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從全年的銷售情況看,4月份的國十條之后,銷售開始下滑,特別是調(diào)控要面對(duì)的是住宅商品房的消費(fèi),住宅銷售的增速更是快速下滑。但商業(yè)、辦公的需求增長則讓整體銷售面積的增速保持著相對(duì)的穩(wěn)定。全年的銷售增速從年初的二位數(shù)下降到了個(gè)位數(shù),但總量仍接近于去年的最高峰。從目前的銷售強(qiáng)勁看,有可能不是下降而是略有增長。

年中我曾經(jīng)預(yù)測全年的銷售量會(huì)比去年下降10%左右,約為8. 5億平方米左右,特別是出臺(tái)了9.29的國五條和16個(gè)城市的限購令。但看來我和社會(huì)都嚴(yán)重的低估了剛性需求的力量和這種合力之下的購買能力。目前看實(shí)際最終的銷售面積也許不但不比去年低,反而在強(qiáng)力的措施之下比去年還多了。

從銷售額的情況看,肯定超過了去年,其中并非都來自于住房價(jià)格的增長,大多來自于商業(yè)、辦公樓的銷售增長與價(jià)格較高而產(chǎn)生的,當(dāng)然也包括二、三線城市的價(jià)格支撐,這也是保證可持續(xù)增長的投資后盾基礎(chǔ)。

從價(jià)格的調(diào)控作用看,效果也是明顯的。許多人只關(guān)注于市場平均價(jià)格的高與低,卻不知道絕對(duì)價(jià)格與名義價(jià)格之間的差別。一是,住房本身的質(zhì)量在不斷提高,不可同日而語了。二是、在成本的推動(dòng)之下的物價(jià)上漲中,CPI與PPP合計(jì)約有10%的上漲,而所有的開發(fā)生產(chǎn)都必須自我消化這些物價(jià)上漲的因素。因此不漲就是實(shí)際價(jià)格的下降、少漲也是一種下降。

很明顯價(jià)格的同比增幅從最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已經(jīng)下降到7.7%了,預(yù)計(jì)12月份還會(huì)下降一個(gè)百分點(diǎn)左右。而價(jià)格的同比則大多只有不到1%的增長,許多月份是零或小于1的增幅,可見政策對(duì)抑制過快上漲是起到了積極的作用的。

再看土地的價(jià)格增幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于房價(jià)的增幅,無論是同比或環(huán)比土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)并沒有因政策的調(diào)控而放緩。年初拍賣的土地已進(jìn)入了市場銷售的階段,這些土地上漲因素也被在房價(jià)未同步上漲中消化了。

也許民眾在媒體的誤導(dǎo)之下對(duì)價(jià)格下跌的預(yù)期過高,或是對(duì)收入增長不滿,因此只關(guān)注于名義的房價(jià)是否下降了,而忽略了房價(jià)的實(shí)際下降。應(yīng)該說今年的房價(jià)在政策強(qiáng)勢(shì)壓力之下實(shí)實(shí)在在的下降了。

不同的僅在于區(qū)域之間的差別,有些地區(qū)是名義與實(shí)際價(jià)格都在上漲中,有些地區(qū)是名義與實(shí)際價(jià)格都在下降中,有些是名義價(jià)格沒下降但實(shí)際價(jià)格下降了,當(dāng)然也有產(chǎn)品質(zhì)量中的絕對(duì)上漲。

調(diào)控讓市場學(xué)會(huì)了如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),讓開發(fā)商學(xué)會(huì)了如何適應(yīng)政策的變化,讓民眾與消費(fèi)者學(xué)會(huì)了選擇性消費(fèi),也讓經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的增長。

盡管許多調(diào)控的政策是非市場化的,盡管許多政策并不合理,盡管政策傷及了許多剛性需求的無辜者,盡管許多政策讓人們難以理解并產(chǎn)生不滿,但這一年仍然讓房地產(chǎn)支撐起了中國的經(jīng)濟(jì)增長,讓許多人改善了住房的條件、讓開發(fā)商們?nèi)〉昧艘粋€(gè)不錯(cuò)的業(yè)績,不但幾大巨頭的開發(fā)企業(yè)超額或提前完成了銷售的預(yù)定目標(biāo),也創(chuàng)造出了單個(gè)物業(yè)千億元銷售額的業(yè)績。由此可見,2010年至少不能說是一個(gè)不好的年頭,更用不著像驚弓之鳥一樣惶惶不安了。

盤點(diǎn)完今年又有人會(huì)問明年如何。年終的全部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)尚未出來,預(yù)測明年的市場難免有些自大了。但今年已經(jīng)打下的良好基礎(chǔ),可以肯定明年的經(jīng)濟(jì)不會(huì)差。宏觀經(jīng)濟(jì)樂觀看在8--10%之間,至少不用擔(dān)心保八的問題。十二五期間的就業(yè)壓力會(huì)讓政府保持一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)增長速度。但通脹的壓力則會(huì)讓政府采取適度的貨幣從緊政策,以防止經(jīng)濟(jì)增長加速中出現(xiàn)更嚴(yán)重的全面通脹。

房地產(chǎn)市場仍會(huì)穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調(diào)控措施,至少在前半年會(huì)從緊,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況,特別是通脹的壓力情況進(jìn)行適度的微調(diào)。供給將繼續(xù)增加,在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中,投資增速將迅速下滑,全年增速預(yù)計(jì)在15—25%之間,約比今年下降10個(gè)點(diǎn)以上。如現(xiàn)有政策不變,銷售會(huì)有增長,價(jià)格會(huì)在競爭中波動(dòng),價(jià)格同比預(yù)計(jì)在上半年會(huì)下降,前低而后高,但成本壓力推動(dòng)環(huán)比會(huì)比今年高。

歷史的經(jīng)濟(jì)規(guī)律率告訴市場,當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)保持8%以上的經(jīng)濟(jì)增長時(shí),民眾的可支付性指數(shù)一定在收入的增長中上升,房地產(chǎn)市場則會(huì)保持穩(wěn)定的增長,價(jià)格也會(huì)保持一定的上升幅度。中國的城市化進(jìn)程仍將持續(xù)?？旖莸母哞F交通會(huì)讓產(chǎn)業(yè)布局在降低交通成本中重新改變,就業(yè)會(huì)在大移動(dòng)中適度回歸,尤其是二、三線城市會(huì)在資源的重新分配中處于上升和回歸趨勢(shì)。而從人口年齡結(jié)構(gòu)看,中國至少在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)仍保持著就業(yè)的高峰期,同樣是結(jié)婚組成家庭的高峰期,因此住房的需求仍無法在短期內(nèi)改變供不應(yīng)求的局面。這個(gè)周期大約還要持續(xù)近十年。合理的控制發(fā)展節(jié)奏就與宏觀政策的調(diào)整密切相關(guān)了。

如果保持合理的經(jīng)濟(jì)政策,中國可以持續(xù)的保持較高的經(jīng)濟(jì)增長速度。但如果政策處理不當(dāng),就無法漸進(jìn)式的消化已積累的矛盾,市場最終不但在考驗(yàn)著經(jīng)營的主體,也在考驗(yàn)著管理者的能力。（任志強(qiáng)）