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每次的宏觀調(diào)控中都少不了房地產(chǎn)，每次的重點(diǎn)都集中于對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，但為什么每次對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控中卻從來(lái)未涉及到對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，或?qū)ν恋爻鲎屩贫鹊恼{(diào)控或修改呢？

自2002年實(shí)行土地出讓的招拍掛制度之后，價(jià)格高者得成為防止腐敗的唯一路徑，從而推高了土地的出讓價(jià)格，并刺激了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

而地王的頻出讓中央政府不斷的出臺(tái)打壓房?jī)r(jià)的措施，甚至不惜用行政的限購(gòu)手段、約談手段。但是卻始終不肯調(diào)整出讓制度，寧愿限房?jī)r(jià)而競(jìng)地價(jià)也絕不肯限地價(jià)而競(jìng)房?jī)r(jià)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，土地的價(jià)格應(yīng)由土地的產(chǎn)出能力決定，如能種水稻的土地要比只能種地瓜的土地值錢，因?yàn)樗镜漠a(chǎn)量高、價(jià)格高、收益大，因此土地的價(jià)格高，土地的產(chǎn)出預(yù)期決定著土地的價(jià)格。

但中國(guó)的土地出讓制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競(jìng)爭(zhēng)的出讓方式一次性的收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價(jià)格。如政府不出讓種水稻的土地而只出讓種地瓜的土地，于是饑餓就讓民眾不得不出更高的價(jià)格購(gòu)買種地瓜的土地而去生產(chǎn)水稻。如果政府連種水稻都?jí)艛嗪涂刂屏?，那么地瓜也能賣個(gè)水稻的價(jià)格，水稻就價(jià)格更高了。

正是這種預(yù)期讓土地的價(jià)格不斷升高，而產(chǎn)出的不管是地瓜還是水稻價(jià)格都在上升并被扭曲了。

兩年前全國(guó)工商聯(lián)黃主席曾將土地問(wèn)題的報(bào)告在全國(guó)兩會(huì)上提交了大會(huì)發(fā)言，也曾引發(fā)一輪關(guān)于土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比重的爭(zhēng)論，但并未最終得到解決。今天這個(gè)問(wèn)題則越演越烈、更加突出。土地成本占房?jī)r(jià)中的比例不是縮小而是不斷的擴(kuò)大，土地交易的價(jià)格指數(shù)上升的速度與幅度不是小于房?jī)r(jià)上升的速度與幅度，反而大大的超越了房?jī)r(jià)的指數(shù)。自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿Γ粚?duì)土地出讓制度進(jìn)行調(diào)控就必然只能不斷的那個(gè)房?jī)r(jià)升級(jí)，不管用什么樣的行政手段都無(wú)法阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步。

2000—2010年，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來(lái)“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。全國(guó)土地價(jià)格的上漲幅度均超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲幅度，且累計(jì)上漲幅度成倍于房?jī)r(jià)的上漲幅度。由此可見(jiàn)，土地出讓制度導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無(wú)法調(diào)控房?jī)r(jià)。

如政府不出讓種水稻的土地而只出讓種地瓜的土地，于是饑餓就讓民眾不得不出更高的價(jià)格購(gòu)買種地瓜的土地而去生產(chǎn)水稻。如果政府連種水稻都?jí)艛嗪涂刂屏?，那么地瓜也能賣個(gè)水稻的價(jià)格，水稻就價(jià)格更高了。 正是這種預(yù)期讓土地的價(jià)格不斷升高，而產(chǎn)出的不管是地瓜還是水稻價(jià)格都在上升并被扭曲了。 兩年前全國(guó)工商聯(lián)黃主席曾將土地問(wèn)題的報(bào)告在全國(guó)兩會(huì)上提交了大會(huì)發(fā)言，也曾引發(fā)一輪關(guān)于土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比重的爭(zhēng)論，但并未最終得到解決。今天這個(gè)問(wèn)題則越演越烈、更加突出。

土地成本占房?jī)r(jià)中的比例不是縮小而是不斷的擴(kuò)大，土地交易的價(jià)格指數(shù)上升的速度與幅度不是小于房?jī)r(jià)上升的速度與幅度，反而大大的超越了房?jī)r(jià)的指數(shù)。自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿Γ粚?duì)土地出讓制度進(jìn)行調(diào)控就必然只能不斷的那個(gè)房?jī)r(jià)升級(jí)，不管用什么樣的行政手段都無(wú)法阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步。 2000—2010年，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來(lái)“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。

全國(guó)土地價(jià)格的上漲幅度均超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲幅度，且累計(jì)上漲幅度成倍于房?jī)r(jià)的上漲幅度。由此可見(jiàn)，土地出讓制度導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無(wú)法調(diào)控房?jī)r(jià)。 為此，REICO工作室專門就《我國(guó)城市土地出讓制度改革分析》進(jìn)行了專題研究，再一次分析了土地出讓制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，進(jìn)一步明確如對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不觸及土地出讓制度，則不管用什么樣的方式來(lái)限制需求都無(wú)法改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。尤其是在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過(guò)程中，僅靠政策和行政措施打壓投資與投機(jī)行為是無(wú)法改變民眾對(duì)于其的判斷的，仍然無(wú)法從根本上解決住房需求的同時(shí)解決房?jī)r(jià)的上漲問(wèn)題。

幾乎所有的媒體、官方輿論和社會(huì)輿論都將房?jī)r(jià)上漲的原因歸功于房地產(chǎn)商的黑心，但房地產(chǎn)商們卻無(wú)法改變土地出讓制度，不得不將土地成本的上漲轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)之中。問(wèn)題不在于商品房購(gòu)買者是否為土地支付了多少成本，而在于這個(gè)土地的高收益是否解決了更多的居住需求；是否幫助了更多無(wú)力購(gòu)買商品房的家庭。否則為高地價(jià)而付出了大量成本和高價(jià)的結(jié)果仍然是住房條件無(wú)法普遍改善，無(wú)助于市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡，并將繼續(xù)推高著市場(chǎng)中的價(jià)格。 (本文源自任志強(qiáng)博客，有刪節(jié)。)