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盡管手持“金卡”，王女士卻最終放棄了11月13日萬(wàn)達(dá)精裝公寓的“競(jìng)購(gòu)”，“沒(méi)戲，排號(hào)太靠后，而且好多人不止買一套。

王女士理想中的面積是50平方米左右，總價(jià)格30多萬(wàn)元，“面積再大了承受不了，再小了不好用”。

這似乎代表了眼下中小型投資主力人群的典型特征：關(guān)心物業(yè)總價(jià)同自有資金之間的比例、以抗通脹資產(chǎn)保值為首要目標(biāo)、兼顧自用。

裕華區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和橋西區(qū)的海悅天地，是目前省會(huì)比較引人注目的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人都表示：客戶數(shù)量在逐日攀升，對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的關(guān)注程度遠(yuǎn)超住宅產(chǎn)品。

海悅天地的開(kāi)發(fā)商石家莊金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理段亞說(shuō)：“百萬(wàn)以下資金規(guī)模的客戶群體最值得重視，尤其資金在50萬(wàn)元上下的群體，投資實(shí)力雖不算強(qiáng)，但購(gòu)買意愿和能力很強(qiáng)。”

一方面，調(diào)控政策削弱了住宅地產(chǎn)的獲利預(yù)期，另一方面，CPI的持續(xù)走高令百姓普遍產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)“縮水”的焦慮，資金需要尋找更安全的“避風(fēng)港”，商業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)發(fā)力，其投資潛力和價(jià)值正在被“另眼相看”。

更完美的投資產(chǎn)品

段亞說(shuō)，就不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，住宅的投資回報(bào)率并不高，兼具保值、增值、出租收益功能的商業(yè)地產(chǎn)才應(yīng)該是更具完美意義的投資產(chǎn)品。

同住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)增值空間更大。2006年，金正的住宅項(xiàng)目賣到每平方米4千元，現(xiàn)在漲到七八千元，當(dāng)時(shí)商街賣1.6萬(wàn)元，現(xiàn)在賣3.2萬(wàn)，段亞對(duì)此印象頗為深刻，他說(shuō)，看上去漲幅相同，但商業(yè)地產(chǎn)本身基數(shù)大，帶給業(yè)主的回報(bào)遠(yuǎn)比住宅更可觀，“這還不算商業(yè)物業(yè)本身經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的利潤(rùn)”。

市民老錢(qián)算是一個(gè)成功的投資者。7年前，當(dāng)更多的人還熱衷于購(gòu)買住宅，他決定買商鋪。經(jīng)考察，他選擇了位于火車站商圈沿街的一個(gè)物業(yè)，“位置很好，價(jià)格也‘不賴’”，老錢(qián)笑道。綜合考慮過(guò)租金、投資額和貸款等各種因素之后，他以實(shí)用面積每平方米4萬(wàn)多元的價(jià)格，買下一個(gè)20多平方米的鋪位，“貸一半款，投入100萬(wàn)，每年租金收入十一二萬(wàn)，8年左右收回成本”?！澳菚r(shí)人們普遍投資觀念保守，手上也沒(méi)多少現(xiàn)金，四五十萬(wàn)就可以買一套很好的住宅了”，話說(shuō)當(dāng)年，老錢(qián)頗有幾分得意，“現(xiàn)在這個(gè)鋪位成本已經(jīng)收回，租金漲到一年14萬(wàn)， 房?jī)r(jià)本身也在漲，出手能值200多萬(wàn)。獲利200%！”

關(guān)于投資回報(bào)率，段亞介紹說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)一般分為兩個(gè)大類，分別以收回成本的時(shí)間作為參考標(biāo)準(zhǔn)：商務(wù)類寫(xiě)字樓，主要用于辦公或倉(cāng)儲(chǔ)，15年到20年；經(jīng)營(yíng)性商鋪或門(mén)市房等，12年。在參考時(shí)間內(nèi)收回成本，就算回報(bào)率較高。而與之相比，“除非買得特別便宜，住宅幾乎不可能單靠租金20年內(nèi)收回成本”。

但他同時(shí)提醒，商業(yè)地產(chǎn)因位置、環(huán)境、規(guī)模、業(yè)態(tài)等不同，投資回報(bào)率差別巨大?？礈?zhǔn)了，一鋪養(yǎng)三代；看走眼了，難免三代養(yǎng)一鋪。

更具深意的貸款和稅收政策

石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李水源說(shuō)，由于商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者總量不超過(guò)20%，并不影響千家萬(wàn)戶的居住問(wèn)題，縱觀數(shù)年來(lái)的樓市調(diào)控政策，“矛頭”所指，從來(lái)不是商業(yè)地產(chǎn)。

之前，商業(yè)地產(chǎn)貸款條件為“首付50%、利率按基準(zhǔn)貸款利率上浮10%”，相比住宅地產(chǎn)更為嚴(yán)格。但隨著調(diào)控的逐步深入，住宅“第二套”、“第三套”的貸款政策逐漸收緊，商業(yè)地產(chǎn)貸款條件則“按兵不動(dòng)”，目前實(shí)際已等同于住宅的“二套房”，同時(shí)不受套數(shù)限制。這些都在構(gòu)成投資者“棄宅從商”的吸引力。

