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在貨幣政策逐步緊縮，加息預(yù)期漸強(qiáng)的背景下，如何優(yōu)化房貸成了擺在購房者面前的切實(shí)問題，盡管存在這方面的對(duì)沖需求，但目前銀行推出固定利率等房貸產(chǎn)品的速度還是慢半拍。專家指出，固定利率產(chǎn)品并不適用于所有購房者，在利息提升時(shí)，提前還款還是最直接的應(yīng)對(duì)辦法。

供需兩不旺

昨日 （12月14日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以客戶的身份致電多家銀行，發(fā)現(xiàn)大部分銀行均沒有針對(duì)房貸的固定利率產(chǎn)品，而有該種產(chǎn)品的銀行其實(shí)際銷售量也較為慘淡。

根據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，銀行方面近期并沒有推出與固定利率有關(guān)的新產(chǎn)品，只是在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)化和組合。

胡景暉還表示，由于利率整體并不高，因此購房者對(duì)于銀行節(jié)省利率產(chǎn)品的敏感度不高。他指出，購房者貸款知識(shí)相對(duì)缺乏，以及對(duì)產(chǎn)品本身的不熟悉也是造成需求不強(qiáng)的主要原因?！叭绻髂赀B續(xù)加息的話，相對(duì)節(jié)省利率支出的各類產(chǎn)品會(huì)多一些。”

招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，該行房貸固定利率產(chǎn)品的利息大概在7%以上，比普通房貸6.1%左右的利率要高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，她告訴記者，目前做這方面貸款的客戶還并不多。

胡景暉指出，之前各家銀行都在做關(guān)于優(yōu)化房貸的各種產(chǎn)品，具體產(chǎn)品包括固定利率、雙周供、氣球貸等，也有各種提前還款的理財(cái)產(chǎn)品，但兩年來寬松的貨幣政策使得這些產(chǎn)品的市場需求逐漸減弱。

孰優(yōu)孰劣：固定利率VS浮動(dòng)利率

目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準(zhǔn)利率掛鉤，并在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有不同的折扣，因此購房者的房貸利率實(shí)際上為浮動(dòng)利率。

至于固定利率和浮動(dòng)利率二者的優(yōu)劣，胡景暉認(rèn)為很難做出判斷，他指出，由于利率周期的不可預(yù)知，包括時(shí)間跨度和利率變化幅度的不確定，相關(guān)產(chǎn)品是否劃算很難推測(cè)。

銀率網(wǎng)分析師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，購房者需要謹(jǐn)慎選擇浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)固定利率。固定利率適合的人群是對(duì)未來的支出有一個(gè)精確規(guī)劃或是對(duì)未來利率變動(dòng)有著自己認(rèn)識(shí)的投資者。

深發(fā)展北京分行某客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，該行節(jié)省利率的“氣球貸”產(chǎn)品也是針對(duì)有提前還款意愿且具有提前還款能力的優(yōu)質(zhì)房貸客戶專門設(shè)計(jì)的，并不適用于所有購房者。

應(yīng)對(duì)之策

上述銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，針對(duì)普通購房者來說，應(yīng)對(duì)加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款，這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出，辦理提前還款會(huì)減少貸款本金使用金額，并縮短貸款期限，從而實(shí)現(xiàn)貸款利息的節(jié)省。但他同時(shí)提醒購房者，并不是所有人都適合辦理提前還款，比如對(duì)于還款期限已過半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。

除此之外，銀率網(wǎng)還建議購房者可以選擇辦理或轉(zhuǎn)換政策性優(yōu)惠貸款方式。上述分析師指出，政策性優(yōu)惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主，公積金貸款屬于政策性補(bǔ)貼貸款，在貸款利率的執(zhí)行上低于商業(yè)貸款。

他指出，對(duì)于即將辦理貸款的借款人應(yīng)遵循的原則為：首選公積金貸款、其次組合貸款、最后商業(yè)貸款；對(duì)于已經(jīng)辦理過商業(yè)貸款的借款人，可考慮使用商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金 貸 款業(yè)務(wù)。