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開發(fā)商變相圈地原因復(fù)雜

開發(fā)商借旅游地產(chǎn)變相圈地，部分原因在于開發(fā)商，部分原因在于地方政府。

首先，通過囤地，一方面，開發(fā)商通過時(shí)間差、價(jià)格差獲得土地增值利潤，盡可能大地獲取土地升值價(jià)值；另一方面，開發(fā)商再以當(dāng)前該地區(qū)的地價(jià)為參照，以計(jì)算土地盈利后的地價(jià)作為成本，再設(shè)計(jì)房價(jià)獲取房屋開發(fā)利潤。

其次，由于單純?nèi)Φ囟诜e、炒賣土地的風(fēng)險(xiǎn)很小，比開發(fā)房屋的投入也要小很多，而土地賣出之后往往可能獲得比開發(fā)和銷售房產(chǎn)更高的利潤，一些開發(fā)商成為純粹的土地商人，他們只求等待地價(jià)上漲之后，將土地賣出，獲取土地升值利潤。這造成一些開發(fā)商只囤積買賣土地而不開發(fā)房子。

再次，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所處的地塊往往具有較強(qiáng)的的自然景觀價(jià)值或人文價(jià)值，具有較大的稀缺性，區(qū)域升值潛力巨大，這也成為開發(fā)商傾向于大規(guī)模跑馬圈地，卻緩于項(xiàng)目開發(fā)的重要誘因。

而刺激上述動(dòng)因的一個(gè)重要因素則是不正常的房價(jià)持久上漲的預(yù)期。由于房價(jià)預(yù)期扭曲，房價(jià)持續(xù)上漲，面包的價(jià)格漲高了，面粉的價(jià)格也看漲，于是地價(jià)也被抬高。而地方政府處于政績和利益的考慮，樂于見到地價(jià)上漲，甚至以各種手段推升地價(jià)。

同時(shí)，中央的土地政策沒有被地方政府徹底地貫徹執(zhí)行，是更直接、更有力的推動(dòng)因素。國家多年來多次出臺(tái)政策打擊土地投機(jī)行為，但是這些政策幾乎沒得到有力的執(zhí)行。一些地方政府，在土地財(cái)政和個(gè)人利益的驅(qū)動(dòng)下，對于國家政策陽奉陰違，樂于和開發(fā)商協(xié)同操作，把地價(jià)推高，以抬高后續(xù)土地的賣價(jià)而獲得更多的賣地收入。

例如，據(jù)一位不愿透露姓名的海南地產(chǎn)商稱，一份有關(guān)部門截止到2009年9月底的囤地名單顯示，名單榜上有名者基本都是些小魚小蝦，除了羅牛山、華潤等少數(shù)知名企業(yè)海南閑置用地“在案”，其它的大型房企并未出現(xiàn)。真正的大鱷，其間利益錯(cuò)綜復(fù)雜。即使對認(rèn)定閑置土地的羅牛山、華潤而言，也未有特別懲誡。華潤海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項(xiàng)目，約定開工日期為2006年6月30日，由于企業(yè)自身原因，至2009年9月30日尚未動(dòng)工。

旅游地產(chǎn)高收益的背后暗藏高風(fēng)險(xiǎn)

盡管旅游地產(chǎn)可為房企帶來較高收益，然而，高收益同樣意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠(yuǎn)離中心城區(qū)，拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期冗長，對開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)非常大，目前開發(fā)商拿下的都是二三線城市的郊區(qū)地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來。”萬聯(lián)證券研發(fā)中心副總黃鵬認(rèn)為，涉及旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，其投資巨大，若在市況不佳時(shí)，可能會(huì)影響開發(fā)商的資金鏈。

以知名旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城為例，其主營的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式，一次性投入資金很大，營運(yùn)成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻(xiàn)大約80%的利潤，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費(fèi)人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會(huì)所、娛樂設(shè)施等都有很大風(fēng)險(xiǎn)。以華僑城在北京的歡樂谷項(xiàng)目為例，2001年華僑城開始與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行接觸，2002年簽訂項(xiàng)目合同，2006年歡樂谷試營業(yè)，這是時(shí)間不短的培養(yǎng)期。

旅游風(fēng)景區(qū)“人見人愛”，面臨被過度開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，無序開發(fā)旅游風(fēng)景區(qū)的行為已經(jīng)隨處可見。不但是旅游地產(chǎn)開發(fā)商，包括地方政府和旅游經(jīng)營管理部門，都熱衷于在保護(hù)區(qū)內(nèi)大興土木。旅游風(fēng)景區(qū)因其獨(dú)特的自然資源和人文價(jià)值，正面臨“人見人愛”的局面，一些權(quán)勢部門和資本都想染指。一些地方則變相出讓旅游風(fēng)景資源及其土地，使旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)了扭曲的產(chǎn)業(yè)化定位，背離了公益的開發(fā)方向，走向危險(xiǎn)道路。更為可怕的是，這一現(xiàn)象大有愈演愈烈之勢，旅游風(fēng)景區(qū)保護(hù)困境突圍已迫在眉睫。

專家認(rèn)為，在旅游開發(fā)的名義下，我國旅游風(fēng)景區(qū)正遭受著有史以來最嚴(yán)重的破壞。由于錯(cuò)位開發(fā)，那些最精華、最優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)，正成為城市的鬧市區(qū)、平庸的商業(yè)區(qū)，甚至成為權(quán)勢部門和資本的附屬品。

風(fēng)景名勝保護(hù)困境源于制度上的缺失

北京大學(xué)世界遺產(chǎn)研究中心主任謝凝高教授認(rèn)為，風(fēng)景名勝的管理涉及規(guī)劃、建設(shè)、林業(yè)、文化、文物等各系統(tǒng)，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理體制不順。最后造成的結(jié)果就是決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在利益局限性，盲目地追求以旅游拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，搞招商引資，搞房地產(chǎn)開發(fā)，以此作為自己的政績。

體制缺陷導(dǎo)致的另一個(gè)問題，是國家旅游風(fēng)景區(qū)仍由各地管理保護(hù)，通過門票開發(fā)資金來保護(hù)。國家財(cái)政幾乎沒有資金投到旅游風(fēng)景區(qū)，導(dǎo)致許多旅游風(fēng)景區(qū)因此不得不走上“靠山吃山”“以景養(yǎng)景”的道路，最后過度開發(fā)，損失慘重。

宋林飛更指出法律制度上存在的諸多問題，如相關(guān)領(lǐng)域只有條例沒有法律、領(lǐng)導(dǎo)“拍腦袋”隨時(shí)可以改變建設(shè)規(guī)劃、旅游管理執(zhí)法沒有強(qiáng)制性措施等題，如不及時(shí)解決，旅游風(fēng)景區(qū)的保護(hù)只能是“紙上談兵”。

從地方政府的角度來看，必須要把旅游業(yè)做成真正的經(jīng)濟(jì)支柱，而不是將屬于國民的稀缺旅游資源變成少數(shù)富人的私享領(lǐng)地，更要避免對旅游資源的過度開發(fā)，防止因?yàn)槎唐诘慕?jīng)濟(jì)利益影響長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益和自然、人文價(jià)值。(文/徐鵬)