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待建項目審批難度加大

據(jù)悉，《通知》從去年12月1日已開始實施，而去年5月31日以后拿地的酒店類項目也早已禁止散售。“商改住”的多項限制政策已出臺，這對于待批待建項目也產(chǎn)生不小影響。

據(jù)一位剛申請下預(yù)售證的非住宅項目開發(fā)商告訴記者，項目一直在調(diào)整規(guī)劃，所以預(yù)售證拖延了很久才拿下來。本來項目想要做LOFT，但是現(xiàn)在商住樓LOFT項目基本不批，最終只能建平層的小戶型。

此前由于有層高等因素的限制，住宅立項的項目做LOFT可行性不大，現(xiàn)在即使是商業(yè)立項的項目，要想利用層高優(yōu)勢做LOFT產(chǎn)品也很困難，“商改住”的審批難度明顯加大。

該開發(fā)商表示，雖然此次《通知》規(guī)范的是已建成非住宅“商改住”的行為，但也成為一種風(fēng)向標(biāo)，以后“商改住”的審批將會越來越嚴(yán)格。

前景

開發(fā)商拿商業(yè)地將更謹(jǐn)慎

雖然此次新政影響的是已建成的取得產(chǎn)權(quán)證房屋的“商改住”的項目，但是一年內(nèi)兩次針對“商改住”出臺政策，也對開發(fā)商在拿地投資方面產(chǎn)生了影響。

北京一位國企開發(fā)商向記者表示，從酒店立項項目禁止散售，到已建成非住宅禁止擅自分割，都體現(xiàn)出政策對“商改住”項目從嚴(yán)管理，鼓勵自持。目前北京幾個大的商業(yè)項目，如中服地塊、大望京地塊等，都要求開發(fā)商自持。而自持商業(yè)對開發(fā)商資金實力要求高，如果不能賣，只有大開發(fā)商才會有實力和管理能力去拿商業(yè)地塊。

此前，有不少開發(fā)商避開熱門住宅地塊的競爭，通過拿商業(yè)地塊做LOFT產(chǎn)品將商業(yè)當(dāng)住宅賣也能賺得盆滿缽滿。現(xiàn)在拿商業(yè)地塊做住宅則要考慮政策風(fēng)險，還要考慮想要做的產(chǎn)品是否能成功獲批等。商業(yè)地塊一直出讓冷淡，如果不能改成住宅賣掉則會更冷淡。

而一位大興的開發(fā)商則表示，商住樓也是市場需要的一種產(chǎn)品，商住樓能注冊企業(yè)、能辦公也能居住，對于中小企業(yè)是不錯的選擇，這種產(chǎn)品不可能完全消失，市場繼續(xù)有需求，開發(fā)商也會繼續(xù)拿地做這種產(chǎn)品。但在拿地上，肯定更多考慮滿足辦公居住需求條件，而不單純是怎么將商業(yè)樓改成住宅樓。

北京在售的部分“商改住”項目

（單位：元/平方米）

樓盤名稱 位置 均價

合生世界村 亦莊馬駒橋1號橋南500米 20000

三元國際公寓 朝陽區(qū)霞光里66號院 37000

西山國際城 海淀阜石路69號 33000

中弘北京像素 朝陽區(qū)五里橋 23000-28000

首開石榴派 豐臺石榴莊小區(qū)東北角 loft30150

金科巴登假日 昌平小湯山療養(yǎng)院東門對面 16000起

首城雙景 朝陽區(qū)廣渠路36號 38800

連線建委

已分割在售項目不受影響

針對購房者最關(guān)心的問題，目前購買“商改住”項目會否受到《通知》影響，北京市住建委市場處負(fù)責(zé)人表示，《通知》針對的對象是“已建成非住宅項目”，即已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證的項目不能再隨意進(jìn)行分割，而必須符合國家消防等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格測繪。

“通知對商業(yè)項目已有的分割不會產(chǎn)生影響，這是一個進(jìn)一步規(guī)范市場的政策。”該負(fù)責(zé)人表示，已取得預(yù)售證的在售項目不在本次規(guī)范的范圍之內(nèi)。他舉例：“比如商業(yè)項目原本一層整售給了銀行，后者想分割小塊再出售，現(xiàn)在就會受到限制”。

本版采寫/本報記者 袁玥 自曾暉