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今年以來樓市調(diào)控政策頻出，涉及土地、財(cái)政、金融等各領(lǐng)域。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，4月份出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，樓市有三個(gè)月左右的降溫期，但進(jìn)入8月份后，樓市開始表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的復(fù)蘇勢(shì)頭。 9月底新一輪政策出臺(tái)，促使樓市再次降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，既取決于行業(yè)政策，又受外部貨幣供應(yīng)的影響。上海易居房地產(chǎn)研究院日前公布的一份 《流動(dòng)性、股市和樓市研究》認(rèn)為，伴隨著貨幣政策的緊縮，未來幾個(gè)月M1(現(xiàn)金+活期存款)增幅將逐漸回落,并將于明年一季度觸底，受此影響，預(yù)計(jì)明年二季度或三季度，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

該報(bào)告分析了美國(guó)和我國(guó)香港1987-2010年股市、樓市和M1的數(shù)據(jù)對(duì)比，分析了我國(guó)2000年1月-2010年9月股市、樓市和M1數(shù)據(jù)對(duì)比，認(rèn)為M1明顯領(lǐng)先于樓市5個(gè)月左右，2005年之后股市和樓市呈正相關(guān)，一般股市領(lǐng)先于樓市。M1和M2的增幅之差，與股市和樓市呈正相關(guān)。

自2008年11月中央決定實(shí)行適度寬松貨幣政策近兩年來，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，出于對(duì)通脹的預(yù)期，部分居民和機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)用于保值、增值，帶動(dòng)不少投機(jī)需求跟風(fēng)入市。所以，自去年二季度至今年4月份樓市新政出臺(tái)之前，在投資投機(jī)需求的帶動(dòng)下，一線城市和部分二線城市的樓市快速繁榮，價(jià)格不斷攀升。

當(dāng)前貨幣政策開始明顯緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利空影響。 10月19日，央行將一年期存貸款基準(zhǔn)利率同時(shí)上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是繼10月11日央行提高存款準(zhǔn)備金率后短期內(nèi)的又一緊縮性舉措，也是繼2007年12月加息以來的第一次加息，標(biāo)志著貨幣政策的明顯緊縮，極有可能已進(jìn)入加息周期。

隨著貨幣政策的緊縮，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，M1增幅還將繼續(xù)回落。加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人房貸的融資成本，對(duì)樓市形成利空影響，加之貨幣供應(yīng)的緊縮，將促使樓市進(jìn)一步降溫。

該報(bào)告預(yù)計(jì)，M1增速將繼續(xù)放緩，四季度至明年一季度房?jī)r(jià)將隨之轉(zhuǎn)向下行。去年6月至今年7月，M1增幅始終保持在22%以上，且去年10月至今年3月M1增幅連續(xù)6個(gè)月超過30%。M1同比的持續(xù)高增速必然加劇了流動(dòng)性過剩。此后，M1同比增速逐漸回歸理性，至今年9月份回落至20.87%，連續(xù)兩個(gè)月低于22%。

M1被視為是樓市的先行指標(biāo)，尤其是2009年至2010年初樓市回暖過程中，流動(dòng)性的影響十分明顯。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，M1的同比增幅變化，領(lǐng)先于房?jī)r(jià)同比增幅變化5-6個(gè)月左右。我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅，自2009年6月轉(zhuǎn)負(fù)為正后持續(xù)上升，至今年4月份達(dá)到峰值12.8%。隨著M1同比增幅的回落，房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅也開始逐步回落，至今年9月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅已降至9.1%。預(yù)計(jì)貨幣政策開始緊縮后，M1增速將繼續(xù)下降，可能于明年一季度觸底。受此影響，預(yù)期明年二季度或三季度，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。記者 許國(guó)萍