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去年12月開始，中國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度加大力度。中央政府一年之內(nèi)三度密集出手調(diào)控樓市，力度之大實屬罕見。前日，中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立大會上，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興指出，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控也遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。

房價波動危害甚烈

仇保興說，金融危機以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。

談到房價波動的危害，仇保興說，首先，房價過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因為房產(chǎn)和金融密不可分，很多購房者要用一生的資產(chǎn)購房，一旦出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，影響社會穩(wěn)定。

其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。

第三，房價太高導(dǎo)致購房者負(fù)擔(dān)過重，影響一個國家、城市或區(qū)域的競爭力，這個城市或地區(qū)容易被邊緣化。

第四，房價過快上漲導(dǎo)致投資、投機性需求旺盛，對實體經(jīng)濟(jì)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)中某一個行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會大量涌向這個領(lǐng)域，其競爭能力就會退化。

調(diào)控面臨六大難點

談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點，仇保興分析說，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了?，F(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

二是民間資本投資領(lǐng)域過窄。三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合。四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。

六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達(dá)國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅(qū)。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

調(diào)控房價需協(xié)同作戰(zhàn)

仇保興提出，房地產(chǎn)調(diào)控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調(diào)控政策的組合使用。

要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預(yù)測。

仇保興說，我們現(xiàn)在要做的是包括對房地產(chǎn)泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)行評價、監(jiān)測和激勵。

“我們國家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了?！背鸨Ｅd坦言，1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時刺激需求，2010年是增加供給。

縱深

外資蜂擁掘金中國樓市 正向二三線城市滲透

據(jù)中國經(jīng)營報消息 正當(dāng)中國樓市“限外令”愈演愈烈之際，荷蘭GTC這家由猶太商人創(chuàng)建的中東歐最大房企又開始了在中國房地產(chǎn)市場的新一輪征程。11月24日，荷蘭GTC董事長夏隆在成都宣布，其在中國的首個商業(yè)綜合項目落成運營。實際上，這只是外資大規(guī)模進(jìn)入中國樓市的一例，有機構(gòu)統(tǒng)計，僅今年9月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)就有95家，遠(yuǎn)超過去三年的平均水平。

截至目前，GTC共在中國投資了8個房地產(chǎn)項目?！霸诮鹑谖C的背景下，中國市場的風(fēng)險比國外要小得多。”夏隆表示，GTC為中國市場準(zhǔn)備了50億歐元，瞄準(zhǔn)中國房地產(chǎn)和水務(wù)市場。

據(jù)商務(wù)部11月中旬披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。僅10月份一個月增加的外資就高達(dá)87億美元，占到前10個月利用外資總和的16％以上。

從區(qū)域上看，國外投資機構(gòu)對中國樓市的介入正滲透至二線、三線城市。

GTC中國區(qū)CEO艾松說，他們開始轉(zhuǎn)而投向成都、大連、杭州、西安等二線城市。

據(jù)悉，近一年來，僅在成都一地，就有10余家海外資本現(xiàn)身樓市。如美國華平投資、美國基匯資本、荷蘭房地產(chǎn)基金ING、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資、摩根大通及摩根士丹利等。

“海外房地產(chǎn)公司由于管理機制等原因很難在中國市場直接拿到地，而國內(nèi)地產(chǎn)商在調(diào)控下資金鏈壓力增大?！痹谒拇ū度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞看來，外資房地產(chǎn)與中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司的土地與資金相結(jié)合，是市場和政策雙重調(diào)整的結(jié)果。