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備受矚目的第二屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)今日在深圳洲際酒店正式舉行，網(wǎng)易房產(chǎn)頻道作為本次大會(huì)的戰(zhàn)略合作媒體，全方位報(bào)道本次中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)的盛況。在年會(huì)上，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇博士發(fā)表了演講。

主持人：接下來(lái)進(jìn)入第一個(gè)環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)本屆地產(chǎn)年會(huì)總顧問(wèn)，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇博士致辭，孟先生發(fā)言的題目是“短期調(diào)控與長(zhǎng)期發(fā)展”。

孟曉蘇：尊敬的會(huì)議主辦單位，尊敬的各位媒體朋友和各位業(yè)內(nèi)人士，大家上午好！我非常高興能夠再次來(lái)到改革開(kāi)放的領(lǐng)先城市，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地——深圳，來(lái)參加這個(gè)年會(huì)，作為一個(gè)資深的房地產(chǎn)人士，我對(duì)主辦單位熱心的主辦中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展不斷提供著智慧表示衷心的感謝！

這次我要談一些什么觀點(diǎn)呢？我們知道，從4月份開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行七個(gè)月了，在七個(gè)里，在宏觀調(diào)控取得了成功的同時(shí)，形勢(shì)又發(fā)生了復(fù)雜的變化，下一步我們應(yīng)該如何走？即我們?nèi)绾蚊鎸?duì)下一步的房地產(chǎn)發(fā)展？今天我談?wù)勥@個(gè)觀點(diǎn)，談?wù)劧唐谡{(diào)控和長(zhǎng)期發(fā)展。

“把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)各項(xiàng)政策協(xié)調(diào)配合，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的發(fā)展?！边@句話不是我說(shuō)的，是中央十七屆五中全會(huì)提出來(lái)的，這跟房地產(chǎn)業(yè)有直接的關(guān)系，因?yàn)槲覀兌贾?，現(xiàn)在進(jìn)行的宏觀調(diào)控，前一段主要是在調(diào)控樓市，我講三個(gè)方面的觀點(diǎn)：一、全面看調(diào)控，二、憂(yōu)心看物價(jià)，三客觀看樓市。

一、全面看調(diào)控

宏觀調(diào)控政策是長(zhǎng)期政策還是短期政策？應(yīng)當(dāng)說(shuō)發(fā)展是長(zhǎng)期政策，但宏觀政策歷來(lái)是短期政策，為什么呢？它實(shí)際上是根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和需要在不斷的調(diào)節(jié)，就像天熱了要減掉一點(diǎn)衣服，天冷了要增加一點(diǎn)衣服一樣，經(jīng)常要變換政策才能適應(yīng)形勢(shì)。從房地產(chǎn)業(yè)90年代以來(lái)的發(fā)展可以看到，政府調(diào)控是反周期的，這樣才能保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，在熱的時(shí)候要壓一壓，在冷的時(shí)候要加加溫。

去年下半年以來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲更加嚴(yán)重，原因是多方面的，不光是由于需求過(guò)熱，也由于供應(yīng)緊張和結(jié)構(gòu)失衡，因?yàn)楣┎粦?yīng)求是房地產(chǎn)發(fā)展初期的特點(diǎn)，我們剛剛走出低谷，在低谷期投資少、產(chǎn)出少，而我們進(jìn)入了高漲期，市場(chǎng)又先火爆起來(lái)了，而房屋又不能像大白菜一樣種一個(gè)半月就能收割，房子沒(méi)有兩到三年時(shí)間供求關(guān)系是難以緩解的。

怎么辦呢？我在去年下半年就提出要增加供應(yīng)量，其中包括第一要加大供地，第二是加大投資，增加商品房產(chǎn)出，三是增加政府保障房建設(shè)，還有一項(xiàng)是在供給一時(shí)不能滿(mǎn)足需要的情況下可以采取臨時(shí)措施來(lái)抑制過(guò)熱需求。

我們欣喜的看到，4月14日國(guó)務(wù)院進(jìn)行了新一輪調(diào)控，“國(guó)十條、“國(guó)四條”，在堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，要加強(qiáng)供地、加強(qiáng)商品房開(kāi)發(fā)、加強(qiáng)保障房建設(shè)，對(duì)于遏制不合理的需求，這里面講到它是臨時(shí)性措施，采取臨時(shí)性措施是一定時(shí)期內(nèi)的，是短期的。

