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作為牽動(dòng)國(guó)計(jì)民生的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)2011年的走勢(shì)備受關(guān)注。在資金、土地成本上升及宏觀調(diào)控等因素作用下，房地產(chǎn)業(yè)景氣度將迎來(lái)新考驗(yàn)。2011年房?jī)r(jià)會(huì)否再創(chuàng)新高？成交清淡能否倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)？……種種懸念，將貫穿于2011年全年。價(jià)格、銷量、開(kāi)發(fā)商、貸款、房產(chǎn)稅等成為把握2011年房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵詞。

房?jī)r(jià)瘋漲難再現(xiàn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年前11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲7.7%，全年漲幅預(yù)計(jì)將較此略低，達(dá)7%左右。分析人士認(rèn)為，在高房?jī)r(jià)基數(shù)及政策因素影響下，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲10%以上的可能性很小，更可能出現(xiàn)的是房?jī)r(jià)高位盤(pán)整或穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。

從月度走勢(shì)來(lái)看，2010年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)1-4月上漲、5-8月份下降、9-10月回升、年底再度緩慢抬頭的態(tài)勢(shì)，政策效應(yīng)影響甚大。從全年來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比波動(dòng)較為微小。盡管樓市調(diào)控已初顯成效，但當(dāng)前仍要警惕以下幾種可能推升房?jī)r(jià)的因素。

首先是地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)，2010年前11月，全國(guó)開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置費(fèi)用同比增幅達(dá)67.4%，折合單價(jià)來(lái)看，地價(jià)漲幅明顯超過(guò)同期房?jī)r(jià)。尤其是2010年底，多個(gè)城市再度爆出“地王”，可能成為未來(lái)房?jī)r(jià)的推手。其次是剛性需求的推動(dòng)。央行2010年12月公布的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，居民購(gòu)房意愿比例為16.2%，已連續(xù)兩個(gè)季度回升。此外，在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)的同時(shí)，大多數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)“補(bǔ)漲”，這種情況值得警惕。

自2005年以來(lái)，我國(guó)商品房銷售體現(xiàn)出價(jià)格同比波幅加大、波動(dòng)周期縮短的特點(diǎn)。有分析認(rèn)為，2008年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)與國(guó)房景氣指數(shù)兩個(gè)指標(biāo)的周期越來(lái)越吻合。住建部等相關(guān)部門(mén)已表態(tài)，2011年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控。不難預(yù)料，房?jī)r(jià)大漲的情況難以出現(xiàn)。從目前市場(chǎng)看，價(jià)格大跌也不具備條件，而更可能表現(xiàn)為小幅波動(dòng)。

銷量小幅增長(zhǎng)可期

2010年樓市銷量繼續(xù)上升，盡管2011年調(diào)控政策或?qū)⒏鼮閲?yán)格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，樓市降溫并不容易。

2011年房地產(chǎn)銷售能否延續(xù)輝煌，業(yè)內(nèi)人士普遍較為樂(lè)觀。在多城市出臺(tái)“限購(gòu)令”的背景下，一線城市銷量或?qū)⒈３制椒€(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進(jìn)程推動(dòng)，二三線城市銷量有望明顯增長(zhǎng)。

2010年房地產(chǎn)企業(yè)“千億軍團(tuán)”崛起，“500億團(tuán)隊(duì)”升級(jí)，“300億隊(duì)伍”增加新面孔，房企的這種梯隊(duì)形勢(shì)在2011年仍有可能延續(xù)。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國(guó)近40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開(kāi)發(fā)商2010年全年銷售額累計(jì)達(dá)8691億元，銷售面積為8449萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商的銷售均價(jià)達(dá)每平方米10286.42元，同比上漲24%。

萬(wàn)科年銷售額首超千億元，銷售面積達(dá)898萬(wàn)平方米。保利、恒大、綠城等5家超大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售額已超500億元，其中保利地產(chǎn)以660億元位列銷售金額榜亞軍，恒大地產(chǎn)銷售面積大增43%至831萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)527億元。萬(wàn)達(dá)、碧桂園等四家開(kāi)發(fā)商銷售額突破300億元。百億軍團(tuán)中出現(xiàn)眾多首次殺入的新軍，如復(fù)地、合景泰富、金科、雅戈?duì)枴⒑柕禺a(chǎn)等。

不過(guò)，房企在競(jìng)爭(zhēng)中分化加劇，市場(chǎng)集中度加強(qiáng)，各梯隊(duì)間已逐步拉大差距，房企擴(kuò)張速度最快的時(shí)期正在過(guò)去。

對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)銷量增長(zhǎng)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)較看好二三線城市。一線城市增量空間已近飽和，未來(lái)房企主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市。以萬(wàn)科為例，年銷售超過(guò)千億元，與其2009年開(kāi)始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購(gòu)政策及土地資源緊張等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二線市場(chǎng)，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)商新一輪洗牌來(lái)臨

經(jīng)歷2010年的房?jī)r(jià)沖高、嚴(yán)格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交出“靚麗”成績(jī)單。2011年情況或不容樂(lè)觀，信貸規(guī)?？刂啤⒏鼑?yán)格的調(diào)控政策，將有效抑制房企高速擴(kuò)張，中小房企甚至?xí)庥鲑Y金難題。

銀監(jiān)會(huì)已向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延開(kāi)發(fā)期限、變相捂盤(pán)惜售、通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。與此同時(shí)，房企通過(guò)資本市場(chǎng)的再融資自2009年下半年幾乎全面停止，涉及再融資申請(qǐng)總額高達(dá)數(shù)千億元。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。

北京市從2010年12月1日起實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺(tái)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2011年，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將在全國(guó)各省市全面鋪開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能按計(jì)劃對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。

盡管2010年調(diào)控政策頻出，但銷售仍然火爆，開(kāi)發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問(wèn)題。但有業(yè)內(nèi)人士表示，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)資金渠道已建起堤壩，外來(lái)資金來(lái)源日趨變窄、變細(xì)甚至干枯，開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴自有資金。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的比重越來(lái)越大。

有開(kāi)發(fā)商表示，如果樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，開(kāi)發(fā)商資金就不再樂(lè)觀，到2011年下半年部分中小房企可能會(huì)資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無(wú)錢拿地、無(wú)盤(pán)可開(kāi)”的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。