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開始于2004年的針對房價上漲過快的調(diào)控，至今已有7年之余，房價越調(diào)越高已是不爭事實，即便是在今年9月密集動用行政性手段調(diào)控以來，也依然看不到房價下降的跡象。

對研究政策措辭感興趣的朋友們早說過，其實調(diào)控從未言及要降房價只是控制房價漲幅，就連總理在澳門出席活動時對高房價也發(fā)出無奈嘆息，勸告可以先租房。那么中國房價到底會不會出現(xiàn)大幅下降，并且不會像2008年金融危機那樣就算下跌也只是持續(xù)很短時間呢？

我的答案是肯定的，會。雖然我不能肯定這個時間會在未來的那個時間到來，不過只要出現(xiàn)以下任何一種情況，房價就可能大幅下挫，并且會持續(xù)調(diào)整一定時間。

其一，外資大舉撤出中國：

目前中國經(jīng)濟頭疼的是熱錢涌入和通脹加劇，兩者還相互作用，使得加息也投鼠忌器，熱錢涌入推高資產(chǎn)價格并加劇通脹，采取加息手段卻又擔(dān)心熱錢更加前赴后繼。糾結(jié)。

更要命的是，這兩樣還同時作為房地產(chǎn)價格上漲的有力支撐，至少是廣告上的。我多次重復(fù)的一句話是：簡單的論證勝過復(fù)雜的推理。事物發(fā)展的基本規(guī)律是：否極泰來或說物極必反。由于美元持續(xù)貶值人民幣持續(xù)升值而導(dǎo)致的熱錢持續(xù)流入，一定會在某個時間內(nèi)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，而一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)也就是熱錢大量外逃的時候，那時中國的房價甚至包括多數(shù)資產(chǎn)價格可能就要面臨相當(dāng)時間的調(diào)整。

可能的情形是：一是美國經(jīng)濟持續(xù)向好，美元走強成為趨勢，那么全球范圍內(nèi)新興經(jīng)濟體內(nèi)的資金都將回流美國。二是，中國經(jīng)濟出現(xiàn)拐點，中國經(jīng)濟在改革開放30年中走向世界第二的寶座，這是舉世矚目的成就，但眾所周知的影響中國經(jīng)濟長遠發(fā)展的短板也同樣明顯，比如體制改革的滯后，比如人口紅利的消失等。

在《美國蘭德公司對中國的評價》一文中，蘭德公司的分析師們這么認為：中國每一代，都有相當(dāng)于美國規(guī)模的人口從農(nóng)村涌入城市。大量新工人加入就業(yè)大軍。在制造業(yè)生產(chǎn)力對就業(yè)影響嚴重。到2020年，人口老齡化使工作與不工作人口比率成世界最高，比日本更甚。如果沒特效新政策，經(jīng)濟在那時期會撞墻。那時按我們的標準，中國會非常貧窮。

其二是，外匯管制解除：

中國資本市場基本就像一個封閉的池塘，資本進來出去都十分困難，這也使得我們的資產(chǎn)定價體系并未納入全球定價體系之內(nèi)。并且看上去資本管制掌握在我們自己的手中，我們擁有絕對的控制權(quán)，但這就像中國過去多年一直在美國的壓力之下不斷的讓人民幣升值一樣，外匯管制也有相當(dāng)多的壓力和副作用，一旦到被迫放開之日，中國資產(chǎn)也將經(jīng)歷痛苦的調(diào)整。

前段時間接觸到一個韓國濟州島的度假旅游項目，總規(guī)劃面積40多萬平方米，永久私人產(chǎn)權(quán)，高爾夫、射擊場、射箭場、游艇會、醫(yī)療、SAP等設(shè)施一應(yīng)俱全，精裝修，售價折合人民幣3萬元每平，購買總價300萬以上的房產(chǎn)即可獲得韓國永久居留，與國內(nèi)房價相比實在便宜。

但在討論銷售推廣的時候，我們和韓國方為外匯管制的問題大傷腦筋，這點相信有過境外購房經(jīng)歷或外匯港股投資的人都會深有感受，但就算在如此嚴厲的管制之下，內(nèi)地人都業(yè)已成為世界多個城市房價上漲的推手，可以設(shè)想，一旦外匯管制放開，更多的資本將會選擇定價更為合理的境外資產(chǎn)，而這對境內(nèi)資產(chǎn)來說卻是個災(zāi)難。