲備，項目枯竭成為困擾這一房企的主要問題。從2009年下半年開始，金地拿地熱情爆發(fā)。2009年7月，金地以30.48億元拿下上海青浦區(qū)住宅總價地王，2010年10月，金地與天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金合伙企業(yè)以22.86億元摘得上海浦東一商業(yè)地塊，溢價率高達328%，創(chuàng)去年上海土地市場溢價率第二高。

2009年以來，保利地產(chǎn)一直是激進拿地房企的典范。該公司2010年新增項目超過40宗，總建筑面積約1786萬平方米，涉及總土地金額約558億元，在眾多一線地產(chǎn)巨頭中，其用于購地的金額僅次于萬科的567億元。不過，保利地產(chǎn)2010年的銷售額為662億元，僅為萬科銷售額的六成。

對于秉持“快速增長”理念的開發(fā)商來說，拿地是保證其在短期內(nèi)迅速擴張的必要條件。在一次內(nèi)部會議上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊提出：“500億沒有瓶頸，660億也不是終點?！逼涠唐谀繕耸菍崿F(xiàn)公司總資產(chǎn)及其他各項指標在2009年的基礎(chǔ)上再翻一倍。

2011年1月，保利斥資近60億元獲取儲備項目5個，規(guī)劃建面共計193萬平米。保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，拿地是常態(tài)，保利地產(chǎn)會根據(jù)當?shù)氐氖袌銮闆r、資金能力、當?shù)貓F隊的操盤能力和公司整體發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)保持拿地態(tài)勢，以期實現(xiàn)3年到5年再造一個保利的計劃。由此，未來若干年內(nèi)，保利地產(chǎn)繼續(xù)在土地市場上的大手筆表現(xiàn)就不足為奇了。