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1.房子是給人住的，土地是給人用的

“每出一塊高價(jià)地，我的心就緊張一回，地價(jià)那么高，房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎？”居住在北京朝陽(yáng)區(qū)的林先生說(shuō)，他是北京某企業(yè)中層，買(mǎi)保障房不符合條件，到市場(chǎng)買(mǎi)又沒(méi)有實(shí)力。面對(duì)著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其收入的房?jī)r(jià)常常焦慮不已。

去年，土地市場(chǎng)火爆，高價(jià)地頻出，地價(jià)不斷被推高，土地出讓制度也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。土地成了開(kāi)發(fā)商獲取暴利的工具，成了地方財(cái)政倚重的重要資源。不止林先生，很多人都很困惑，既然城市的土地是國(guó)有的，也就是全民所有的，為什么要賣(mài)那么高的價(jià)格？國(guó)有土地到底是為誰(shuí)服務(wù)的？

“這一輪調(diào)控，最重要的是強(qiáng)調(diào)了住房應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標(biāo)，弱化了其投資功能。與此對(duì)應(yīng)，我們必須強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性，弱化其資產(chǎn)屬性。這就要搞清楚土地是為誰(shuí)服務(wù)的？土地供給如何保證居民的居住權(quán)益，合理地配置到促進(jìn)人民生活幸福中去?！敝袊?guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授說(shuō)。

的確，住有所居是每個(gè)人的夢(mèng)想，也是每個(gè)人的權(quán)益，房子最重要的功能是居住，那么地該怎么供，才能讓稀缺的土地資源更好承載民生的期待，滿足人們的基本住房需求？

“不可否認(rèn)，招拍掛作為一種市場(chǎng)交易方式，正是由于‘價(jià)高者得’，才使土地價(jià)值得以顯化，真實(shí)地反映了該宗地的市場(chǎng)價(jià)格。但是，土地承載著不同功能，在土地出讓的過(guò)程中，不僅要考慮價(jià)格因素，還要充分考慮公共利益、社會(huì)影響等問(wèn)題，特別要考慮其對(duì)普通老百姓的基本居住保障及居住條件的改善等問(wèn)題的影響。當(dāng)前，我們的住房體系還在改革完善中，要根據(jù)已經(jīng)確定的住房類別，采取劃撥等不同方式供地，防止居住地價(jià)不斷走高，同時(shí)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，改革完善招拍掛出讓制度，把更多的土地以更合理的方式和價(jià)格向民生傾斜，這不僅是宏觀調(diào)控的重要舉措，也是長(zhǎng)期制度建設(shè)的一項(xiàng)重要工作?！比~劍平說(shuō)。

2.保障性住房用地有保障，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)133%

10月20日，上海規(guī)劃與土地管理局公布，截至目前，上海今年累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的86%；保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占目前為止住宅用地總量的80%以上。

臨近年底，為落實(shí)今年4月份國(guó)土資源部公布的18.5萬(wàn)公頃的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全國(guó)各地加緊推地，土地供應(yīng)量較前幾年大幅增長(zhǎng)，其中保障性房用地增加最快。上半年保障住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬(wàn)公頃，占住房用地實(shí)際供應(yīng)量的75%，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量相比增加約133%。

“保障性住房供給嚴(yán)重不足、住房體系不完善是造成商品房?jī)r(jià)格連續(xù)攀升的一個(gè)重要因素。隨著保障性用地的不斷增加，未來(lái)幾年住宅供應(yīng)總量將大增，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房受益面，對(duì)平抑房?jī)r(jià)將起到重要作用?！敝袊?guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎指出。

包括保障房在內(nèi)的供地量大幅增加，促使土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度下降。雖然各地依然偶有高價(jià)地塊“冒頭”，但與2009年高價(jià)地塊頻出相比，今年的地市相對(duì)平靜。統(tǒng)計(jì)表明，三季度一線城市及熱點(diǎn)城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，預(yù)計(jì)四季度地價(jià)總體水平或?qū)⒀永m(xù)平穩(wěn)微調(diào)態(tài)勢(shì)。

在大幅增加保障性住房用地的同時(shí)，為促進(jìn)土地盡早變房子，國(guó)土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同要求各地加快審批速度。

“在新的制度設(shè)計(jì)中，建立了對(duì)保障性住房、公共租賃房、棚改房和中小套型商品房等政策性住房用地的行政審批快速通道。比如，過(guò)去開(kāi)發(fā)商拿地后，規(guī)劃部門(mén)要在20天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地許可證，最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月。現(xiàn)在的規(guī)定是10天，時(shí)間縮短了一半?！睆V州市一位承建保障房的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

此次國(guó)土、住建兩部門(mén)聯(lián)手整治土地市場(chǎng)，不僅在各類保障性住房供地程序上給予政策傾斜，還明確對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先確保以保障性住房為主的各類住房用地的供應(yīng)。沒(méi)完成保障性住房供地計(jì)劃的地方政府，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

也有人擔(dān)心，大量的土地供給了保障房在內(nèi)的政策房，會(huì)不會(huì)造成商品房用地的供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致商品房實(shí)際供應(yīng)量的減少，引發(fā)商品房?jī)r(jià)格的上漲，讓中間層改善型需求難以實(shí)現(xiàn)？

國(guó)土資源部的最新統(tǒng)計(jì)表明，包括今年出讓的住宅用地在內(nèi)，還有近32萬(wàn)公頃土地尚未開(kāi)發(fā)，相當(dāng)于近5年住宅供應(yīng)用地的總和，其中保障房建設(shè)用地約占到了13%—14%。

如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率1.5、每套住房90平方米計(jì)算，3年后將會(huì)增加3500多萬(wàn)套住宅。按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決1億多人的住房問(wèn)題。

“盡管我們還不能準(zhǔn)確知道這些尚未開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的地所處的區(qū)域是一線城市，還是二三線城市，是在城市的核心區(qū)還是郊區(qū)，但僅看這個(gè)數(shù)字，就是一個(gè)天量住房供應(yīng)。如果這些地塊都能按期完成開(kāi)發(fā)，3年后，住房的價(jià)格將會(huì)得到極大平抑，改善型需求有望得到部分滿足，住房總量供需矛盾將得到緩解?！秉S小虎說(shuō)。

3.解決見(jiàn)地不見(jiàn)房的問(wèn)題，一旦開(kāi)工必須3年內(nèi)竣工

理論上講，增加土地供應(yīng)可以平抑房?jī)r(jià)，前提是供出去的地能按期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

“禁止手里有閑置地的企業(yè)去新拿地至關(guān)重要。”葉劍平強(qiáng)調(diào)，國(guó)土資源部規(guī)定，對(duì)于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。若企業(yè)存在偽造公文騙取用地和非法倒賣(mài)土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為以及違背出讓合同約定條件開(kāi)發(fā)利用土地的行為，同樣禁止拿地。