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在昨日（11月11日）下午推介的兩幅崇明新城地塊中，再次出現(xiàn)5%的保障性住房比例。從上海最近的一系列土地出讓情況來(lái)看，保障住房和商品房捆綁的模式正逐步成為一種常態(tài)。

早報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于建造等成本大部分需由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，保障性住房建設(shè)實(shí)際上已成開發(fā)商的額外成本。外界擔(dān)心，這可能促使開發(fā)商進(jìn)一步提高普通商品房的最終出售價(jià)格。

今年6月，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

從目前公開的土地出讓合同來(lái)看，這些配建的保障房有兩類處理方式：一是政府6折回購(gòu)、定向銷售，如嘉定就有地塊曾采用這類做法；二是開發(fā)商無(wú)償代建，所有的代建成本可平攤到商品住宅建造成本中，比如早報(bào)10日披露的奉賢以及此前的新江灣城項(xiàng)目。

事實(shí)上，在商品房項(xiàng)目中“配建”、“插建”等方式，已成為多個(gè)省市為增加保障房供應(yīng)而采取的方法。具體的“配建”、“插建”比例3%到5%不等，但均在土地出讓合同中寫明，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力。

據(jù)悉，上海配建的保障房源將移交給政府，用作經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等。

有業(yè)內(nèi)人士分析，捆綁模式的出現(xiàn)，相對(duì)而言會(huì)加大地方政府推出保障房用地的積極性，更大程度保證保障用房計(jì)劃的有效完成?？刹橘Y料顯示，上海已制定了雄心勃勃的計(jì)劃，未來(lái)五年要新增各類保障性住房約100萬(wàn)套，預(yù)計(jì)保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數(shù)約占60%。

不過(guò)，也有許多人擔(dān)心，大量保障用房的出現(xiàn)會(huì)侵占有限的商品住宅供應(yīng)，甚至于造成土地供應(yīng)的緊張。

這類捆綁出讓模式所帶來(lái)的直接結(jié)果是，地產(chǎn)商的開發(fā)成本進(jìn)一步提高。某位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，對(duì)開發(fā)商而言，代建意味著事先要墊資建造成本，并且要把一定比例的保障用房建造成本平攤到其余商品用地之中。這種地塊相比純宅地，開發(fā)難度更大。

該開發(fā)商擔(dān)心，這類地塊的出現(xiàn)，會(huì)有效抑制開發(fā)商的拿地?zé)崆?，?duì)穩(wěn)定地價(jià)有幫助。

不過(guò)，也有開發(fā)商表示，宅地中出現(xiàn)保障住房用地并不會(huì)影響他們的拿地?zé)崆?。他們普遍?dān)心的是技術(shù)層面的問(wèn)題。比如目前對(duì)于保障性住房用地，規(guī)定物業(yè)模式要和商業(yè)用地一致，這也意味著如果一些高端稀缺宅地中出現(xiàn)保障性住房用地，會(huì)面臨很多實(shí)際問(wèn)題。首先是高端社區(qū)和普通社區(qū)的結(jié)合會(huì)大大降低高端社區(qū)的吸引力，其次，高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，意味著回購(gòu)的基礎(chǔ)價(jià)格更高，可能面臨定向人群無(wú)能力承受的尷尬局面。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，這種捆綁出讓模式不應(yīng)采取一刀切的方式，對(duì)于不同密度、不同地段的地塊必須分別對(duì)待。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認(rèn)為，配建的保障性用房不能擴(kuò)大到中心區(qū)域。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，配建的模式會(huì)把相對(duì)多的人口固定在中心城區(qū)，不利于城市發(fā)展。保障性用房不一定要完全采用實(shí)物的模式，可以通過(guò)現(xiàn)金補(bǔ)貼在一定期限內(nèi)實(shí)行。 　　東方早報(bào) 記者 周祺瑾