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明年資金“拐點(diǎn)”顯　樓市可能“很差錢”

多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，由于目前資金仍然比較充足，很多房地產(chǎn)企業(yè)底氣十足，依然可以依賴于前期獲得的資金儲(chǔ)備拒絕進(jìn)行降價(jià)銷售。

“這種局面將在明年二季度全面改變?！敝袊?guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所在近日撰寫的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告中指出。首先，從今年１２月起，房地產(chǎn)企業(yè)逐次進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過(guò)３０％；其次，由于銷售下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)資金來(lái)源將進(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)到明年一季度會(huì)出現(xiàn)大幅負(fù)增長(zhǎng)；再次，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都將出現(xiàn)下降。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加，這同樣導(dǎo)致未來(lái)資金需求壓力加大。在杭州，今年１－１１月，全市商品房施工面積同比增長(zhǎng)近２０％，同比提高１４個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工面積增幅由去年同期的負(fù)增長(zhǎng)１１．７％變?yōu)樵鲩L(zhǎng)８１．５％。在全國(guó)，前１０個(gè)月住宅新開工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)６０．８％，比前年和去年同期分別高出５３．９個(gè)和６０．４個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比增長(zhǎng)２６．９％，比前年和去年同期分別高出７．４個(gè)和１１．９個(gè)百分點(diǎn)。

“資金壓力增大，將導(dǎo)致市場(chǎng)供給放量?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，“如果按照建設(shè)周期為一年進(jìn)行測(cè)算，明年３月份左右的住宅供給將大幅度放量，從而改變目前房地產(chǎn)供給偏緊的局面，這也與房地產(chǎn)資金全面緊張的時(shí)間段一致。因此，明年二季度可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)整的‘節(jié)點(diǎn)’?！?/p>

調(diào)控“兩難”背后尋找“平衡點(diǎn)”

房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的關(guān)聯(lián)度極高。有關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)涉及的增加值占ＧＤＰ比重６％－７％，投資總額占全社會(huì)投資約２０％，涉及的信貸約占全社會(huì)信貸的２３％，涉及的稅收和土地出讓金占地方財(cái)政收入４０％以上。此外，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)，還占據(jù)著居民財(cái)富總額的７０％。

長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的財(cái)經(jīng)專家丁建剛認(rèn)為，樓市調(diào)控依然面臨多重沖突，尤其是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理面臨雙向風(fēng)險(xiǎn)：短期簡(jiǎn)單推行目前房地產(chǎn)調(diào)控措施，很難從根本上改變價(jià)格上揚(yáng)的預(yù)期和壓力，中期周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲；如果出臺(tái)更嚴(yán)厲措施，政策持續(xù)加碼，則容易導(dǎo)致行業(yè)資金鏈斷裂、投資下滑、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，繼而帶來(lái)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑。

有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算過(guò)，房地產(chǎn)價(jià)格如果下跌３０％，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回落２５個(gè)百分點(diǎn)，全社會(huì)投資增速回落約６個(gè)百分點(diǎn)，ＧＤＰ約回落２．５個(gè)百分點(diǎn)，地方財(cái)政增速下降約１５個(gè)百分點(diǎn)。此外，在房地產(chǎn)新政加碼作用下，大量資金可能開始向其他投資品市場(chǎng)轉(zhuǎn)移和釋放，直接導(dǎo)致貴金屬、收藏品、個(gè)別農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)輪番急劇上漲。

多位專家表示，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)資金依然相對(duì)充裕，尚未達(dá)到資金鏈緊張的“調(diào)整點(diǎn)”，相關(guān)調(diào)控手段有必要持續(xù)。同時(shí)，在房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，完善制度，加大保障房建設(shè)，從根本上改變樓市供不應(yīng)求的局面。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前，我國(guó)房地產(chǎn)由于在開發(fā)投資、消費(fèi)方面的杠桿率同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比都不太高，加之房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)負(fù)債率依然處于健康狀態(tài)，因此明年即使資金緊張，也不會(huì)崩斷而出現(xiàn)整體性資產(chǎn)負(fù)債惡化帶來(lái)的全局性大調(diào)整。因此，本著“穩(wěn)需求、擴(kuò)供給、擠泡沫、糾扭曲”的目標(biāo)，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該設(shè)立階段性目標(biāo)，短期以“控資金”為主、中期以“增加供給”和“制度建設(shè)”為核心。