調(diào)控到現(xiàn)在，我們欣喜的看到，抑制已經(jīng)獲得了很大的成功，首先是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控已經(jīng)得到了圓滿(mǎn)成功，房?jī)r(jià)的增幅從4月份的同比上漲12.8%，降到今年10月份同比上漲8.6%。同時(shí)我們的調(diào)控不光是抑制過(guò)熱需求，而且還要加大供給，是兩手硬。

在加大供給方面，金融系統(tǒng)一直沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)貸，特別是對(duì)二套、三套房貸進(jìn)行限制時(shí)，適應(yīng)了加大的供應(yīng)量的需求，而這種理性的調(diào)控，首先促進(jìn)了商品房供應(yīng)量的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)36.5%，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)61.9%，相信這部分在不遠(yuǎn)的將來(lái)就會(huì)變成商品房產(chǎn)出供應(yīng)市場(chǎng)。

另一方面是保障房的建設(shè)今年加大了力度，今年要求要完成580萬(wàn)套保障房，而且中央財(cái)政也在加大投資，在地方政府資金不足的情況下，今年中央又一次發(fā)行國(guó)債，轉(zhuǎn)貸給地方，用它來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政資金建設(shè)廉租房的不足。

而在深圳，我們知道深圳歷來(lái)就不怎么缺廉租房，過(guò)去在全國(guó)政府部門(mén)多年沒(méi)有建廉租房的情況下，是誰(shuí)建了呢？是農(nóng)民，農(nóng)民用城中村在為城市居民提供廉租房，彌補(bǔ)了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所造成的失衡，也為自己帶來(lái)了財(cái)產(chǎn)性收入，現(xiàn)在用集體建設(shè)用地建廉租房已經(jīng)不光是深圳，而且在全國(guó)推進(jìn)市場(chǎng)，深圳農(nóng)民又一次引領(lǐng)了全國(guó)的廉租房建設(shè)。

我們相信通過(guò)一段時(shí)間，保障房將會(huì)不僅從供應(yīng)量上增加了供給，而且緩解了矛盾，使低收入家庭有房可住、有房可買(mǎi)，緩解目前激化的社會(huì)情緒。

二、憂(yōu)心看物價(jià)

在我們歡呼樓市調(diào)控得到了巨大成果的同時(shí)，不得不擔(dān)心目前出現(xiàn)的新情況——物價(jià)上漲，在“國(guó)十條”剛剛頒布的時(shí)候，有些媒體就把它誤導(dǎo)為說(shuō)政府要降低房?jī)r(jià)，到現(xiàn)在一些中央媒體也還在喋喋不休的要求政府把目標(biāo)設(shè)定為降低房?jī)r(jià)，那么政府的要求很明確，堅(jiān)決遏制是指態(tài)度，部分城市是指范圍，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲才是調(diào)控目標(biāo)，而不是房?jī)r(jià)下降。這就使我想起了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉老先生在07年兩會(huì)上說(shuō)“打壓房?jī)r(jià)會(huì)使物價(jià)上漲”，這個(gè)話說(shuō)出來(lái)后很多人并不理解，很多很多網(wǎng)民說(shuō)“我們要把吳老頭的家拆了”，吳敬璉說(shuō)“你把我家拆了也沒(méi)有用”，果真當(dāng)年物價(jià)就出現(xiàn)了百分之七點(diǎn)幾的上揚(yáng)。

今年樓市調(diào)控以來(lái)，又有一些專(zhuān)家出歪主意，就是說(shuō)讓資金去買(mǎi)別的，在他們的鼓動(dòng)之下，果真一部分資金被擠出了樓市，樓市吸收資金能力銳減，若干“新增漲點(diǎn)”漲勢(shì)兇猛，他們炒黃金、炒翡翠、炒白銀、炒郵票、炒名表、炒木器，這些還沒(méi)有影響到老百姓的生活，但現(xiàn)在由于輸入性通脹，造成原油漲價(jià)、化肥漲價(jià)、農(nóng)藥漲價(jià)，這就使得農(nóng)村的消費(fèi)品價(jià)格上漲更快，導(dǎo)致最近農(nóng)產(chǎn)品成了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，現(xiàn)在網(wǎng)上有很多黑色幽默，蒜你狠、豆你玩…，這些漲幅里大部分是食品價(jià)格上漲，食品價(jià)格上漲高達(dá)10.1%，其中蔬菜價(jià)格上漲高達(dá)62.4%，現(xiàn)在通脹和流動(dòng)性在考驗(yàn)著政府的宏觀調(diào)控能力。

