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土地期滿無償收回 并非針對住宅地

■本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)規(guī)定是全國規(guī)定而不是上海地方法規(guī)

■“無償收回”的是“期滿未申請續(xù)期”地，住宅用地不用申請“自動”續(xù)期

■但“自動續(xù)期”后要不要再交一次錢，是否受“公共利益”制約未明確

■法律疏漏讓住宅“70年難題”仍懸著，南京最早2040年遇到

1月14日，上海《第一財經(jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發(fā)現(xiàn)，在土地“預(yù)申請須知”中，出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。文中記者強調(diào)，“這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

文章援引房產(chǎn)分析師的話說：“這個規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢買房？誰敢投資地產(chǎn)？”

其實不光是房產(chǎn)“業(yè)內(nèi)人士”感到“刺激”，眾多買房人更是害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

第二天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以“上海首次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回”為題目進行轉(zhuǎn)載，這個話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權(quán)”、“挑戰(zhàn)物權(quán)法”、“消滅安全感”、“與民爭利”……

但是，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應(yīng)該屬于一起新聞“烏龍”，這并非上海的“地方新規(guī)”，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實質(zhì)也非“70年一滿就收回”這么簡單一刀切。但是這則“烏龍新聞”的出臺，卻真實地反映了民眾對“70年大限”的“恒產(chǎn)”焦慮和相關(guān)法律的模糊。

真相追尋

新聞發(fā)酵

官方《通知》越解釋越糊涂

1月17日，也就是這條消息見報后的第一個工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關(guān)內(nèi)容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式?！?/p>

不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了“符合社會公共利益需要可不批準續(xù)期申請”的文意，發(fā)出“因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全”的解讀。因為上海國土部門解釋得很不“給力”，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，“我省不會出臺類似辦法”、“××地國土部門表示不會跟進”的報道魚貫而出。

第一質(zhì)疑

難道所有開發(fā)商都在欺瞞？

本報記者看到這個報道，首先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿后房子收回”規(guī)定的話，那么現(xiàn)在開發(fā)商賣房子就變成了“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。最起碼，在購房者和開發(fā)商簽訂的售房合同上，應(yīng)該有這個“70年后收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發(fā)商都涉嫌欺瞞詐騙？

再度質(zhì)疑

上海真敢“冒天下之大不韙”？

上海作為一個開發(fā)前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀“倒退”的規(guī)定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規(guī)定的依據(jù)是《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第二十七、第二十八、第二十九三條相關(guān)“土地出讓限期屆滿”的條款。那這三個條款是否是上海市的“地方條款”呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本，發(fā)現(xiàn)都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就說明，這個所謂“挑戰(zhàn)物權(quán)法”的規(guī)定，并非是上海一地獨有。

原來如此

不是“滬版新規(guī)”，是國土部規(guī)定

最終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七到第二十九條完全吻合。也就是說，根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，都必須有這三個條款（本報在右上角原文列出這三個條款供參考）。

所以，所謂上海“首次”提出，是一條“烏龍”新聞。確切地說，應(yīng)該是上?！笆状巍卑堰@些條款寫到了“預(yù)申請須知”中，結(jié)果引起了媒體的注意。

法律釋疑

國土部08版土地出讓 合同范本相關(guān)條款

第二十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應(yīng)當予以批準。

住宅建設(shè)地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。

出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應(yīng)當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第項約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值，給予土地使用者相應(yīng)補償；（二）由出讓人無償收回地上建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。