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專家視點(diǎn)

會(huì)有促銷期 總體穩(wěn)中向上

影響2011年后亞運(yùn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素主要有兩大類，一類是宏觀基本面因素如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、廣州城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、社會(huì)財(cái)富、貨幣信貸政策與流動(dòng)性、樓市調(diào)控政策、住房保障制度建設(shè)等；另一類則是市場(chǎng)因素如市場(chǎng)供求關(guān)系、購(gòu)買力、開發(fā)企業(yè)資金狀況等。在第一類宏觀因素方面，基本上可以概括為兩股不同的力量：一股力量是支持樓市向上的力量，如經(jīng)濟(jì)、城建、社會(huì)財(cái)富、流動(dòng)性等；另一股力量是平衡、制約的力量，主要是調(diào)控政策。2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)是由這兩種力量角逐來(lái)決定的。

預(yù)計(jì)2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣信貸與流動(dòng)性的環(huán)境、社會(huì)財(cái)富這些因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持作用不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。此外，值得重視的是，亞運(yùn)使得廣州城市建設(shè)大大提速，城市價(jià)值明顯提升。2010年的幾輪調(diào)控，亞運(yùn)效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響還沒有充分反映出來(lái)，未來(lái)一兩年物業(yè)價(jià)值、土地價(jià)值的提升應(yīng)該是大概率事件。

因?yàn)檎咭种菩枨蟮娜∠蛳喈?dāng)明顯，由此影響到開發(fā)商從拿地-開發(fā)-推貨這一系列的生產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)。這樣一來(lái)，2011年廣州樓市供應(yīng)有些偏緊。在通脹時(shí)代，購(gòu)買需求中的自住目的與理財(cái)保值升值意愿融合是影響2011年市場(chǎng)的重要因素，但在政策的嚴(yán)控下，住房需求集中釋放的可能性不高，2011年可能形成供應(yīng)少、需求也少的相對(duì)均衡的格局。我預(yù)計(jì)2011年整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將以穩(wěn)定向上發(fā)展為主，并給予偏樂觀判斷。龍斌（合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師）

震蕩市要買就買最好的

許多年來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)，我們知道唯一有效的方法是用常理看問題。第一個(gè)常理就是供求關(guān)系決定價(jià)格。第二個(gè)常理：需求都很剛性。人們都說(shuō)首次置業(yè)是剛性需求，但我看改善型置業(yè)，無(wú)論首改二改，都挺剛性——人有錢了或是家里人口多了，想住大一點(diǎn)的房子，怎么不剛性呢？

第三個(gè)常理是增加成本不改變價(jià)格。幾年來(lái)的“國(guó)N條”，不斷增加開發(fā)成本、購(gòu)買成本等等；房產(chǎn)稅開征則增加了持有成本，而且只征闊佬、不征小民，這些都只能引發(fā)短期觀望；只要回報(bào)不斷高漲，投資也好，投機(jī)也好，終將卷土重來(lái)，甚至一浪高過一浪。

折騰來(lái)折騰去，造成的只會(huì)是震蕩。而震蕩之間，有三個(gè)事實(shí)，看來(lái)已經(jīng)成為市場(chǎng)繼續(xù)上行征兆。

一是政府定的：在樓價(jià)下跌之前，你只能買一套住宅。除非你愿意到非限購(gòu)地帶——那自然是遙遠(yuǎn)生冷，樓價(jià)不高，回報(bào)平平的區(qū)域。二是政府拍的：白云區(qū)樓面地價(jià)拍到每平方米近2萬(wàn)元。根據(jù)5年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，引人驚呼的高價(jià)地，最終都成了引人艷羨的搖錢樹。這就是說(shuō)，該區(qū)樓價(jià)兩年內(nèi)會(huì)超過3萬(wàn)元，那么越秀、天河呢？三是市場(chǎng)變給我們看的：2008年至2009年金融風(fēng)暴引發(fā)樓市波動(dòng)的教訓(xùn)，下跌時(shí)跌得最少的，也是回升時(shí)漲得最快的。反之亦然。

我跟朋友們說(shuō)：如果一定要買樓，震蕩之市，只買最好的！回報(bào)高的只會(huì)更貴，回報(bào)低的則未必更便宜。小百姓日漸玩不起，未來(lái)房產(chǎn)投資看上去越來(lái)越像闊佬們的游戲了。在一個(gè)震蕩上行的市場(chǎng)上，你買的房子經(jīng)得起折騰就好。云亮（至道地產(chǎn)執(zhí)行董事）(整理：記者 陳白帆)

房?jī)r(jià)整體下降可能性不大

“國(guó)八條”客觀承認(rèn)房?jī)r(jià)可以跟隨GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)速度的上升而上升， 可見政府希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增幅，并沒有“只能降不能漲”的意思。廣州市2011年GDP和人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)均確定為11%左右，再考慮到各項(xiàng)開發(fā)成本的增加， 預(yù)計(jì)廣州市制定的價(jià)格目標(biāo)會(huì)比去年房?jī)r(jià)有10% 左右的合理漲幅。如果廣州今年確定以控制房?jī)r(jià)不漲為目標(biāo)，則等于比去年降價(jià)10% 以上。

