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暫時(shí)定心

這個(gè)規(guī)定不針對“住宅用地”

看這三個(gè)條款，通俗解釋應(yīng)該是這樣的：1、非住宅用地應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請，住宅用地既然“自動(dòng)續(xù)期”就沒有“申請批準(zhǔn)”的問題。如果續(xù)期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批準(zhǔn)續(xù)期，但批準(zhǔn)后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續(xù)期因“公共利益”未獲批準(zhǔn)的，政府收回土地并給予補(bǔ)償，如果有約在先不補(bǔ)償?shù)膭t無償收回。

可見，“無償收回”的情況必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請，或者申請未獲批準(zhǔn)且事先約定不補(bǔ)償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉(zhuǎn)讓期限未到，不得收回”的條款。

憂心再起

“自動(dòng)續(xù)期”后仍有三大隱憂

可以看出，“土地期滿無償收回”報(bào)道的來源就在這里。而這個(gè)表述因?yàn)檫^濾了眾多的先決條件（如沒有申請續(xù)期，不適用住宅用地等），所以引發(fā)了全面的擔(dān)憂。事實(shí)上，第一財(cái)經(jīng)日報(bào)的原始報(bào)道中，就已經(jīng)提出了“不含住宅用地”的意思，在許多轉(zhuǎn)載中該說法被有意無意忽視了。

不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個(gè)條款中，關(guān)于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個(gè)關(guān)鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動(dòng)續(xù)期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動(dòng)續(xù)期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是，“轉(zhuǎn)讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價(jià)補(bǔ)償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個(gè)關(guān)鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關(guān)心的地方。

法律回溯

確實(shí)不是“挑戰(zhàn)物權(quán)法”

就這三大疑問，本報(bào)記者詢問了眾多相關(guān)部門和專家，得到的答復(fù)都是“很復(fù)雜，目前還說不清楚”。甚至有人私下對記者表示，這個(gè)問題“超出了我們現(xiàn)在的智慧，還是幾十年后后人來解決?！?/p>

不過記者查閱到，2008年這個(gè)新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發(fā)表過《以規(guī)矩成就方圓——國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進(jìn)行了一定的解釋。 按照這篇權(quán)威文章的解釋，出臺這個(gè)新版合同，本來目的就是去適應(yīng)《物權(quán)法》的。

根據(jù)該文章的法律回溯，最初關(guān)于“屆滿收回”的法規(guī)，是1990年實(shí)施的國務(wù)院55號令第40條規(guī)定：“（土地）出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”，由于當(dāng)時(shí)商品房制度還沒實(shí)施，房子都是公家的，所以這個(gè)規(guī)定簡單規(guī)定“全收回”。

而隨著商品房制度的建立，經(jīng)過歷次修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了55號令“連房帶地全收回”規(guī)定，做出了“必須提前一年申請續(xù)期”的規(guī)定。但這一規(guī)定沒有區(qū)分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且對“未申請續(xù)期”或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的情況下如何補(bǔ)償，沒有任何提及。

2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》對此作了進(jìn)一步明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！薄胺亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

所以，這相關(guān)屆滿后土地如何續(xù)期的“三條款”，恰恰是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》，結(jié)合《合同法》的基本原理作出的，雖然說確實(shí)還留了漏洞，但說它“挑戰(zhàn)物權(quán)法”，并非事實(shí)。

法律漏洞明顯“70年難題”仍未解

這條有些“烏龍”的新聞能夠持續(xù)發(fā)酵，除了被媒體解讀為“繼續(xù)調(diào)控樓市，銜接房產(chǎn)稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到了老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢了多年的錢買來的房子，真的不能是自己的永久財(cái)產(chǎn)，只能住70年就要無償上交？正如南京市長季建業(yè)前幾天接受本報(bào)專訪時(shí)所說，“無恒產(chǎn)則無恒心”，“無償收回”四個(gè)字，是對“恒心”的打擊。

現(xiàn)在雖然可以基本確認(rèn)，所謂“期滿后無償收回”的規(guī)定，并不適用于“住宅用地”，但是，“自動(dòng)續(xù)期”的條款后面，卻沒有提及是否要和“政府批準(zhǔn)續(xù)期”一樣再交一次土地出讓金，這是個(gè)很可能到時(shí)候被“靈活操作”的法律漏洞。同時(shí)，《物權(quán)法》面臨的老問題還是沒解決：“社會公共利益需要”這個(gè)沒有明確界定的概念，還是時(shí)刻懸在頭上，讓“自動(dòng)續(xù)期”看起來似乎并非“無條件”，也讓無論期限屆滿與否的房子，都沒法徹底避免“被征收”的陰影。

難道，這個(gè)難題真的如業(yè)內(nèi)所說，要“留給后人”來解決？

延伸

青島已現(xiàn)到期難題 南京最快2040年面對

住宅用地的“70年大限”，很多人調(diào)侃說，“孫子的事情”。真的嗎？

2009年，《新華每日電訊》就報(bào)道說，青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)因?yàn)?989年“創(chuàng)新嘗試”設(shè)定了20年的土地使用期限。現(xiàn)在到期了，怎么辦？還沒有后續(xù)說法。

在南京，一些2000年開發(fā)的酒店式公寓，主要分布在新街口、鼓樓等地，因?yàn)閷儆谏虡I(yè)用地，使用年限是40年，卻在30年后就要遇到這個(gè)問題了。國土部門說：“這個(gè)問題應(yīng)該由《物權(quán)法》來解釋，國土部門只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，我們說了不算，也不夠權(quán)威?！?/p>

另外，在“招拍掛”以前的“劃撥”土地建筑的老小區(qū)，因?yàn)闆]有掛牌出讓，所以土地證上沒有寫期限。雖然沒有“到期收回”之憂，但也不在“不得收回”的保護(hù)范圍里。本報(bào)記者 宋南飛 馬祚波