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雖然第二輪調(diào)控粗暴的行政干預(yù)手段飽受爭(zhēng)議，但是樓市成交量卻出現(xiàn)了條件反射似的緊縮。在這個(gè)過程中，我們看到伴隨著開發(fā)商和購房者免疫力的增強(qiáng)，調(diào)控之路走得越來越艱辛，人們的欲求也越來越膨脹。人們甚至不關(guān)心成交量的微妙變化，直接三級(jí)跳關(guān)注房?jī)r(jià)是否能夠立刻回落。第二輪調(diào)控的橫空出世給第四季度樓市帶來了重組的沖擊，也直接影響著2010年樓市的年終成績(jī)單，進(jìn)而使得2010年樓市是否探底上升為社會(huì)的集體質(zhì)疑。

調(diào)控冷凍成交 開發(fā)商難有暖冬

根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，20個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中15個(gè)城市跌幅超過10%，廣州在新政后的跌幅甚至高達(dá)69.61%。面對(duì)第一輪調(diào)控的失效和房?jī)r(jià)的反彈，第二輪調(diào)控運(yùn)用“限購”的行政手段果斷叫停市場(chǎng)活動(dòng)，雖然這不可避免地激起了市場(chǎng)多方的激辯，但是通過加息、監(jiān)管預(yù)售金、提高準(zhǔn)備金利率等后續(xù)政策，樓市調(diào)控打出了漂亮的里應(yīng)外合之戰(zhàn)，將活躍亢奮的市場(chǎng)情緒速凍降溫，順勢(shì)推動(dòng)了樓市成交量的拐彎下滑。

然而成交量的局部頹勢(shì)是否能波及到整個(gè)樓市大局？第二輪調(diào)控是為了遏制樓市回暖應(yīng)運(yùn)而出，基于政策的針對(duì)性調(diào)控療效明顯，實(shí)現(xiàn)了不擇手段剿滅成交量反彈的直接目的。新政通過連環(huán)爆破，已經(jīng)遞進(jìn)式地加重了市場(chǎng)上的觀望情緒。因此在第四季度，樓市勢(shì)必積蓄起一股成交冷潮，一線城市成交量將繼續(xù)遇冷冬眠。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度房地產(chǎn)貸款增速已出現(xiàn)回落，隨著市場(chǎng)上成交冷縮的到來以及融資渠道的收窄，今年冬天開發(fā)商的日子將不會(huì)好過，一部分開發(fā)商將被迫選擇降價(jià)妥協(xié)，以價(jià)換量保全資金鏈安危，以求得“溫飽”過冬。

警惕樓市苦肉計(jì) 冷眼看破假性回落

不得不說第二輪調(diào)控打的也是心理戰(zhàn)，主要還是通過浩大的聲勢(shì)來威懾投機(jī)需求。今年四月份樓市成交量萎靡只是單純的生理反射，而想依靠量跌帶動(dòng)價(jià)跌依然阻礙重重。住建部已經(jīng)承認(rèn)限購政策只是短期手段，并且伴隨限購令的出現(xiàn)，各地也開始利用灰色地帶研究出了拆彈對(duì)策。與此同時(shí)，新政將進(jìn)一步加速樓市投資需求分流，投資市場(chǎng)也將呈現(xiàn)一輪全新的洗牌，部分投資客戶將轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)將在亂世中贏來契機(jī)。接下來，如何防范這種東邊不亮西邊亮的反彈惡果，將成為捍衛(wèi)二輪調(diào)控成果的關(guān)鍵。

社科院曾發(fā)布報(bào)告提出，本輪政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)是使得一線城市平均房?jī)r(jià)回落20%左右，這意味著在全國平均房?jī)r(jià)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)之前，房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)。本輪調(diào)控必將以一線城市房?jī)r(jià)下跌為終，但是如果單一的以一線城市房?jī)r(jià)回落20%作為標(biāo)準(zhǔn)，則更加需要警惕一線樓市使用苦肉計(jì)，通過短期的假性回落誘使調(diào)控提前終止，如若調(diào)控中了計(jì)，見“好”就收，樓市很可能在明年春暖花開時(shí)卷土反攻。

由此可見，第二輪調(diào)控為了抑制樓市回暖用的是“激素”類處方藥，雖然能夠在第四季度帶動(dòng)成交出現(xiàn)立竿見影的回落，但是伴生的不良反應(yīng)也異常嚴(yán)重。在第四季度，樓市成交量的下滑雖然為房?jī)r(jià)回落提供了前提，但是2010年樓市探底機(jī)會(huì)甚微。一方面要求購房者摒棄抄底的功利心態(tài)，另一方面也要求調(diào)控能夠在成交量回落后盡快中斷激素藥物，利用年底這場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的戰(zhàn)機(jī)，促成樓市秩序和免疫力的中長(zhǎng)期建設(shè)升級(jí)。