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限購愈演愈烈，大有全國蔓延之勢

2010年4月30日，北京宣布“限購令”，這是房地產(chǎn)調(diào)控以來中國內(nèi)地使用限購的第一個(gè)城市。自此之后，宣布限購的城市如雨后春筍般地涌現(xiàn)出來。截止目前，全國共有25個(gè)城市已宣布限購（不包括縣級(jí)市浙江永康市）。

1月27日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，指出尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購措施。這則通知又將促使得全國其他各城市的限購整裝待發(fā)，限購的全國蔓延之勢將不可阻擋。

限購的擴(kuò)展源于房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴(yán)峻

2010年是名符其實(shí)的調(diào)控年，可與嚴(yán)厲的調(diào)控政策相比，開發(fā)商的業(yè)績卻表現(xiàn)的一片大好，更有萬科年銷售額過千億的歷史壯舉；同時(shí)土地市場也不甘寂寞，北京、上海和大連三個(gè)城市的土地出讓金收入過千億；外資開發(fā)商也開始大批進(jìn)入，2010年數(shù)量已過千家。最近幾年，政府一而再，再而三地對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，各種市場手段可謂盡數(shù)拿出，但效果卻是不盡如人意。新年伊始，新“國八條”的出臺(tái)，“限購”城市的擴(kuò)大。種種跡象表明，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然很嚴(yán)峻。究其原因：一方面，在當(dāng)前人民幣升值，流動(dòng)性泛濫、通貨膨脹高漲的預(yù)期下，而國內(nèi)投資渠道過少現(xiàn)實(shí)情況下，房地產(chǎn)成為閑散資金進(jìn)駐的必然渠道；另一方面，市場供給不足，再加上保障房市場規(guī)模目前還較小，對(duì)現(xiàn)有市場產(chǎn)生的擠出效應(yīng)極其有限。為了強(qiáng)化調(diào)控效果，政府?dāng)U大限購城市的數(shù)量則在預(yù)料之中。

限購對(duì)市場需求的抑制是理論遠(yuǎn)大于實(shí)踐

理論上來講，限購的全面展開，必將對(duì)城市形成一定的壓制。根據(jù)招商證券研發(fā)中心的測算結(jié)果：1.在全國所有城市限購的情況下，全國成交量被動(dòng)萎縮13—29%之間；2.在三線城市不限購的情況下，全國成交量被動(dòng)萎縮6%—13%之間；3.若相關(guān)城市按“國八條”的要求推出或調(diào)整限購政策，全國成交量被動(dòng)萎縮12%?？梢?，從理論上來說，全國市場需求的萎縮程度取決于限購的廣度和深度。

然而，從世聯(lián)對(duì)目前主要限購城市的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，北京自4月底宣布限購以來，短期內(nèi)市場需求抑制較明顯，隨后市場有在9、12月出現(xiàn)兩波比較大的反彈。其中，9月市場成交環(huán)比增長47.6%。12月更是環(huán)比增長54.3%。限購對(duì)北京市場開始作用顯著，但之后效果不明顯。而深圳自9月30日宣布限購以來，10、11月市場分別環(huán)比下跌10.1%、43.7%，但12月也開始反彈，而且其幅度高達(dá)67.0%。上海在10月7日開始限購以來，11月開始下跌，但12月卻又馬上反彈，而且幅度也高達(dá)43.7%。其后宣布限購的城市由于時(shí)間間隔比較短，還有待市場檢驗(yàn)。但從市場周成交變化情況來看，大部分城市，短期效應(yīng)較明顯。而有少數(shù)城市，如天津限購后市場成交仍然保持上漲態(tài)勢。

限購的實(shí)施打亂了既有的市場運(yùn)行秩序

從目前實(shí)施限購的城市效果來看，需求非但沒被壓制，相反市場表現(xiàn)得更加反復(fù)無常。首先，對(duì)限購城市本身來說，限購的實(shí)施，會(huì)短暫壓制需求，而隨后在市場對(duì)限購認(rèn)識(shí)出清的情況下，市場則開始報(bào)復(fù)性的反彈，如北京在9、12月的兩波反彈；其次，限購城市被壓制的需求會(huì)轉(zhuǎn)移到周邊城市，從而造成周邊未實(shí)施限購的城市的市場短暫的火爆。如深圳周邊的惠州，在深圳9月30日宣布限購后，10月份成交量環(huán)比增長55%。再次，在對(duì)城市限購的預(yù)期情況下，會(huì)造成城市限購前的異常火爆。如濟(jì)南，限購前一周，成交量還不足500套，而就在限購當(dāng)周，市場成交卻達(dá)到了3000多套。很明顯，這是開發(fā)商在配合購房者在限購出臺(tái)前搶購房源。這些市場異常的走勢，大大擾亂了市場既有的運(yùn)行態(tài)勢，使得當(dāng)前的價(jià)、量等市場指標(biāo)失去既有的市場調(diào)節(jié)作用，不利于市場參與者對(duì)市場的判斷，更不利于市場長遠(yuǎn)的發(fā)展。

限購不是良藥，行政手段過度使用不利于市場長期發(fā)展

世聯(lián)研究認(rèn)為，限購對(duì)市場需求的抑制作用不明顯，一是由于市場的需求目前過于龐大；二是由于市場對(duì)限購已適應(yīng)，現(xiàn)已出現(xiàn)各種規(guī)避手段，如借用他人身份證購房；利用企業(yè)名義購房等。在當(dāng)前人民幣升值，流動(dòng)性泛濫、通貨膨脹高漲的預(yù)期下，而國內(nèi)投資渠道過少現(xiàn)實(shí)情況下，通過限購來抑制房地產(chǎn)的需求，療效將不大。雖然限購的廣度和深度的擴(kuò)大可能會(huì)加大限購的作用，但市場需求長期被壓制，之后必將會(huì)有報(bào)復(fù)性的反彈。“宜疏而不宜堵”，戰(zhàn)國時(shí)期水利專家李冰修建都江堰時(shí)就告訴過我們這個(gè)道理。

最后，政府作為市場經(jīng)濟(jì)的裁判者，制定市場規(guī)則，維護(hù)市場秩序是其本職工作，而過多采用行政手段干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，則不利于市場的長期發(fā)展。