在這種情況下怎么辦？央行提高了利率，而且不斷緊縮金融，提高存款準(zhǔn)備金率，加息又影響到了股市，股市現(xiàn)在出現(xiàn)了非常大的波動(dòng)，一些人說(shuō)“白天不看中國(guó)股市，晚上不看中國(guó)足球”，中國(guó)足球3：0輸給了人家，真是丟人，股市也是夠慘的了。這些提醒我們要重溫著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生說(shuō)的話“打壓房?jī)r(jià)會(huì)使物價(jià)上漲”，因?yàn)楹暧^調(diào)控不是只有調(diào)控房?jī)r(jià)這一個(gè)目標(biāo)，還要關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是不是健康發(fā)展，現(xiàn)在中國(guó)政府迅速出手來(lái)穩(wěn)定消費(fèi)價(jià)格，我們相信這個(gè)調(diào)控將是有力的。

三、客觀看樓市

年初我們就聽(tīng)到一些專(zhuān)家，包括一些深圳的名人們預(yù)言今年房?jī)r(jià)會(huì)下跌，下跌多少呢？人家連數(shù)據(jù)都告訴你了，要下跌30%，到了10月份，我們看到全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲8.6%，雖然降幅下降，但仍然是上漲，我們要問(wèn)這些專(zhuān)家“你們懂房地產(chǎn)嗎？”社科院的發(fā)言人面對(duì)著社科院一些專(zhuān)家一錯(cuò)再錯(cuò)，他們嘲諷的說(shuō)了這么一句話“專(zhuān)家一預(yù)告，人類(lèi)就發(fā)笑！”

現(xiàn)在又到了年底，是不是有關(guān)部門(mén)又要出藍(lán)皮書(shū)，又要預(yù)言明年房?jī)r(jià)要大幅度下降了呢？其實(shí)我們看到房?jī)r(jià)在中國(guó)多年以來(lái)都是平均價(jià)格持續(xù)上漲，盡管局部城市有漲有跌，但總體上是上漲的，87年我們的平均房?jī)r(jià)才400多塊，而現(xiàn)在全國(guó)平均房?jī)r(jià)是4695元/平米。

再分析一下，房改前十年每年增幅達(dá)到16%，但老百姓沒(méi)意見(jiàn)，因?yàn)閱挝毁I(mǎi)房，個(gè)人福利分配都是聯(lián)組房，99-09年年均增幅達(dá)到6.1%。

現(xiàn)在通貨膨脹又一次考驗(yàn)著我們，什么叫通脹？就是票子印多了，現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行了所謂“量化寬松”的貨幣政策，加緊印鈔，被稱(chēng)為“直升機(jī)伯南克”的美聯(lián)儲(chǔ)主席又一次開(kāi)著直升機(jī)撒錢(qián)，這些當(dāng)然會(huì)影響到我們這些新興國(guó)家或市場(chǎng)。而通貨膨脹推升全世界的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，這是有目共睹的，是非常明顯的，盡管有些國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)有漲有跌，但從長(zhǎng)線來(lái)看是在上漲，原因是什么？原因是通脹。