目前二手房市場(chǎng)大部分是5年以上物業(yè)，5年內(nèi)次新房并非二手樓市的主流盤源供給。5年內(nèi)次新房承接者多為較高端買家。營(yíng)業(yè)稅新增加部分實(shí)際上相當(dāng)于樓價(jià)上漲3%~5%，從目前中心城區(qū)二手樓市供應(yīng)偏緊看，交易成本增加3%~5%尚能接受。由于二手樓市首次置業(yè)者比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的二手房買家約有20%，而二次置業(yè)買一手房而受影響的買家估計(jì)約占總量的40%。當(dāng)限購(gòu)政策細(xì)則出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行時(shí)，高端市場(chǎng)特別是合并戶型產(chǎn)品有可能陷入低迷。由于新一輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，因此新一輪限購(gòu)細(xì)則不排除增城、從化也被納入限購(gòu)范圍。

今年一、二手住房交易量受政策影響將會(huì)被壓抑，但因?yàn)椴牧腺M(fèi)用、人工費(fèi)用、土地價(jià)格等開發(fā)成本大幅上漲，房?jī)r(jià)上升壓力較大，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)整體下降可能性不大，尤其是中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍會(huì)堅(jiān)挺。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心依然較足，流動(dòng)性及強(qiáng)通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲具備支撐。但由于中央一年來(lái)的調(diào)控力度空前，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)存在小幅震蕩。從往年經(jīng)驗(yàn)看，今年上半年信貸額度會(huì)寬松一些，而下半年至年底則從緊甚至停貸。因此，今年要買房的話，首先應(yīng)該考慮能否申請(qǐng)到貸款。期待政策性降價(jià)才出手買房的朋友，即使盼到降價(jià)，但是如果錯(cuò)過了申請(qǐng)按揭最佳時(shí)機(jī)的話也可能買不到房。黎文江（合富輝煌首席市場(chǎng)分析師）

今年樓市軌跡“四季分明”

2011年廣州二手樓市受到的利空因素更甚于2010年，故變數(shù)相當(dāng)大?！巴媚辍钡膹V州樓市大致會(huì)沿著以下的方向前行。第一、二季度國(guó)家或央行肯定會(huì)再出臺(tái)相關(guān)政策，基本上會(huì)圍繞繼續(xù)收緊信貸規(guī)模等方面做文章，一、二手市場(chǎng)能否在3、4月份出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，非常關(guān)鍵，但估計(jì)開發(fā)商和小業(yè)主都不會(huì)馬上調(diào)低售價(jià)出貨，故上半年的調(diào)整必成主流，一、二手樓市成交量比去年同期縮減兩至三成。第三季度，部分資金壓力較大的開發(fā)商會(huì)率先采取降價(jià)促銷的手段搶閘十一，且基本上會(huì)出現(xiàn)在郊區(qū)或次中心區(qū)域的新盤，若價(jià)格下調(diào)幅度達(dá)到10%～15%，價(jià)格調(diào)控達(dá)到監(jiān)管部門的預(yù)期效果，則廣州的限購(gòu)政策會(huì)解禁或有所放松，屆時(shí)部分壓抑的需求便會(huì)快速入市，但中心區(qū)域的新盤售價(jià)保持堅(jiān)挺的幾率較大。第四季度是傳統(tǒng)的樓市旺季，開發(fā)商在2011年應(yīng)該很難于10月底前便順利完成年度銷售任務(wù)，故還會(huì)繼續(xù)推出部分筍貨單位來(lái)吸引準(zhǔn)客戶，但一手的成交量仍會(huì)比去年同期縮減至少兩成。二手市場(chǎng)方面，2008年、2009年的次新房陸續(xù)取得房產(chǎn)證后，至少有2萬(wàn)套新房源分批流入二手市場(chǎng)，故整個(gè)下半年的成交量與去年同期大致持平。假如一手樓市繼續(xù)是郊區(qū)盤唱主角，則2011年全市10區(qū)的一手住宅成交均價(jià)維持在1.3萬(wàn)元/m2，同比輕微上漲4%。而二手住宅均價(jià)因基數(shù)相對(duì)較低，同比漲幅或會(huì)在15%以內(nèi)，即全市的二手平均價(jià)在1.3萬(wàn)元/m2左右。白云大道、同德圍等板塊的漲幅應(yīng)會(huì)繼續(xù)領(lǐng)前于全市，珠江新城板塊內(nèi)2萬(wàn)元/m2以下的物業(yè)將會(huì)逐步消失。周峰（滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理）(整理：記者 李鳳荷)