萬(wàn)達(dá)公寓的熱銷，說(shuō)明了這種面積小、總價(jià)低、投資方式靈活的產(chǎn)品，恰好切中了市場(chǎng)的脈搏，對(duì)于許多資金實(shí)力不算強(qiáng)，但收入預(yù)期穩(wěn)定的人來(lái)說(shuō)，最低只須首付十幾萬(wàn)元，再貸一半款，就能獲得一個(gè)投資置業(yè)夢(mèng)想的“出口”。

但是，商業(yè)物業(yè)在作為二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)存在兩個(gè)較高的稅種，又可能會(huì)讓一些蠢蠢欲動(dòng)的投機(jī)客“且慢狂歡”。一是土地增值稅，按照物業(yè)賣出后增值額的30%到60%征稅，具體稅率視增值額與最初買入價(jià)的比例多少核定；另一個(gè)稅種是個(gè)稅，按物業(yè)出讓后個(gè)人所得額征收，通常是賣出價(jià)減去買入價(jià)，再減去裝修費(fèi)用、房貸利息及其他合理費(fèi)用后的20%征收。

比如一套買入價(jià)200萬(wàn)元的商鋪，如果賣出價(jià)為300萬(wàn)元，那么土地增值稅大約按300萬(wàn)減200萬(wàn)再乘以30%，即100萬(wàn)乘以30%征收，土地增值稅為30萬(wàn)元。100萬(wàn)元再核減裝修及其他合理費(fèi)用后，個(gè)稅應(yīng)該在20萬(wàn)元以內(nèi)。也就是說(shuō)，扣除這兩項(xiàng)稅后，看起來(lái)豐厚的利潤(rùn)已縮水近半。

因此，隨著調(diào)控進(jìn)程顯得相對(duì)緩和的貸款政策，同嚴(yán)厲的稅費(fèi)政策共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)可能更適合長(zhǎng)期持有的穩(wěn)健型投資者，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，和住宅投資低吸高拋賺取差價(jià)的贏利模式有著根本區(qū)別。

更高的“技術(shù)壁壘”

高企的價(jià)格“屏蔽”普通投資人群，相對(duì)住宅投資更復(fù)雜和專業(yè)的特性，又往往令追逐短期獲利的投機(jī)者繞行，商業(yè)地產(chǎn)因此避過(guò)上輪樓市熱炒，成為所謂的“價(jià)值洼地”。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻高，從開(kāi)發(fā)到投資，都存在更高的“技術(shù)壁壘”。

在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)成熟的模式，是公認(rèn)的技術(shù)含量、資金規(guī)模、管理運(yùn)營(yíng)、人才需求等各方面難度更高的門(mén)類。一些小開(kāi)發(fā)商在經(jīng)驗(yàn)缺乏之下的不規(guī)范運(yùn)作往往導(dǎo)致各種糾紛，結(jié)果令投資者受損。

除此之外，“購(gòu)買本身就是個(gè)技術(shù)活兒”，需要對(duì)產(chǎn)品特性非常了解，否則難免承擔(dān)盲目投資的惡果，“遠(yuǎn)不像買一個(gè)住宅那么簡(jiǎn)單”，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

以買商鋪為例，“一定要考慮做什么和租給誰(shuí)”。將來(lái)的管理和經(jīng)營(yíng)成本，包括用電負(fù)荷等，都要做到心中有數(shù)，假如想做餐飲，就得重點(diǎn)考察煙道和上下水等設(shè)施，所租的業(yè)態(tài)應(yīng)與相鄰業(yè)態(tài)呼應(yīng)而非對(duì)立……“連簽合同都是技術(shù)活兒”，簽多長(zhǎng)時(shí)間、租金怎樣遞增，才能跑贏通脹做到有效投資，都需要結(jié)合市場(chǎng)走向和未來(lái)預(yù)期加以判斷，“缺乏經(jīng)驗(yàn)的人會(huì)很茫然”。

在段亞看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)投資相比，“復(fù)雜程度的關(guān)系大概是10：1”。正因?yàn)槿绱?，收益率和風(fēng)險(xiǎn)都隨之放大。

“提醒客戶要有足夠的‘閑錢(qián)’，量力而行、做最壞打算，在此基礎(chǔ)上再考慮出手”，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“這是我們介紹自己產(chǎn)品、了解客戶投資計(jì)劃之前必做的功課”。

他說(shuō)，任何一種投資，原則都應(yīng)該是“安全第一，利潤(rùn)第二”，就投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)大于住宅，因此必須提醒消費(fèi)者有足夠的資金承受能力?！坝行┛蛻舸_實(shí)存在賭徒心理，只看到上升空間，超出自己資金實(shí)力去搏，這就像‘烙餅卷手指頭’，啃自己的肉，結(jié)果一定會(huì)疼”。