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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道11月18日訊  近日有消息稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃有望在本月底形成初稿。根據(jù)規(guī)劃，2011年和2012年兩年內(nèi)，全國(guó)保障性住房建成量將達(dá)到1300萬(wàn)套。

保障房與商品房的統(tǒng)籌規(guī)劃，已成為今年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基調(diào)。而房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃中，龐大的保障房供應(yīng)規(guī)模將對(duì)商品房住宅形成擠壓作用，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)格局和商業(yè)模式產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。本報(bào)獲悉，包括萬(wàn)科、綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等公司在內(nèi)，各地產(chǎn)商目前都在尋找自己未來(lái)的戰(zhàn)略和新的贏利模式。

“十二五”規(guī)劃中的保障房

日前，一份上海房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃方案外泄。根據(jù)該方案，上?！笆濉逼陂g住房建設(shè)總量大約為1.25億平方米，其中，中小戶型商品房及商品住宅僅占比約30%，其余為包括廉租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的保障性住房，以及商業(yè)配套。

今年以來(lái)的一系列宏觀調(diào)控政策中，中央已明確了“強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 這一思路，“一手抓房?jī)r(jià)、一手抓保障”也成為今年4月開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控的核心。

據(jù)記者了解，2011年至2012年，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點(diǎn)工作。2010年全國(guó)完成580萬(wàn)套保障房建設(shè)基本已無(wú)懸念，而2011年要繼續(xù)建設(shè)680萬(wàn)套保障房，2012年要建設(shè)620萬(wàn)套保障房。除上海外，北京、廣州、深圳等地也已制訂詳細(xì)的保障房建設(shè)方案。

北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，針對(duì)保障房的落實(shí)情況，已由政策制定層面逐漸轉(zhuǎn)到監(jiān)管層面。以北京為例，9月以后入市的保障房項(xiàng)目已達(dá)8個(gè)，11月供應(yīng)的18塊住宅類(lèi)地塊中包含保障房建設(shè)用地的也占到了一半。保障性住宅供應(yīng)自今年4季度以后逐漸加速。

財(cái)政部的最新通知顯示，允許土地出讓凈收益不低于10%用于發(fā)展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設(shè)速度。以北京為例，2010年來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓收入已達(dá)到912億，按照其中50%為純收益計(jì)算，將可能有近50億的資金進(jìn)入公租房市場(chǎng)。

地產(chǎn)商商業(yè)模式求變

保障房的迅速上位，以及住房保障法的立法工作展開(kāi)，將大大改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。目前以萬(wàn)科、保利等為主的住宅開(kāi)發(fā)商模式，將向多元化的商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。

“這意味著，很多住宅開(kāi)發(fā)商要改變自己從前的贏利模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免和保障性住房沖突，甚至，變身為保障性住房開(kāi)發(fā)商?！鄙虾Ｒ患掖笮蛧?guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

記者獲悉，上海綠地集團(tuán)近年來(lái)已經(jīng)獲得多幅上海及周邊地區(qū)的保障房項(xiàng)目，而浙江綠城則早已開(kāi)始積極推進(jìn)其“商業(yè)代建”模式，其合作對(duì)象是政府。綠城在全國(guó)承接的安置房代建項(xiàng)目總規(guī)模至今已超過(guò)250萬(wàn)平方米，其中已開(kāi)工建設(shè)的超過(guò)90萬(wàn)平方米。正在形成之中的代建房運(yùn)營(yíng)管理模式，將成為綠城未來(lái)的贏利點(diǎn)之一。綠城有關(guān)人士認(rèn)為，“代建業(yè)務(wù)”也是對(duì)自有資金瓶頸和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一次創(chuàng)新和破局。

一家總部位于深圳的大型央企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，在保障房和商品房雙軌統(tǒng)籌之下，在各種調(diào)控措施致地產(chǎn)商資金杠桿急劇降低的背景之下，過(guò)去依靠銀行貸款和銷(xiāo)售回款的開(kāi)發(fā)模式受到挑戰(zhàn)，未來(lái)在房地產(chǎn)金融資源調(diào)配上擁有優(yōu)勢(shì)、綜合開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的地產(chǎn)商，將獲得更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而房地產(chǎn)業(yè)的格局也將發(fā)生劇烈改變。

“現(xiàn)在好像到了一個(gè)十字路口，每家公司都在尋找自己新的生意模式?！比A潤(rùn)置地內(nèi)部人士日前對(duì)本報(bào)記者表示