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關(guān)于房價走勢

明年漲跌取決于三大金融因素

上海財經(jīng)大學(xué)副校長　王洪衛(wèi)

對于明年樓市走勢，三個因素不能忽略。   

首先，銀行計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)影響很大，第一個因素是貸款指標(biāo)控制。2009年貸款指標(biāo)原來是5萬億，最后放了9.6萬億，所以房價飆漲。2011年如果采取穩(wěn)健的貨幣政策，貸款指標(biāo)控制在7.5萬億，那開發(fā)商就會難過了。第二個影響大的就是限貸，金融政策上第三套房子不給貸，這個影響很大。另外，還有一個市場經(jīng)濟的指標(biāo)影響很大，就是利率漲不漲。利率漲不漲對開發(fā)商沒有多大關(guān)系，但與購房者關(guān)系很大。所以明年到底漲還是跌，還得看金融方面兩個計劃指標(biāo)、一個市場指標(biāo)怎么樣，才能回答。

我們國家過去漲了十幾年，長遠來看，我判斷未來還會有漲的趨勢，這有四大因素：一、土地壟斷；二、城市化供需不平衡；三、流動性豐富；四、稅收在土地開發(fā)領(lǐng)域，沒有在流通領(lǐng)域。前面三個中，土地壟斷地方政府和中央政府會博弈；供需不平衡，短期也改變不了。流動性過多，也是世界經(jīng)濟環(huán)境和中國現(xiàn)狀所決定。所以我們只能動第四塊，把財政收入從土地開發(fā)轉(zhuǎn)到流通領(lǐng)域。

價格至少會有小幅上漲

南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任 高波

無論從房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻、住房消費在整個消費上面的比重、還是房地產(chǎn)的增加值在GDP中占的比重、對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)、亦或城市化水平等方面來看，個人覺得未來十年還是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

關(guān)于2011年的房價走勢，考慮到CPI繼續(xù)高位、人民幣升值等綜合因素，如果不開征房產(chǎn)稅，個人認為至少會是小幅上漲。而房產(chǎn)稅最主要功能不是劫富濟貧，主要由中產(chǎn)階級承擔(dān)，影響消費，在15-20年內(nèi)還是沒有必要開征。另外一個問題就是現(xiàn)在房產(chǎn)大量空置，反而有必要對空置房進行征稅。今年前面11個月，房地產(chǎn)銷售達到8.2億平方米，80%的需求仍要通過商品房解決，房產(chǎn)市場還是有很大的上行空間。

關(guān)于發(fā)展前景

江蘇地產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展空間

江蘇省社會科學(xué)院院長　劉志彪

江蘇是中國經(jīng)濟的排頭兵，在江蘇省委省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，增長的速度很快，我們規(guī)劃在“十二五”期間，經(jīng)濟增長速度要高于全國大概1-2個點左右，江蘇這種增長是留有余地的，而且是可行的。從房地產(chǎn)這個行業(yè)來說，江蘇這個市場還是很興旺的，并沒有受到宏觀調(diào)控的影響。

從未來房地產(chǎn)走勢來看，就江蘇來說，房地產(chǎn)市場仍有很大的健康發(fā)展的余地。因為雖然江蘇經(jīng)濟在全國比較發(fā)達，但城市化水平比較低，只有50%。江蘇服務(wù)業(yè)水平更低，就業(yè)人員占GDP總量的50%左右，這跟發(fā)達國家經(jīng)濟服務(wù)業(yè)75%、80%的水平相比，我們還有30個點可以發(fā)展。較快的經(jīng)濟發(fā)展速度以及較低的城市化水平，決定著房地產(chǎn)業(yè)在江蘇經(jīng)濟中會有很大的發(fā)展空間。

需要三個“輪子”一起轉(zhuǎn)起來

中國社會科學(xué)院學(xué)部委員 劉樹成

從中國經(jīng)濟的周期波動這個角度來看，中國經(jīng)濟國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，在2007年達到了一個高峰14.2%之后，正要準(zhǔn)備做調(diào)整時，和美國次貸危機所引發(fā)的國際金融危機重合在一起，使得2008年我們的經(jīng)濟增長速度一下子跌到了9.6%，2009年繼續(xù)下跌到9.1%。今年，到現(xiàn)在大體上可以達到10%左右，也就是說進入了新的一輪周期的開端。這樣也為2011年的經(jīng)濟增長，包括房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打下了很好的基礎(chǔ)，可以說進入了新一輪增長階段。

下一階段中，房地產(chǎn)市場發(fā)展需要三個“輪子”，即商品市場、租賃市場和政府保障市場。房企想在哪個輪子上發(fā)展？如果想在多種層次上運作，那么房地產(chǎn)企業(yè)的前景是非常廣闊的。如果你死盯著一個狹窄的市場，可能會走進“死胡同”。

房地產(chǎn)業(yè)將逐步轉(zhuǎn)型

美國南加州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系終身教授　譚國富

世界其它國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史對我們很有借鑒意義。以美國為例，房地產(chǎn)發(fā)展初期主要是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，帶動了經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟起到了很大的作用；后期主要是一個轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)開發(fā)作為二級產(chǎn)業(yè)，慢慢轉(zhuǎn)移到一種現(xiàn)代性服務(wù)產(chǎn)業(yè)上，其中包含的內(nèi)容比如說金融、中介服務(wù)、租賃等等各個方面，都是比較完善的，而這些相關(guān)的服務(wù)總量可能相對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，實際上至少可以有20%的增值，如信托投資起到了融資投資的橋梁、租賃的比重很大等等。

總的來說，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，有很多相關(guān)聯(lián)的服務(wù)，起到了細化的作用。在這種情況下，中國房地產(chǎn)的發(fā)展至少在前幾年是以開發(fā)為主的，以后還是會有很大的發(fā)展空間的。

未來兩個房地產(chǎn)市場將并存

華東理工大學(xué)商學(xué)院院長　吳柏均

未來十年政府如果真正實施保障房的措施，把財政收入當(dāng)中非常大的比例放在這一部分中，那會形成兩個房地產(chǎn)市場并存的格局，一個是商品房私有交易市場，一個是政府廉租房市場，而價格對于開發(fā)商來說會影響很大，建議其開發(fā)不同類型的產(chǎn)品。目前在北京、上海、重慶等很多城市政府已經(jīng)把它作為未來房產(chǎn)開發(fā)的大頭對待，如果全面推廣，兩個市場的格局將真正形成。

另外對于房產(chǎn)稅，個人覺得目前做這個事完全不應(yīng)該，也不合理。因為房產(chǎn)稅作為稅來說，它是一個資源配置的手段和財富再分配的手段，目前為止調(diào)控方面效果不大，而且一定時間后它還會自然轉(zhuǎn)嫁到市場價格中，不會達到好的目的。同時這種稅叫的時間已經(jīng)太長了，大家對它的預(yù)期太大，這也是不合適的。