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銀行對(duì)地產(chǎn)資金的寬松程度

資金不足將拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回落

□中郵證券 邵明慧

今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資仍然維持較高增速。我們借鑒2008年的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為其中一個(gè)重要原因是2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)積累了充裕的資金以維持今年以來(lái)較高的發(fā)展速度。但隨著調(diào)控的深入，銀行貸款、上市融資等渠道逐漸收緊，銷售逐漸下滑的影響下，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速回落至開(kāi)發(fā)投資增速以下。因此未來(lái)如果銷售情況沒(méi)有改善，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)投資熱情降低，這將意味著開(kāi)工減速以及項(xiàng)目購(gòu)置的暫緩，更進(jìn)一步導(dǎo)致供給的減少，加劇供需矛盾。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金。今年以來(lái)，“自籌資金”占比逐月增加，從年初的32.91%上漲至10月末的37.86%，與2008年走勢(shì)相同，不同于往年先高后低的走勢(shì)。但占資金總來(lái)源的比重則低于2008年。增速方面今年以來(lái)一直維持在50%的高位，達(dá)到近幾年來(lái)的高點(diǎn)。

今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不更多的通過(guò)自身籌措資金解決，這點(diǎn)與2008年相似。但由于今年的銷售情況好于2008年，因此“自籌資金”的整體占比仍低于2008年。

“國(guó)內(nèi)貸款”占比顯著降低。今年以來(lái)，“國(guó)內(nèi)貸款”的占比顯著低于歷史年份。截至今年10月，國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重為18.35%，比2 月份的23.77%低5.42個(gè)百分點(diǎn)。貸款增速逐漸下滑，目前已經(jīng)從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。而年初的高增長(zhǎng)更多也是由于2009年的基數(shù)較低。

今年年初，國(guó)家出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。其中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組?！蓖瑫r(shí)，各家商業(yè)銀行處于自身的風(fēng)險(xiǎn)管理考慮，也紛紛收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款。另外，2009年出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)考慮，成立了許多以基礎(chǔ)建設(shè)為主業(yè)的地方融資平臺(tái)，也屬于房地產(chǎn)范疇。今年地方融資平臺(tái)的治理也拉動(dòng)“國(guó)內(nèi)貸款”這一指標(biāo)下行。

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)必須要有資金支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與其資金來(lái)源的關(guān)系如同需求與供給。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加大，必須伴有足夠的資金支持才能實(shí)現(xiàn)；反過(guò)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金不足，則會(huì)制約房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步增長(zhǎng)。

2010年8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速再次低于開(kāi)發(fā)投資增速，由于2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速超過(guò)投資較大，可以推斷目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金仍然可以維持，如同2007年末投資不會(huì)很快下滑，但如果開(kāi)發(fā)資金增速長(zhǎng)期下行，則開(kāi)發(fā)投資增速難以維持高位。(中證證券研究中心 張?zhí)┬?