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社科院一則預測中國樓市在2011年有望下降20%的研究報告，讓不少對房地產(chǎn)望而生畏的受眾頗感欣喜。而欣喜之余也讓人產(chǎn)生不少疑問。

中國房地產(chǎn)剛性需求潛力巨大，住房是人的一生中必須要首先完成的最重要的一項置業(yè)行為，而且會隨著收入的增長衍生出不斷增長的改善性住房要求。當前政府正在著力建設的廉租房，其實只能延緩部分人的購房行為，而不能真正減少人們對商品房的總需求。在結構性富裕背景下的中國私人資本對中高端房地產(chǎn)的投資偏好和投資需求仍然高漲，是包括房產(chǎn)稅在內的政策調控所無法根本逆轉的。即將開始的收入增長變革對當前所謂房地產(chǎn)泡沫的消化魔力不容忽視。冠絕全球的中國高鐵所帶來的城市化加速和對房地產(chǎn)業(yè)帶來的需求及價格推動更不容忽視。

事實上，從來就不是被嚴重低估的平均收入水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)價格總水平，而是那些率先富起來的人群，那些隱性收入巨大和理財能力超強的中高收入階層，在發(fā)揮著決定性的作用。而且，只要中國經(jīng)濟持續(xù)增長，這部分人的購買力和影響力是會越來越強大的。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)連接著最廣泛社會群體的根本性的大眾需求，也是與金融中樞聯(lián)系最為密切的特殊行業(yè)，它幾乎是所有國家的經(jīng)濟中樞。房地產(chǎn)的動蕩就是國家經(jīng)濟的動蕩。未來十數(shù)年，這一產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的整體走勢仍將生死攸關。所有發(fā)展轉型和新興增長都不能改變和顛覆這個客觀現(xiàn)實。

近一年的房地產(chǎn)調控政策初衷本是“遏制價格過快上漲”，這說明中國高層對房地產(chǎn)的認識既清醒又深刻。筆者以為，若要房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)徹底的理性回歸，至少需要動兩個“分體式大手術”。但就目前來看，這兩個“分體術”中，一個根本就沒做；一個開始并做了一半，不久料會草草收場。前一個是土地拍賣制度和地方財政改革，根本是傷筋動骨的——現(xiàn)有土地制度是中國經(jīng)濟之靈魂，無法展開，相反，土地稀缺不可改變，土地價格在地方政府的利益博弈中不斷走高，導致“手術”的難度再度加大。后一個是中國銀行的房地產(chǎn)信貸，“圍追堵截”都用了，只怕這類行政干預無法長期持續(xù)。一個重要原因是主要銀行都已經(jīng)上市，市場化的利益訴求最終將迫使銀行越來越遠離目前猶存的“公用事業(yè)單位”特質。即便存款準備金率再上升到20%以上，只要銀行仍有余錢，他們遲早會報復性地眷顧房地產(chǎn)這個資金饑渴的大客戶。