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商品房開發(fā)空間或收窄

“城市建設(shè)用地總量有限，用于住房建設(shè)的用地更不可能無限制擴(kuò)張。紅線擺在那里，保障房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大后，商品房開發(fā)用地很可能會(huì)減少?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為。

2010年，北京住宅供地超額完成任務(wù)，同比增幅達(dá)65%。

其中各類政策性住房用地占據(jù)了半壁江山，而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地。“十二五”期間，北京市將力爭實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)60%”的目標(biāo)，即保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房占保障性住房供應(yīng)的60%。這也意味著，商品房在整個(gè)住宅用地結(jié)構(gòu)中，比例進(jìn)一步降低。

2010年1-10月，上海累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，其中保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占住宅用地總量的80%以上。由此，零星入市的商品住宅用地格外受到開發(fā)商的追捧。

今年1月底，在上海房產(chǎn)稅實(shí)施后舉行的首場土地拍賣會(huì)上，位于崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)新城18號(hào)一期地塊溢價(jià)率達(dá)143%，創(chuàng)下當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)總價(jià)地王紀(jì)錄。時(shí)隔不到半月，崇明城橋商品房基地1、2號(hào)地塊出讓，當(dāng)?shù)亍半p料地王”紀(jì)錄即被刷新。

進(jìn)入2011年，部分城市可能因保障房計(jì)劃未完成而停止商品房供地。有消息稱，為保證2011年的保障性住房的用地，國土資源部正在擬定文件，要求各地方政府明確本年度供應(yīng)的保障房用地，并列出明確的供地時(shí)間表，如果沒有按計(jì)劃完成，將暫停該區(qū)域性的土地招拍掛。

“保障房任務(wù)不做實(shí)，商品房土地不動(dòng)拍?！?國土資源部土地利用管理司司長廖永林承認(rèn)，有關(guān)部門正在研究保障房供應(yīng)不完成即暫停高端商品房土地供應(yīng)的政策。不過，具體執(zhí)行的細(xì)節(jié)尚未擬定。

“今后，商品房用地仍將十分搶手，現(xiàn)在多拿一點(diǎn)地，也是一種戰(zhàn)略儲(chǔ)備。”一位開發(fā)商坦言。

房企搶占市場份額

“拿地策略應(yīng)當(dāng)與公司的發(fā)展節(jié)奏匹配，調(diào)控會(huì)使相當(dāng)一部分中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)開發(fā)。這就為大型房企騰出了市場空間。目前正是大型房企跑馬圈地的時(shí)機(jī)?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為。

逆水行舟，不進(jìn)則退。在北京、上海等一線城市，大型房企的儲(chǔ)備用地其實(shí)十分有限，而在調(diào)控之下，市場份額與企業(yè)規(guī)模正是房企抵御行業(yè)周期性波動(dòng)的基礎(chǔ)。

自1988年進(jìn)駐北京起，萬科在北京已運(yùn)營23年。雖然萬科早已是中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，但在北京的發(fā)展一直不盡如人意，主要原因就是土地儲(chǔ)備不夠。鑒于此，毛大慶執(zhí)掌北京萬科后最重要的工作就是拿地。經(jīng)過一年多時(shí)間的儲(chǔ)備和擴(kuò)張，2010年萬科贏得了北京樓市銷售冠軍的地位。

無獨(dú)有偶，金地集團(tuán)在上海高價(jià)拿地也是基于企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。2009年以前，金地集團(tuán)因保守而逐步在很多區(qū)域市場失去了優(yōu)勢地位。2007年至2009年一季度，金地在傳統(tǒng)優(yōu)勢地區(qū)上海沒有新增土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目枯竭成為困擾這一房企的主要問題。從2009年下半年開始，金地拿地?zé)崆楸l(fā)。2009年7月，金地以30.48億元拿下上海青浦區(qū)住宅總價(jià)地王，2010年10月，金地與天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金合伙企業(yè)以22.86億元摘得上海浦東一商業(yè)地塊，溢價(jià)率高達(dá)328%，創(chuàng)去年上海土地市場溢價(jià)率第二高。

2009年以來，保利地產(chǎn)一直是激進(jìn)拿地房企的典范。該公司2010年新增項(xiàng)目超過40宗，總建筑面積約1786萬平方米，涉及總土地金額約558億元，在眾多一線地產(chǎn)巨頭中，其用于購地的金額僅次于萬科的567億元。不過，保利地產(chǎn)2010年的銷售額為662億元，僅為萬科銷售額的六成。

對(duì)于秉持“快速增長”理念的開發(fā)商來說，拿地是保證其在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張的必要條件。在一次內(nèi)部會(huì)議上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊提出：“500億沒有瓶頸，660億也不是終點(diǎn)?！逼涠唐谀繕?biāo)是實(shí)現(xiàn)公司總資產(chǎn)及其他各項(xiàng)指標(biāo)在2009年的基礎(chǔ)上再翻一倍。

2011年1月，保利斥資近60億元獲取儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)，規(guī)劃建面共計(jì)193萬平米。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拿地是常態(tài)，保利地產(chǎn)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、資金能力、當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的操盤能力和公司整體發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)保持拿地態(tài)勢，以期實(shí)現(xiàn)3年到5年再造一個(gè)保利的計(jì)劃。由此，未來若干年內(nèi)，保利地產(chǎn)繼續(xù)在土地市場上的大手筆表現(xiàn)就不足為奇了。