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賈康:房地產(chǎn)稅并非僅針對高房價()
業(yè)界觀點 2011年01月21日 來源:經(jīng)濟參考報 蔡敏 詹婷婷 我要評論 掃描到手機

制度安排關(guān)鍵要

促進供需動態(tài)平衡

當然房地產(chǎn)稅還要有其他稅制來進行配套改革,這里要強調(diào),房地產(chǎn)稅改革是不可或缺的,對房地產(chǎn)市場也是正面效應(yīng),顯然會在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上,形成經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束,以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

我認為房地產(chǎn)總體的矛盾可以從供需關(guān)系上來理解。首先一條制約是自然壟斷的地皮。有人說就是由于地方政府形成了對土地的壟斷,抬高地價進而提高房價。我認為這種認識其實是不成立的。設(shè)想如果不是地方政府擁有土地所有權(quán),任何別的主體,包括私人管理,也一定是壟斷的(最典型的壟斷案例是日本成田機場,半個多世紀了,幾個釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來,他那里的地價高不高?高得無法想象,政府用了五六十年時間仍然沒有辦法把這塊地買下來)。所以這個問題是一個偽命題:說是地方政府造成了壟斷,其實不對,這里的真問題實際上是面對自然壟斷,如何在合理規(guī)劃之下,怎樣形成適應(yīng)各社會階層的有效供給。最基本的問題首先是在引導(dǎo)需求方面,但最重要的關(guān)鍵點是促使供需動態(tài)平衡的制度安排問題,即有限供給制約下的需求運行機制如何合理化。地方政府即使真的把地價壓低,開發(fā)商也不會必然將房價壓低,供不應(yīng)求情況下,這樣的房子本可以賣出很高的價位,那么哪個開發(fā)商會按低價賣房?他肯定隨行就市,賣個好價錢,地方政府壓地價的行為等于是增加他的暴利空間。這個道理應(yīng)該說清楚。

房地產(chǎn)稅將持續(xù)發(fā)揮正效應(yīng)

現(xiàn)在展開分析住房的需求及房地產(chǎn)稅的效應(yīng)。需求的第一種類型就是買了房以后自住。有房地產(chǎn)稅后,人們大多會考慮實惠轉(zhuǎn)而購買小一些的戶型,這種中小戶型需求的上升,正好符合科學(xué)發(fā)展觀的要求:集約利用土地,緩解地皮這種最稀缺資源所產(chǎn)生的制約矛盾,財稅制度的正面效應(yīng)首先在這方面可以有很好的體現(xiàn)。

第二種需求是囤房,認為存錢不如存房子。房子在我手上,我買的就是養(yǎng)老保障。但是如果有了保有環(huán)節(jié)的稅,房主就會考慮,既然房子是空著的,那么就可以租出去對沖稅負壓力,這樣整個社會沒有增加一分錢實際投入,一下子提供出很多原來空置的不動產(chǎn)資源,這顯然提高了不動產(chǎn)資源配置效率,使供需矛盾得到了緩解,這種正面效應(yīng)是非常明顯的。

第三種需求是轉(zhuǎn)手賺差價,我們稱之為炒房。我不認為可以明確劃分投資和投機的界限,所以合到一類。只要在保有環(huán)節(jié)建立不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅,雖然不能說可以使中國的炒房行為一下子消失,但肯定會使之有所收斂。有人說炒樓可以賺很多錢,不在乎這一年不到1%的稅,這句話是有一定道理的,但是征稅改變的首先是整個氛圍,同時炒房者自己也會掂量炒什么,會更多地改炒中小戶型,因為接盤買家很可能需要的是中小戶型用來自住。另外,如果擔心中小戶型出手不順利,持有成本可能要炒房者自己承擔,那么炒房者就會收斂一點。比如,原來炒十套八套,現(xiàn)在改炒五套三套。還要注意,這時候租房市場將活躍起來,很多空置房將進入租房市場,另外政府的廉租房、公租房的大量建設(shè),涌現(xiàn)出來大量低端的有效供給,“夾心層”也不必再不顧一切地以當“房奴”的悲壯心情去爭搶低端商品房了,那么炒房者敢像原來那樣無所顧忌、肆無忌憚地炒嗎?他一定要收斂一些。這還是正面效應(yīng),可以減少原來瘋炒的力量,不會使我們的住房價格過快上漲,使大起大落這種現(xiàn)象的風險隨之下降,整個房地產(chǎn)市場就會顯得更平穩(wěn),更少泡沫。從未來幾十年的時間段來看,我不認為這樣一個稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70-80%過程中房價的上揚曲線,但是有了這個制度因素之后,上揚曲線會變得比較平緩,特別是在演變過程當中,大起大落的波動會減少。

另外一個正面效應(yīng)就是我們社會迫切需要的收入再分配效應(yīng)。住房保有環(huán)節(jié)的稅能使住大房、住好房的人對國庫多做一些貢獻,國庫增加這部分收入后,轉(zhuǎn)過去扶助低收入階層,這是市場經(jīng)濟承認與施行的按照承受能力抽肥補瘦的機制。

不同地區(qū)方案有差異是必然的

最后應(yīng)該指出,這項改革,可以按照鄧小平同志說的有些事情可以“先行先試”。按照這個精神,房地產(chǎn)稅爭議這么明顯的事情,既然不能一下子全局鋪開,也不可能在一線城市一起鋪開,那么就要考慮比較便捷的、在少數(shù)城市以征收房地產(chǎn)稅這個名義先行先試的改革路徑。既然這樣,不同地區(qū)存在方案差異也是必然的,不能要求所有試點地區(qū)都是一個方案,重要的是應(yīng)該先建一個基本框架,然后讓社會各界從方方面面來共同探討,由粗到細地改進。此事還需要積極征求各方的意見,開明地展開討論,這可以在很大程度上校正網(wǎng)上的非理性討論。我們可以把討論水平提升到更嚴肅、更理性的狀態(tài),這對全社會很有意義。

另外,我認為應(yīng)該積極安排培訓(xùn)交流活動。在社會心態(tài)方面,現(xiàn)在宣傳上應(yīng)該更多一些理性的聲音,不應(yīng)該認為這個稅種的推出就是要和大多數(shù)的中國人為敵。比如在重慶,保障房要覆蓋30%-35%的社會成員,他們都和商品房、產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的所謂房價問題沒有直接關(guān)系,更和這個稅沒有什么關(guān)系,恰恰是這個稅可以使這些人間接地得到更多的政府公共資源的關(guān)照,可以改善他們相對弱勢的境遇。不是高端的住房擁有者,也不會被此稅覆蓋。至于被此稅覆蓋的社會高收入階層,有相應(yīng)的承受能力,對社會多回報一些貢獻不會使他們傷筋動骨,而且有益于維護社會穩(wěn)定、保障他們安享“先富起來”的幸福感,這也是符合他們的長遠利益、根本利益的。(賈康)    

[責任編輯:晴天]
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