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以“國八條”為精神的北京調(diào)控細(xì)則今天(16日)終于出臺，北京市建委今天召集八家房企召開了北京市關(guān)于宏觀調(diào)控座談會，期間宣布被簡稱為“京十五條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策政策，并明確將從17日開始全面執(zhí)行。其中焦點內(nèi)容包括，限購政策以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)；外地人購房需提供五年(含)以上納稅證明；開發(fā)商定價及成本差異過大將追責(zé)。 

盡管此前國內(nèi)已有上海、青島等幾個省市出臺了落實國務(wù)院“新國八條”的細(xì)則，但北京市的細(xì)則仍然最受關(guān)注。業(yè)內(nèi)的反應(yīng)是，相比“國八條”及細(xì)則已經(jīng)落地的城市，北京版的調(diào)控細(xì)則更嚴(yán)厲。北京作為樓市調(diào)控的重點城市，調(diào)控目標(biāo)也將相對更高，調(diào)控效果也將更加明顯。

北京細(xì)則出臺前，五年內(nèi)的普通住宅可以按照差額征收營業(yè)稅，但今后政府對五年內(nèi)全部住房將按全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅的征收額度明顯增大。另外，細(xì)則對外地和本地居民購房套數(shù)的限制，都在“新國八條”的規(guī)定范圍內(nèi)，但對在京購房的外地居民，要求納稅期提至五年，則是出臺細(xì)則城市中規(guī)定的年期最長的。這一政策相比之前的全國版細(xì)則嚴(yán)厲數(shù)倍。

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，外地人購房須五年以上的納稅證明，不光是在打壓房價，而是要緩解北京市政府這幾年提出來的北京人口和環(huán)境資源的基本矛盾。這條政策的影響力一定非常巨大。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團的統(tǒng)計，目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過五成，以此推算，二手房市場將有1/3的購房人群受此影響而暫時無法買房。

限購細(xì)則除了打擊了外地人在京投機炒房行為的同時，對在北京工作但納稅未滿五年的外地人也同時提高了門檻。

據(jù)北京市政協(xié)一份“人口與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”專題調(diào)研中的數(shù)據(jù)，2009年底，北京市實際常住人口已達(dá)1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，居住半年以上的流動人口達(dá)726萬人。北京中原地產(chǎn)分析，據(jù)此估算北京納稅年限在五年以內(nèi)的外地人比例超過15%。新的限外政策將明顯影響剛性需求組成。新政延期至五年，將使外地戶籍大學(xué)畢業(yè)購房者最少延至27歲以后，碩士將需要最少30歲以后購房。這部分購房人群只能延遲購房計劃，暫時轉(zhuǎn)向租賃市場。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)，2008年市場低迷期外地人購房占比僅為26%，而到了2009年市場回暖，這一比例已急劇上升到38%，2010年在“京十二條”規(guī)定下，外地人購房占比又降至34%左右。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，在北京二手房市場購房的外地人中，占比較大的為：河北6.2%、黑龍江4.3%、山東3.9%、遼寧3.7%、吉林2.7%、山西2.3%、天津2.2%和河南2.2%，外地購房者加劇了北京的供求矛盾。

2010年北京市政府曾在“京十二條”中規(guī)定，外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明。而對納稅不滿1年的外地購房者只是限貸，但仍然能夠全款買房，但是這次的限購細(xì)則不僅把納稅年限提升至五年，而且也由限貸轉(zhuǎn)向限購。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖后投資及過度消費型外地人進(jìn)入越來越多，這也說明當(dāng)前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關(guān)，適時提高外地人購房門檻，對于外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。限制外地人在京購房將有利于緩解目前市場供不應(yīng)求的嚴(yán)峻形勢。

此次北京調(diào)控細(xì)則還規(guī)定，在核實購房家庭擁有的房產(chǎn)套數(shù)時，將只“認(rèn)房”，貸款次數(shù)將不再計入。即以實際持有房產(chǎn)的情況而不是以貸款記錄來確定可否再次購房。購房時不管貸款次數(shù)多少，只要購房家庭名下房產(chǎn)數(shù)量不超過限購的標(biāo)準(zhǔn)，都可以再買房。

對此，偉業(yè)我愛我家集團表示，只“認(rèn)房”比“認(rèn)房又認(rèn)貸”更加科學(xué)，給改善住房留有一定空間，也有利于買賣聯(lián)動和購房者梯級消費的理性置業(yè)觀念的形成。

細(xì)則中還規(guī)定，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生，并通過土地增值稅和行政申報的方式控制新房價格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著土地樓面價不得上漲，一定程度上也是要求房價不得再上漲，這將有效遏制房價借助地價上漲。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此番調(diào)控若能落實到位，北京樓市中的投資需求將被有效抑制，從而回歸居住本質(zhì)。北京中原預(yù)計在此政策下，2010年住宅類土地大部分將在2011年上市，82塊總供應(yīng)建筑面積為14509761平米，除去其中必要的配套等面積，大約能夠提供住宅10萬套左右。因為偏郊區(qū)化及限購的影響，預(yù)計2011年商品房成交量可能在8萬套左右。二手房預(yù)計在2011年受到限購的影響，三成左右購房者不再符合購房條件，預(yù)計成交量在10萬套左右。2011年樓市商品房、二手房成交量可能下調(diào)五成。租賃市場將出現(xiàn)明顯的成交量大漲。

從中長期影響看，北京房價將再次停漲，部分郊區(qū)房價將立刻下調(diào)，購房者出現(xiàn)明顯的觀望，市場很可能出現(xiàn)比2010年4月以后更蕭條的現(xiàn)象。但是因為目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，另外保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的持續(xù)力度。