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新華網(wǎng)2月9日綜合消息 今年1月1日起，海南省開始境外旅客購(gòu)物離境退稅政策試點(diǎn)。至此，海南國(guó)際旅游島的建設(shè)又邁出實(shí)質(zhì)性的一步。同時(shí)，相關(guān)的旅游地產(chǎn)的概念也再一次引起人們的普遍關(guān)注。

調(diào)控步步緊逼房企紛紛轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，尤其是在剛剛過(guò)去的“調(diào)控之年”2010年，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控措施密集出臺(tái)，步步緊逼的嚴(yán)厲調(diào)控意味著中國(guó)樓市在宏觀政策環(huán)境層面面臨的壓力越來(lái)越大。事實(shí)上，由于大多數(shù)調(diào)控措施均主要指向普通住宅市場(chǎng)，在調(diào)控日益常態(tài)化的形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)和盈利模式已經(jīng)難以長(zhǎng)久持續(xù)。為了規(guī)避調(diào)控和順應(yīng)形勢(shì)的變化，眾多房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、投身私募或轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市；許多房企則把目光瞄向了旅游地產(chǎn)這個(gè)調(diào)控火力明顯較小的領(lǐng)域。

“住宅市場(chǎng)飽受宏觀調(diào)控之困，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且還存在‘商住倒掛’的現(xiàn)象，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)而言，旅游地產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇?！北本┦心硣?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

旅游地產(chǎn)開發(fā)最為典型的區(qū)域便是近一年多來(lái)熱炒的海南地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已經(jīng)有超過(guò)60家在海南進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等開發(fā)商已經(jīng)或正在搶灘海南。同時(shí)，各標(biāo)桿房企也加強(qiáng)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)布局：去年6-9月間，萬(wàn)達(dá)率多支“聯(lián)合艦隊(duì)”斥巨資在各地投入多個(gè)旅游度假區(qū)項(xiàng)目；近3個(gè)月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)斥資54億元拿下煙臺(tái)、玉溪等地塊，打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目……

泥沙俱下旅游地產(chǎn)亂象叢生

開發(fā)商借勢(shì)變相圈地，“旅游”、“地產(chǎn)”成了兩層皮

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)至少27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，由此可見地方政府對(duì)旅游業(yè)的重視。同時(shí)，中國(guó)已是世界第四大旅游消費(fèi)國(guó)，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長(zhǎng)。“旅游”與“地產(chǎn)”的碰撞，撮合了地方政府與開發(fā)商的“聯(lián)姻”。

把旅游地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方GDP的動(dòng)力之一，地方政府頻繁出臺(tái)優(yōu)惠措施。實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的招商引資項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是在城市邊緣地帶，開發(fā)商必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套，所以政府也會(huì)做出一定的讓利。

其實(shí)，“醉翁之意不在酒”，對(duì)于開發(fā)商而言，土地才是最重要的。事實(shí)上，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊并沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商以后，只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。在這樣的情形下，作為一種補(bǔ)償，開發(fā)商拿地的價(jià)格相對(duì)就比較低。

三亞天澤湖畔營(yíng)銷總監(jiān)胡楠木表示，從全國(guó)來(lái)看，旅游地產(chǎn)發(fā)展最成熟的地區(qū)就是海南，但從真正的意義上來(lái)說(shuō)，海南并沒(méi)有真正的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。在其看來(lái)，目前“旅游”與“地產(chǎn)”的結(jié)合還不夠緊密，還是兩條線并行，沒(méi)有接軌。

這也是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的一個(gè)怪圈，甚至被打上“借旅游地產(chǎn)之名變相圈地”的嫌疑。廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓指出，目前旅游地產(chǎn)的最大問(wèn)題就是借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以突破限制嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策。從目前情況來(lái)看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這或許是繼華僑城主營(yíng)的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式后，其他開發(fā)商群起效仿最后卻無(wú)疾而終的緣故。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在目前旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展中，存在一個(gè)重大問(wèn)題：在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴(kuò)張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

宋丁表示，“我們接觸過(guò)的幾個(gè)大項(xiàng)目都出現(xiàn)過(guò)這種問(wèn)題，他們?cè)谇捌诘囊?guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項(xiàng)目都擱淺了。”

早前，萬(wàn)達(dá)入主云南滇池國(guó)家旅游度假區(qū)就上演過(guò)這樣的插曲。2003年，萬(wàn)達(dá)和昆明滇池旅游度假區(qū)管委會(huì)簽訂協(xié)議，計(jì)劃在滇池旁打造大型旅游度假項(xiàng)目，規(guī)劃中包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅等。然而，住宅項(xiàng)目開發(fā)至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府于2007年從萬(wàn)達(dá)手中收回了閑置已久的旅游項(xiàng)目土地。

國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)決地走“旅游”和“地產(chǎn)”融合發(fā)展的道路。

另外，由于旅游地產(chǎn)所占土地遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也容易產(chǎn)生跑馬圈地之嫌?！伴_發(fā)商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內(nèi)動(dòng)工開發(fā)、兩年之內(nèi)必須完成工程比例’的限制?！钡禺a(chǎn)專家鄧浩志透露說(shuō)，因?yàn)樯锨М€地塊的土地使用權(quán)并不是一次性拿下，開發(fā)商和政府只是簽訂了類似協(xié)議，開發(fā)完再拿，但實(shí)際這樣的行為有囤地嫌疑。