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金融“緊箍咒”將持續(xù)

2010年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源同比增幅逐步收窄，這一趨勢在短期不會(huì)改變。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發(fā)商及購房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。

目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低于基準(zhǔn)利率的85折和1.1倍。有關(guān)部門日前提出，房地產(chǎn)價(jià)格回到合理價(jià)位的調(diào)控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。

加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發(fā)商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生嚴(yán)重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴(yán)格清算，嚴(yán)格預(yù)售款監(jiān)管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。

對購房者來說，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個(gè)角度來看，加息影響不及提高首付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當(dāng)前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預(yù)期有所增強(qiáng)，可以肯定的是，加息壓力對房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

房產(chǎn)稅改革或推出

在千呼萬喚之中，2011年房產(chǎn)稅改革可能最終以試點(diǎn)方式推出。短期來看，房產(chǎn)稅對樓市價(jià)格的影響可能不會(huì)立竿見影。但作為未來地方稅收的基礎(chǔ)稅種之一，其對房地產(chǎn)市場的影響將逐漸體現(xiàn)。

目前上海、重慶等城市正積極推進(jìn)試點(diǎn)工作，進(jìn)行試驗(yàn)性的房產(chǎn)稅政策空轉(zhuǎn)?！笆濉逼陂g我國個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍最初可能不會(huì)涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。

至于該稅對房價(jià)的影響，有分析認(rèn)為不能一概而論。對自住購房者來說，由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)可能降低，再加上征收房產(chǎn)稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會(huì)被抑制，反而可能得到激勵(lì)。對投資和投機(jī)者來說，由于后期保有成本增加，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增。

房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價(jià)波動(dòng)和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在于調(diào)控房價(jià)，更在于調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經(jīng)驗(yàn)，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)，即會(huì)使房價(jià)微量下跌。但從中長期看開征房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響有限。韓曉東萬晶