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有‘任大炮’之稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日在上海開腔。在其新書上海讀者見面會上，任志強(qiáng)保持其一貫風(fēng)格，通過對中外購房者結(jié)構(gòu)的分析，得出與眾不同的結(jié)論：大家都有錢，房子太便宜。

房價(jià)將穩(wěn)中有降

《任你評說》是任志強(qiáng)近年來房地產(chǎn)評論的文章結(jié)集，目前也已在國內(nèi)各大書店上架。上海讀者見面會由復(fù)旦大學(xué)EMBA、藍(lán)獅子讀書會、中信出版社、東方早報(bào)、上海市各地在滬企業(yè)(協(xié)會)聯(lián)合會共同舉辦。

在見面會上，對于新政之下，房價(jià)到底是漲還是跌的問題，任志強(qiáng)給出了自己的判斷：“穩(wěn)中有降。很多人認(rèn)為會下降50%，我們認(rèn)為不可能出現(xiàn)。”

供需矛盾的尖銳性將得到緩解，是任志強(qiáng)判斷的理由之一。他發(fā)現(xiàn)，從2009年9月份開始，房地產(chǎn)投資開始高速增長，開工面積逐步增加。“從去年的29億平方米達(dá)到了現(xiàn)在的35.9億平方米，到今年年底估計(jì)將接近40億平方米。新開工面積超過12.8億?！?nbsp;任志強(qiáng)指出：“新政措施出臺還導(dǎo)致了需求略有下降?！逼渲幸粋€(gè)原因是，一部分人期待保障性住房，放緩了自己的需求。今年將會有580萬套保障房、120萬套農(nóng)危房，這些人具備了等待條件，不積極進(jìn)入市場。

第二個(gè)原因是，首付款比例提高、貸款條件發(fā)生變化等，使得購房者需要攢更長一段時(shí)間錢才能湊足首付款。利率提高到一定程度后消費(fèi)能力受到抑制?！霸诙嘁蛩厍闆r下，短期之內(nèi)政策不是很明朗或者不夠明確時(shí)，現(xiàn)有政策對于一部分的需求起到抑制作用?！?/p>

“房價(jià)應(yīng)該是穩(wěn)中有降，但不會出現(xiàn)暴跌?！比沃緩?qiáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“一些開發(fā)商的現(xiàn)金流都不會出現(xiàn)問題，不要指望房價(jià)因?yàn)檫@個(gè)而暴跌，小的波動會有的?！?/p>

他指出，從長期來看，樓市供求矛盾得不到真正緩解，以后，將有更多需求爆發(fā)出來。在預(yù)期過程當(dāng)中，它還會逐步顯現(xiàn)。10月份多個(gè)城市新房成交下降，但二手房交易很多城市仍在上升。

任志強(qiáng)建議：“房價(jià)每平方米下跌2000元就可以出手了。南京現(xiàn)在均價(jià)是1.5萬元/平方米，那就是跌到1.3萬元/平方米；上海均價(jià)是2萬元/平方米，那就是跌到1.8萬元/平方米?！?/p>

“房子太便宜”

對于蝸居、房奴等熱點(diǎn)問題，任志強(qiáng)語出驚人：“（中國的）房子號稱是最貴的，收入水平和國際沒法比，都是最低的。但是中國人買房的年齡比國外更低，也不知道國內(nèi)的房子是貴了還是便宜?！?/p>

據(jù)央行調(diào)查，英國人在39歲第一次購房，日本人是35歲，美國人是31歲，而中國人則是27歲。國內(nèi)22個(gè)城市中，貸款首付比例均值為37.07%；而這些國家首付款比例均值在5%~10%之間。

從不同區(qū)域中借款人年齡分布來看，20-40歲之間貸款比例是最高的，東部、中部和西部同樣如此。大頭都讓中間的這段人拿走了，其中一部分是剛性的結(jié)婚需求和家庭分裂需求。另外一部分人是改善性需求。這兩塊比例最大。

“從按揭貸款的比例來看，2009年因?yàn)榇碳ふ邔?dǎo)致所有人都可以貸款，提高到了37.4%。如果不是這個(gè)的話，這兩者基本上相等?！比沃緩?qiáng)感嘆，“這說明了什么，中國人手中的現(xiàn)金太多了，房子不值錢了?！?/p>

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)任志強(qiáng)還發(fā)現(xiàn)，在購房首付款來源中，自己家庭積累的所占比例，20-30歲中是一半以上，全部樣本當(dāng)中的比例是66.84%，接近于70%。“這意味著這個(gè)比例很高，很多人說三代人到四代人買房，接受父母無償捐助的年輕人只有20%，剩下人群全部樣本只有10%，從親朋好友借的只有1%多?！比沃緩?qiáng)表示。

由此任志強(qiáng)感嘆：“搞不清楚是收入統(tǒng)計(jì)不合理，還是大家把錢藏起來了，反正是有錢。從結(jié)構(gòu)來看，并不像社會上很多人說的我們買不起房子，我們一定要做房奴，其實(shí)是大家都有錢，房子價(jià)格太便宜了?！?/p>

調(diào)控如同水中摁皮球

演講一開始，任志強(qiáng)就對管理層出臺調(diào)控政策、遏制房價(jià)的做法再次“放炮”。

任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)人們的住房問題沒有得到解決的時(shí)候，就像一個(gè)皮球，沒有把它的氣放掉，哪怕使勁往水里摁，摁得手都酸了，只要你一放手，皮球還是會彈起來。而對房子的需求，就是那股氣，只有老百姓有房子了，氣才能真正被釋放。

任志強(qiáng)認(rèn)為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費(fèi)能力享用的。他表示，中國人的“怪”習(xí)慣是一輩子買一套房子，一買就買大套。而在美國，一個(gè)人一生要買7次房。先租房，然后買個(gè)小房子，結(jié)婚后換個(gè)大一點(diǎn)的房子，生孩子后再換更大大。生第二個(gè)孩子后又換。等孩子長大了離開家又換成小房子，老了以后換更小的房子，以免征收遺產(chǎn)稅，這其中還不包括因工作調(diào)動而換房子。

對于低收入群體而言，任志強(qiáng)認(rèn)為，應(yīng)該是將“保障買不起房”變成“保障租不起房”，從“居者有其屋”變成“居者有其所”?！拔菔钱a(chǎn)權(quán)、財(cái)富概念，所是居住場所概念?！彼J(rèn)為，窮人應(yīng)該通過公租房、廉租房等保障性住房來解決住所問題，等有了錢了再來買商品房。

任志強(qiáng)指出，合理的住房體系是，60%~70%是市場化房，20%~30%是租賃房（非政府公租房），5%~10%為廉租保障房。

此外，針對近期令人關(guān)注的房產(chǎn)稅話題，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)稅不太可能會推出。在他眼里，房產(chǎn)稅是懸在空中的一把刀。

“除了個(gè)別國家，全世界很少有對房產(chǎn)進(jìn)行征稅的發(fā)展中國家。從申報(bào)的三個(gè)城市看，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來。而重慶想收的是特別消費(fèi)稅，對別墅或者大房子收稅?！比沃緩?qiáng)指出。