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保障性住房影響幾何

保障房建設(shè)力度的加大肯定會(huì)相應(yīng)減少商品房供應(yīng)量。但是，保障房與商品房所針對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力并不具有重合性，因此預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。

2010年10月，中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出，要“完善符合國(guó)情的住房體制和政策體系”；12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從目前的幾乎完全市場(chǎng)化向適度市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。

海通證券分析師認(rèn)為，在保障性住房方面，2010年的560萬(wàn)套和2011年預(yù)計(jì)的1000萬(wàn)套在后期將逐步進(jìn)入市場(chǎng)，行業(yè)原本缺失的非市場(chǎng)化部分有望在后期逐步體現(xiàn)，這有利于減少后期出臺(tái)更強(qiáng)硬的政策調(diào)控。如果政策能繼續(xù)加大行業(yè)的非市場(chǎng)化建設(shè)，行業(yè)所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對(duì)房地產(chǎn)板塊后期走勢(shì)構(gòu)成利好。

同時(shí)，保障性住房的建設(shè)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生過(guò)多負(fù)面影響。以香港地區(qū)為例，在保障性住房占整體房地產(chǎn)供應(yīng)總量20%的情況下，香港的商品房銷(xiāo)售和地產(chǎn)商利潤(rùn)并沒(méi)有出現(xiàn)下滑。此外，目前國(guó)內(nèi)土地供應(yīng)總量相對(duì)有限，在國(guó)家擴(kuò)大保障性住房土地供應(yīng)時(shí)，勢(shì)必也會(huì)縮小商品房用地供應(yīng)量。因此，商品房市場(chǎng)因?yàn)楣┙o的減小在價(jià)格和利潤(rùn)率上不會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設(shè)更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。

地產(chǎn)股可能先抑后揚(yáng)

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2011年上半年，由于通脹高企和市場(chǎng)存量貨幣流動(dòng)性依然寬裕，房?jī)r(jià)上漲概率較大。這樣一來(lái)，政策必然會(huì)加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度，密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，甚至較2010年可能會(huì)更加頻繁，更加嚴(yán)厲。極有可能通過(guò)提高需求端成本方式限制需求，對(duì)調(diào)控政策的預(yù)期將打壓地產(chǎn)股價(jià)格。而下半年，隨著房產(chǎn)稅等政策“落地”，利空出盡，“控通脹”取得階段性成果，宏觀經(jīng)濟(jì)政策重心可能由“防通脹”向“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)移。屆時(shí)，地產(chǎn)股有可能迎來(lái)系統(tǒng)性機(jī)會(huì)，在2011年走出一波先抑后揚(yáng)的估值修復(fù)行情。

具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長(zhǎng)的行業(yè)龍頭，中金公司認(rèn)為，受益于行業(yè)集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，資金優(yōu)勢(shì)有望帶來(lái)利潤(rùn)率提升，目前估值已經(jīng)見(jiàn)底的代表性公司有萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)和金地；其次，受益于保障性住房相關(guān)政策，并且兼具建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，在2011年的投資機(jī)會(huì)較大，代表公司為中國(guó)建筑、中鐵二局和城投控股；再次，可適當(dāng)挖掘進(jìn)行多元化投資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是投資于“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)扶持的七大新興產(chǎn)業(yè)的房企，以國(guó)泰君安和廣發(fā)證券為代表的券商稱(chēng)之為“X+地產(chǎn)組合”投資思路。他們認(rèn)為，“X+地產(chǎn)組合”的代表性公司股價(jià)將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地產(chǎn)估值具有很強(qiáng)的安全邊際，而“X”又具有高成長(zhǎng)性，能夠享受高估值，這類(lèi)企業(yè)在2011年仍然具有個(gè)股機(jī)會(huì)，代表性公司為中國(guó)寶安、福星股份和中天城投等。