我們國(guó)家的問(wèn)題是什么？我們國(guó)家三十年來(lái)的發(fā)展取得了巨大進(jìn)展，出口、內(nèi)需都很旺盛，但大量的順差也帶來(lái)了問(wèn)題，中國(guó)人是把產(chǎn)品源源不斷地賣(mài)到國(guó)外，賺回來(lái)的錢(qián)拿到國(guó)內(nèi)，拿到國(guó)內(nèi)一結(jié)匯人民幣就要增發(fā)，我們現(xiàn)在的外匯結(jié)存已經(jīng)有2.65萬(wàn)億美元了，國(guó)家要花多少錢(qián)才能把2.65萬(wàn)億美元收購(gòu)呢？按照現(xiàn)行匯率是18萬(wàn)億，不要忘記了，過(guò)去匯率更高的時(shí)候，美元對(duì)人民幣更高的時(shí)候，我們就花了更高的人民幣，我們僅按現(xiàn)行匯率計(jì)算，就達(dá)到18萬(wàn)億的票子，這個(gè)18萬(wàn)億的票子如果是現(xiàn)金狀態(tài)在市場(chǎng)上流動(dòng)的話可就不得了，因?yàn)槲覀兌贾?，現(xiàn)金狀態(tài)在市場(chǎng)上一年至少流動(dòng)五次，18萬(wàn)億乘以5就是90萬(wàn)億的資金要沖擊各種市場(chǎng)，你把它存起來(lái)行不行呢？你把它存在銀行，銀行又把它貸出去給別的企業(yè)拿出去沖擊市場(chǎng)，還是一樣。那么怎么辦呢？能否把這部分資金固化呢？幸好我們國(guó)家從98年催生了房改，使得從99年開(kāi)始，一個(gè)過(guò)去不是商品的東西，拿土地建的住房吸納了大量的社會(huì)資金。從99年到現(xiàn)在，總共十年多一點(diǎn)，新房銷(xiāo)售就是54億平方米，吸納社會(huì)資金19萬(wàn)億，就像一個(gè)海綿一樣，把游資吸納和固化起來(lái)了，這樣當(dāng)然就緩解了這部分資金對(duì)社會(huì)的沖擊。

現(xiàn)在我們?nèi)匀灰紤]，要防止熱錢(qián)去沖擊其他消費(fèi)品市場(chǎng)，在這里我要引用一段古代思想家莊子的話，他說(shuō)“天傾西北，故日月星辰移焉，地不滿(mǎn)東南，故水潦灰塵歸焉”，如果天也往東南傾，地也往東南傾，日月星辰都跑到東海里，就會(huì)造成洪水泛濫，熱錢(qián)橫流。

從長(zhǎng)線看，老百姓的房子買(mǎi)了以后是長(zhǎng)期升值的，比如中房在北京建的翠微小區(qū)85年賣(mài)460元一平米，但現(xiàn)在舊房子已經(jīng)賣(mài)到三萬(wàn)了，因此我提出開(kāi)發(fā)商要房屋要高品質(zhì)、低價(jià)位，把房屋增值空間更多的留給購(gòu)房居民，這不是一個(gè)口號(hào)，而是現(xiàn)實(shí)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中賺到的是百分比，而廣大老百姓買(mǎi)房若干年后掙的是倍率。

這是中房在北京建的房子，當(dāng)時(shí)賣(mài)六千、七千、八千，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到三萬(wàn)、3.5萬(wàn)乃至6萬(wàn)連經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格都漲了，別墅更不用說(shuō)。我們?cè)谏虾＝ǖ捻?xiàng)目當(dāng)時(shí)賣(mài)價(jià)都在一萬(wàn)以下，現(xiàn)在都已普遍上漲。

從房?jī)r(jià)上漲中受益最大的是誰(shuí)呢？是人民群眾，不要忘記了，我們現(xiàn)在86%的居民有房產(chǎn)，房產(chǎn)由于增值已經(jīng)成為超過(guò)居民其他資產(chǎn)的最大的家庭財(cái)產(chǎn)。而“十二五”明確要把擴(kuò)大內(nèi)需，特別是消費(fèi)需求，作為我們的戰(zhàn)略重點(diǎn)，要使我們國(guó)家的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總體規(guī)模居于世界的前列，又一次吹響了中國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的新的號(hào)角。

新的消費(fèi)熱點(diǎn)是什么？人民群眾已經(jīng)選擇了的購(gòu)房和購(gòu)車(chē)，老總理朱镕基早已指出“住房建設(shè)會(huì)成為新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，而我們現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)人也都非常清醒的認(rèn)識(shí)到，而且不斷的提醒社會(huì)要穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)和汽車(chē)消費(fèi)，溫總理也在廣東提出來(lái)“房地產(chǎn)業(yè)可以從投資和消費(fèi)兩個(gè)方面拉動(dòng)內(nèi)需”，我們未來(lái)的目標(biāo)是要順應(yīng)各族人民過(guò)上更好生活的新期待，保障和該改善民生，為全面建成小康社會(huì)打下具有決定性意義的基礎(chǔ)”，在未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)肯定繼續(xù)發(fā)揮作用，繼續(xù)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，所以我們要把認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到十七屆五中全會(huì)和未來(lái)要制定出來(lái)的“十二五”計(jì)劃上來(lái)，其中就有這樣兩句話“把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策尤其結(jié)合起來(lái)”、“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展！”

我講完了，謝謝大家！