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外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場勢頭迅猛。外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。今年前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中外資的規(guī)模達(dá)到369億元。如果僅計(jì)算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項(xiàng)，2010年上半年，進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)外資金額至少達(dá)182億美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的二分之一。

自今年4月份的“新國十條”逐步落實(shí)以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調(diào)整政策使得我國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資渠道收窄。1-8月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中的國內(nèi)資金部分呈逐月下降趨勢，資金規(guī)模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，占房地產(chǎn)企業(yè)總資金來源的比重也由60%降至50%左右。而與此同時，外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中的規(guī)模卻在不斷擴(kuò)大，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。今年前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中外資的規(guī)模達(dá)到369億元。雖然目前進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資所占比重還較低，但其短時期內(nèi)大量流入對房地產(chǎn)市場可能造成的潛在影響以及對地產(chǎn)調(diào)控可能造成的干擾需要我們警惕。

外資加速入場

通過設(shè)立、增資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。通過這種方式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的外資主要是外商直接投資。今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際使用外資金額達(dá)129億美元，占我國實(shí)際利用外商直接投資金額的22.2%，比去年同期提高了4.7個百分點(diǎn)。

內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資。彭博統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2010年中資地產(chǎn)公司在海外市場共銷售68億美元債券，創(chuàng)自1999年有記錄以來最高。盡管成本較高，國內(nèi)房企仍選擇大規(guī)模海外融資，一方面反映了受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，企業(yè)自身資金鏈緊張不得已而為之；另一方面也說明國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍看好后市。

通過私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一定程度上加速了外資通過私募進(jìn)入房地產(chǎn)市場。2010年4月，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，中國海外興業(yè)聯(lián)手Harmony China房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項(xiàng)目，總價12億港元；7月,雅居樂地產(chǎn)控股有限公司通過向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股權(quán)獲得52.8億元融資。

以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在人民幣升值預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，流入我國房地產(chǎn)市場的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資產(chǎn)價格獲取資產(chǎn)升值與套匯的雙重收益。從國家外匯管理局7月份發(fā)布的“熱錢”專項(xiàng)排查行動結(jié)果來看，今年2月份以來，通過各種形式流入我國的“熱錢”規(guī)模至少達(dá)73.5億美元，樓市是這部分“熱錢”的一個主要去向。近來有跡象表明，“熱錢”在加速購買境內(nèi)房產(chǎn)，尤其是別墅等高端住宅。2010年8月上海市別墅交易中境外人士購買比例達(dá)12.6%，較上半年增加3.3個百分點(diǎn)，同比增長60%。境外人士購買的二手別墅均價達(dá)到48274元/平方米，是上海市二手別墅均價的2倍。

加強(qiáng)熱錢監(jiān)管

由于私募股權(quán)投資的私密性及“熱錢”的隱蔽性，很難獲得其投資國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的具體金額，而且外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅是參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)，更有一部分資金以購買我國境內(nèi)房產(chǎn)的形式入場。由于缺乏相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，這部分資金量大小難以估計(jì)。如果僅計(jì)算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項(xiàng)，2010年上半年，進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)外資金額至少達(dá)182億元美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的二分之一。盡管相比于整個房地產(chǎn)市場來說，外資規(guī)模較小，所占比重也相對較低，但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場博弈的關(guān)鍵時刻，需要對其迅猛的增長勢頭加以關(guān)注，避免其干擾調(diào)控。

首先，外資流入緩解了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，間接影響到政策調(diào)控效果。我國政府此次調(diào)控手段之一是通過收縮房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行信貸及國內(nèi)資本市場融資，以增加房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力，迫使其加速推盤變現(xiàn)。但由于政策中沒有明確的限制外資措施，外資的流入在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況，減輕了其降價推盤變現(xiàn)的壓力，進(jìn)而影響到此次房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際效果。

其次，外資流入對房地產(chǎn)市場信心也會造成影響。由于外資通常是投資或購買房地產(chǎn)市場中的高端物業(yè)項(xiàng)目，其價格對整個房地產(chǎn)市場具有標(biāo)桿作用。而且外資在房地產(chǎn)市場中大規(guī)模的投資或交易活動本身就向市場傳遞了繼續(xù)看漲樓市的信號，從而影響到國內(nèi)房地產(chǎn)市場參與者的信心，影響到房價調(diào)控效果。

更重要的是，以“熱錢”形式流入我國房地產(chǎn)行業(yè)的外國投機(jī)資本，在購入房產(chǎn)后炒高房地產(chǎn)價格，然后變現(xiàn)退出符合其短時期獲取最大化收益的目標(biāo)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，投機(jī)資本的大進(jìn)大出容易造成資產(chǎn)價格的暴漲暴跌。相比于開發(fā)型外資，其投機(jī)性與高流動性不僅不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健的發(fā)展，更加大了我國的金融風(fēng)險。

因此，為避免外資加速流入房地產(chǎn)市場對調(diào)控政策效果可能造成的干擾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展，需要作出應(yīng)對的預(yù)案，未雨綢繆。

建立外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信息系統(tǒng)和預(yù)警體系。針對我國目前缺乏外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場詳細(xì)數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀，要建立起一套包括外資設(shè)立、參股房地產(chǎn)企業(yè)，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及參與房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的信息系統(tǒng)和監(jiān)控預(yù)警體系。通過建立這套系統(tǒng)，我國監(jiān)管部門可以實(shí)時了解掌握外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模，全程跟蹤資金流向，分析其變化趨勢，對市場中各種潛在風(fēng)險做出量化的預(yù)測，從而及時制定出有效的調(diào)控措施。

進(jìn)一步落實(shí)國家關(guān)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施。2006年7月建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)在市場準(zhǔn)入、經(jīng)營管理以及境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理等方面進(jìn)行了規(guī)范。但隨著中央對外商投資審批權(quán)的逐步下放，地方的引資沖動可能會削弱政策的執(zhí)行力度，為外資進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場提供便利。因此，要強(qiáng)化和落實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)對相關(guān)政策措施執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查。同時，為防止外資對房地產(chǎn)項(xiàng)目的炒作，可以在《意見》中加入外資投資房地產(chǎn)行業(yè)最低年限的規(guī)定。

加強(qiáng)對熱錢的監(jiān)管。從短期來看，外資中的“熱錢”對房地產(chǎn)市場的潛在威脅較大。其短時間內(nèi)的流入流出容易造成房價的暴漲暴跌，不利于市場的穩(wěn)定。針對“熱錢”流入我國的主要渠道及監(jiān)管中存在的薄弱環(huán)節(jié)，海關(guān)系統(tǒng)應(yīng)加強(qiáng)對進(jìn)出口貨物價格跟蹤，及時對商品價格異常波動采取調(diào)查，加大對虛構(gòu)交易的審查處罰力度。外匯管理部門則應(yīng)不斷完善外匯管理以及相關(guān)管理政策，加強(qiáng)不同部門之間的監(jiān)管協(xié)調(diào)，定期開展排查“熱錢”的專項(xiàng)行動，嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)外匯交易活動。 (趙碩剛 )