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2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩(wěn)健已無懸念，而針對(duì)高房價(jià)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策也已成為市場(chǎng)共識(shí)。但是，地產(chǎn)股目前的低估值已經(jīng)較為充分地反映了市場(chǎng)對(duì)于政策面的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)2011年地產(chǎn)股在政策面利空與股價(jià)低估的雙重影響下，有可能走出先抑后揚(yáng)的估值修復(fù)行情。

房價(jià)或穩(wěn)中有升

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持向上態(tài)勢(shì)，雖然2010年政策頻繁打壓房價(jià)，但是2010年房企業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續(xù)增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀經(jīng)濟(jì)政策放松，房地產(chǎn)板塊有望迎來估值修復(fù)行情。

商品房價(jià)格穩(wěn)中有升。為應(yīng)對(duì)金融海嘯的沖擊，我國于2008年底開始實(shí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，成功避免了經(jīng)濟(jì)硬著陸，但寬松的貨幣政策也為后來的通脹預(yù)期埋下了伏筆。

2010年，外圍經(jīng)濟(jì)體的量化寬松貨幣政策使我國面臨輸入性通脹壓力，國內(nèi)CPI數(shù)據(jù)高企；與此同時(shí)，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對(duì)人民幣升值的預(yù)期。無論是高通脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境下出于保值目的，還是對(duì)人民幣資產(chǎn)升值的預(yù)期，房價(jià)的上漲都有很強(qiáng)動(dòng)力。此外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求旺盛，但非市場(chǎng)化的土地供給模式無法有效滿足剛性需求，導(dǎo)致供需失衡。預(yù)計(jì)非市場(chǎng)化的土地供給和市場(chǎng)化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續(xù)，但調(diào)控政策的密集出臺(tái)對(duì)于房價(jià)大幅上漲也將起到遏制作用。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，2011年我國房價(jià)可能穩(wěn)中有升。房產(chǎn)的商品屬性和金融屬性決定房價(jià)在通脹行情中的上漲趨勢(shì)，但社會(huì)屬性又決定了政策不會(huì)容忍房價(jià)泡沫繼續(xù)累積。有分析師認(rèn)為，房價(jià)漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。

我國城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，人口紅利還未結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額在未來仍將保持增長，國泰君安分析師預(yù)測(cè)未來15年行業(yè)銷售額平均增速為15%，而根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，這一過程很有可能呈現(xiàn)前高后低的增長速度。因此，2011年行業(yè)增速可望超過15%。

行業(yè)發(fā)展將向二、三線城市轉(zhuǎn)移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市面臨著拿地成本過高、土地資源緊缺等問題，市場(chǎng)成長性有限，而隨著城市化進(jìn)程的深化，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。以長江證券為代表的券商研究表明，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要戰(zhàn)線已經(jīng)轉(zhuǎn)移至二、三線城市，二、三線城市的土地儲(chǔ)備占全部土地儲(chǔ)備的比例一直處于上升狀態(tài)。

調(diào)控帶來主要壓力

2011年我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要目標(biāo)為“調(diào)結(jié)構(gòu)，保增長，控通脹”，其中又以“控通脹”為重中之重。2010年12月27日，央行年內(nèi)第二次上調(diào)基準(zhǔn)利率，出乎市場(chǎng)意料，體現(xiàn)了政策對(duì)于防通脹的決心。預(yù)計(jì)2011年，我國貨幣政策將步入收緊通道，但穩(wěn)健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控留有一定空間。“保增長”與“控通脹”之間的政策博弈變數(shù)很大。況且，穩(wěn)健貨幣政策只是降低了貨幣供應(yīng)增速，但目前市場(chǎng)存量資金依然充沛，市場(chǎng)的流動(dòng)性并沒有想象中那么糟糕。

中信[簡介 最新動(dòng)態(tài)]證券認(rèn)為，加息對(duì)于行業(yè)需求方的抑制要大于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的影響。但總體上看，加息周期的到來對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)不小的利空。中金公司認(rèn)為，只有通脹得到有效控制，我國貨幣政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)股票才有可能得到系統(tǒng)性的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)不同于普通的商品和投資品種，其本身還兼具著社會(huì)屬性。房價(jià)的高低，不但影響著行業(yè)的基本面，更影響著國計(jì)民生。因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系時(shí)，考慮房價(jià)對(duì)行業(yè)的影響不應(yīng)簡單套用其他一般商品行業(yè)的規(guī)律，即商品價(jià)格越高，行業(yè)景氣度越高。誠然，房價(jià)上漲，地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，這個(gè)邏輯并沒有錯(cuò)。但具體到我國A股市場(chǎng)，地產(chǎn)股對(duì)調(diào)控政策的敏感性要高于對(duì)基本面的反應(yīng)。國泰君安分析師認(rèn)為，短期性的調(diào)控政策將越來越與房價(jià)漲幅掛鉤，政策將變成對(duì)資本市場(chǎng)、股價(jià)一個(gè)高度敏感的內(nèi)生變量。一個(gè)非常有可能的情況是：行業(yè)基本面越好，房價(jià)越上漲，政策壓力越大，股價(jià)越不上漲。