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規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)大幅度上升

記者日前從福州市臺江區(qū)法院了解到，受調(diào)控政策影響，今年前三季度，該法院受理房地產(chǎn)糾紛案件劇增，達1153件，比去年同期增長44.30%。

福州市臺江區(qū)法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買賣糾紛占多數(shù)，截至9月，共受理該類型案件508件，其中因開發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛203件，開發(fā)商逾期辦證引發(fā)糾紛215件。此外，受二套房貸政策影響，一些買房人因付不起首付或不愿承擔(dān)1.1倍利率而大量毀約，引發(fā)合同糾紛。

記者日前在福州市倉山區(qū)建新中路上的一個在建在售樓盤“泰禾·紅峪”采訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤部分建筑面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對外銷售，也就是一套大戶型商品房被認為分割成一大一小的兩套房進行出售“泰禾·紅峪”售樓部工作人員告訴記者，購房者如要購買“子母房”必須辦理兩本房產(chǎn)證，然后在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優(yōu)惠貸款。

這位工作人員解釋，開發(fā)商以“子母房”形式銷售有“苦衷”?！疤┖獭ぜt峪”是福州泰禾房地產(chǎn)公司于2006年9月通過招拍掛方式競得，占地面積320多畝，容積率不超過2.0，要求按照“新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下戶型必須占到整個項目70%以上”的政策建設(shè)。而開發(fā)商將大部分地用于建別墅，一套別墅的建筑面積都在200平方米以上，余下為數(shù)不多的地用于建高層商品樓。為了能達到“90/70政策”的要求，開發(fā)商只能將大戶型的商品房“一拆為二”銷售。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，“子母房”是開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的產(chǎn)物，它使得國家旨在增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)而出臺的“90/70政策”名存實亡。近年來，福州市開發(fā)商規(guī)避“90/70政策”的行為時有發(fā)生，在樓市調(diào)控趨緊時問題更凸顯，這與相關(guān)部門監(jiān)管不力有很大關(guān)系。

業(yè)內(nèi)人士及專家建議，加快房地產(chǎn)長期制度建設(shè)

業(yè)內(nèi)人士及專家認為，近年來，國家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果通常是短期的，引起市場銷售量的大起大落，而無法有效抑制房價快速上漲。建議當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段，鞏固調(diào)控成效，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，首先，“90/70政策”應(yīng)作為界定房地產(chǎn)項目屬鼓勵類還是限制類的長期政策，要求地方政府從嚴執(zhí)行。其次，堵住區(qū)別化的房貸政策的諸多漏洞。

此外，從規(guī)范市場的長遠考慮，建立成熟理性的房價定價機制勢在必行。一方面，地方房地產(chǎn)行政管理部門必須要對房價成本進行科學(xué)合理的測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強房價定價監(jiān)督和管理；另一方面，開發(fā)商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士還指出，近一段時期，開發(fā)商都在靜待房產(chǎn)稅的落地。在房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象難以消除的情況下，開征房產(chǎn)稅是關(guān)乎房地產(chǎn)長期制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一。房產(chǎn)稅開征不僅有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費，給地方政府建立穩(wěn)定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費的持有成本，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。

浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授景乃權(quán)認為，除房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟全球化、流動性過剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對現(xiàn)在及未來的住宅需求影響越來越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場本身能夠決定，如單純依靠增加房地產(chǎn)市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，對各級政府而言，調(diào)控房地產(chǎn)市場要取得長期實效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場特別是資本市場的發(fā)展來進行。