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現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法存在一些缺陷，如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過(guò)快、購(gòu)房者利益受損等后果，影響社會(huì)穩(wěn)定。近來(lái)有議案建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法，完善商品房預(yù)售制度。專家表示，商品房預(yù)售制變革在即。日前，住建部組織力量積極開展法律修訂工作。

弊端：開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到買家

據(jù)悉，商品房預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)１９９４年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。同年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第４０號(hào)令，在全國(guó)開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于２００１年及２００４年進(jìn)行了兩次修訂。

業(yè)內(nèi)人士表示，從本質(zhì)上看，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位，造成了大量的購(gòu)房糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

  地產(chǎn)專家謝逸楓表示，從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題，多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。

短期：預(yù)售款?？顚Ｓ眯璞O(jiān)管

目前，全國(guó)七個(gè)城市已完成了對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預(yù)售款監(jiān)管被各個(gè)城市陸續(xù)提上日程。據(jù)悉，此次商品房預(yù)售款監(jiān)管是將預(yù)售款直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”，樓盤預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤抗芫衷阢y行開設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家也建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚(yáng)和懲戒機(jī)制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。

經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，預(yù)售款是開發(fā)商在項(xiàng)目未完全完工前進(jìn)行預(yù)售所得的款項(xiàng)，一旦開發(fā)商挪為他用，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金出現(xiàn)問(wèn)題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目工程停滯，甚至當(dāng)資金鏈流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

不過(guò)有地產(chǎn)人士指出，預(yù)售款?？顚Ｓ脧亩唐趤?lái)看值得推薦，但它需要一個(gè)長(zhǎng)期的、公正的、權(quán)威的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，一旦監(jiān)管出現(xiàn)松懈，預(yù)售制的弊端將又會(huì)暴露出來(lái)。

長(zhǎng)期：取消預(yù)售制減少糾紛

隨著商品房預(yù)售制的弊端逐漸暴露出來(lái)，消費(fèi)者的權(quán)益也越來(lái)越受到侵害。為此，不少專家表示，該制度是特定時(shí)期的特定產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟之后，商品房預(yù)售制度應(yīng)逐漸取消。這也就意味著，今后可能只許銷售現(xiàn)樓。

住建部也認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法修改已列為十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，住建部正組織力量積極開展法律修訂工作，并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議，有些已在征求意見稿中作了規(guī)定，有些擬在相關(guān)法律或條例中予以吸收。

其實(shí)早在２００５年８月１５日，央行發(fā)布《２００４中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議，決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭(zhēng)論，對(duì)預(yù)售制度的研究已成了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。

地產(chǎn)專家韓世同表示，如果取消商品房預(yù)售制度，如今存在的開發(fā)商和買家的矛盾將大大減少，房子的好壞買家能通過(guò)實(shí)物看出，減少了收樓以后的糾紛。不過(guò)他也表示，這將對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗(yàn)，不排除開發(fā)商將資金成本轉(zhuǎn)移到買家身上，進(jìn)一步推高樓價(jià)。（鮑信）