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2011年，房價能降嗎？

《中國經(jīng)濟周刊》記者 劉德炳|北京報道

今年絕對是房地產(chǎn)市場的緊縮政策年。但今年的房市，漲價仍然是主旋律。

從年初至年尾，國家連續(xù)三次推出房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中的“4·16房產(chǎn)新政”更是被評為史上最嚴厲的調(diào)控措施。但據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。多家專業(yè)機構(gòu)預測，今年年內(nèi)全國平均房價上漲幅度應為7%左右。

央行12月15日公布的一則調(diào)查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”，但與此同時，“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選。

在這種悖論中，房價能下降嗎？調(diào)控至今，房價在小跌大漲中節(jié)節(jié)走高的奧妙何在？高房價真的就是一個死結(jié)？

嘉賓

朱中一

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長

楊紅旭

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長

楊少鋒

北京聯(lián)達機構(gòu)總裁

“3月份漲上來的這部分房價明顯是泡沫”

朱中一：房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻較大，因此今年政策調(diào)整的主基調(diào)是抑制部分城市房價過快上漲，而并沒有說降低房價。

中房協(xié)在“十二五”規(guī)劃中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的建議稿中，就匯報過要淡化降價的目標預期，否則容易造成市場信號混亂。目前來，無論是十七屆五中全會還是中央經(jīng)濟工作會議，都沒有提到房價問題或降房價的概念，就是為了避免引起市場的巨大波動。

楊紅旭：從年初執(zhí)行的“國十一條”，到“4·16國十條”，再到“9·29新政”，今年中央三次出臺房產(chǎn)調(diào)控政策，打壓地產(chǎn)市場。整體而言，今年全國房價還是上漲，但漲幅較去年已經(jīng)明顯收窄，去年全國房價成交均價實際上漲了25%，今年的上漲幅度只有去年的三分之一左右。從這個意義上講，調(diào)控取得了一定成效。不過，沒能讓少數(shù)房價過高的城市房價下跌一些，多少有點遺撼。

楊少鋒：無論是從租售比還是房價收入比等指標來看，中國房價的泡沫因素十分巨大，這對發(fā)展中國經(jīng)濟以及改善民生制約深遠。從市場來看，2007年以前，以北京為例，絕大部分的項目漲價幅度在幾百元/平方米，每次開盤漲三五百元，最多漲1000元。但從2007年以后，很多項目一個月內(nèi)能漲5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是從3月份漲上來的這一部分房價明顯是泡沫，這一部分泡沫應該擠掉。

“未來半年內(nèi)一線城市房價會下跌”

楊紅旭：最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。

新開工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預售的商品房規(guī)模將較大幅度增加；土地購置面積的大增，則意味著明年下半年直至后年，可供預售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。供應增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來兩個季度，甚至更長時間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。

預計在強大的調(diào)控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內(nèi)，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢。

盡管11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但應格外關(guān)注，本輪調(diào)控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應”。因此，明年二季度之前，市場會保持降溫態(tài)勢。

楊少鋒：只有房地產(chǎn)缺錢的時候，開發(fā)商才會降價。現(xiàn)在開發(fā)商都出現(xiàn)了資金緊張的情況，中小型企業(yè)資金普遍緊張。而且現(xiàn)在暫停上市房企的融資，加強了預售資金的監(jiān)管，從各個環(huán)節(jié)把開發(fā)商融資的渠道堵上，迫使開發(fā)商必須通過賣房子才能進行資金的回籠。那么開發(fā)商就會開始重視銷售，這個時候賣房市場會變成買房市場。

半年以后，就會出現(xiàn)像2008年一樣房價大幅度的波動，最快可能在明年年初就會出現(xiàn)大量項目價格下跌。