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提要：國(guó)家再次出臺(tái)調(diào)控政策，如“限購(gòu)”、“限貸”的具體措施，這被專家視作就是要降房?jī)r(jià)。加之央行宣布突然加息，這對(duì)樓市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。可以大膽預(yù)測(cè)，未來(lái)房?jī)r(jià)不回落也難。

就連任志強(qiáng)也有些心虛了，沒(méi)敢嘴硬表態(tài)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還會(huì)上漲。近日任志強(qiáng)又拋出“不買房是傻瓜”的論調(diào)，不過(guò)他還是加上了“長(zhǎng)期來(lái)看”這個(gè)假設(shè)。在國(guó)家出臺(tái)二次調(diào)控政策之后，對(duì)于市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，幾乎一致看跌！加之央行突然宣布加息，這對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，又是一個(gè)不小的利空消息。

對(duì)此，專家提醒說(shuō)，購(gòu)房者不妨等待房?jī)r(jià)中的泡沫成份適當(dāng)擠出之后再做決定。至于出手的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為可以等到年關(guān)時(shí)節(jié)，因?yàn)榇藭r(shí)，會(huì)出現(xiàn)更大幅度的讓利促銷活動(dòng)，購(gòu)房成本由此降低。

市場(chǎng)漸顯頹勢(shì)

剛剛火爆起來(lái)的樓市重現(xiàn)頹勢(shì)。近期一直看房的羅先生決定再等等看。羅先生與女友相戀兩年多，到了談婚論嫁階段，買房自然是一個(gè)繞不過(guò)去的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。按原計(jì)劃，他準(zhǔn)備把自家原有的那套小兩房賣掉，然后再換套三房，這樣，即使一家人居住在一起，也不會(huì)顯得擁擠。

但就在他實(shí)施自己的購(gòu)房計(jì)劃的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)今年第二次調(diào)控政策，這讓他變得有些猶豫了起來(lái)。在他看來(lái)，國(guó)家在樓市剛剛回暖的時(shí)候再次出臺(tái)調(diào)控政策，是向市場(chǎng)傳遞要將房?jī)r(jià)打壓下去的信號(hào)，因此他覺(jué)得應(yīng)該等到房?jī)r(jià)回落之后再買，這才是比較明智的選擇。

像羅先生一樣，選擇觀望的還有不少人，這從市場(chǎng)交易量的變化可看出端倪。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近期北京、上海交易量應(yīng)聲而降。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部有關(guān)人士透露，新政使得國(guó)慶節(jié)期間的成交量大幅下降。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年第41周（10.4～10.10）商品住宅簽約套數(shù)與第40周（9.27～10.3）相比降幅達(dá)到46.68%。

上海的成交量也呈小幅回落趨勢(shì)，其攀升勢(shì)頭難以為繼。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上周（10.11～10.17）共成交3973套商品住宅，環(huán)比前一周（10.4～10.10）下降了13.5%，與之對(duì)應(yīng)的成交面積為44.8萬(wàn)平米，環(huán)比也下降了11.3%。日均成交套數(shù)為568套，較上周減少了89套。在之前一周成功躍上4500套的周成交線后，上周樓市成交后續(xù)無(wú)力，未能持續(xù)保持攀升勢(shì)頭。

利空消息不斷

中國(guó)人民銀行在10月19日晚宣布加息，雖然幅度不大，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻會(huì)形成不小的影響。

中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授在接受記者采訪時(shí)表示，加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是利空消息。他分析認(rèn)為，近期熱錢大量涌入，通脹預(yù)期加大，為了防止通脹出現(xiàn)，所以央行在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)選擇加息。他說(shuō)：“加息可達(dá)到控制投資的目的，因此對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生不小的影響?！彼f(shuō)。

專家分析認(rèn)為，加息除了影響投資之外，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也會(huì)因?yàn)橘?gòu)房成本的增加而變得更為謹(jǐn)慎。加息后，五年期以上貸款利率由5.94%調(diào)高到6.14%，如貸款100萬(wàn)元（等額本息還款法），貸款年限為20年，按照目前首次購(gòu)房可享受8折優(yōu)惠計(jì)算，加息之后利息支出將多出2.1萬(wàn)元。

其關(guān)鍵問(wèn)題還不在于此次加息。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾指出，提高0.25個(gè)百分點(diǎn)不足以降低價(jià)格水平，她預(yù)測(cè)未來(lái)還將連續(xù)加息。如果真是如此，樓市將遭受更大的壓力，在這種情況下，房?jī)r(jià)下跌的概率會(huì)成倍增加。

各方開始調(diào)整

除了購(gòu)房者之外，包括開發(fā)商、投資者等，都在開始尋找對(duì)策。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，何時(shí)見(jiàn)過(guò)買房還有“買一送一”這檔子好事？別著急，過(guò)不了多長(zhǎng)時(shí)間，估計(jì)就會(huì)出現(xiàn)了。上海一家房產(chǎn)策劃營(yíng)銷公司的負(fù)責(zé)人蔡先生向記者透露，位于市中心區(qū)域售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的某樓盤，為了加大銷售進(jìn)度，近日正在策劃“買一送一”促銷方案。具體做法是在上海購(gòu)置一套住宅，贈(zèng)送一套海南度假型公寓。

全程參與整個(gè)營(yíng)銷策劃方案的蔡先生坦陳，為了避免直接降價(jià)帶來(lái)麻煩，比如前期業(yè)主的反對(duì)等，開發(fā)商只能如此曲線降價(jià)。他表示，與之前的“蜻蜓點(diǎn)水”式的促銷力度來(lái)看，該開發(fā)商在“玩真的”。

其實(shí)，不僅僅只是該開發(fā)商在“玩真的”。記者跟滬上部分房產(chǎn)開發(fā)商交流過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有人士都對(duì)后市持悲觀態(tài)度，甚至有人表示，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的極度低迷態(tài)勢(shì)，加快資金回籠速度，不排除采取大幅讓利的激進(jìn)方式來(lái)進(jìn)行促銷。

此外，部分對(duì)市場(chǎng)變化比較敏感的投資者，已開始行動(dòng)了起來(lái)。就在國(guó)家出臺(tái)第二輪調(diào)控政策之后不久，記者接到上海某中介公司的一條短信：某公司緊急處理不良資產(chǎn)，位于古北板塊，總價(jià)120萬(wàn)～150元，投資回報(bào)率高達(dá)6.5%云云。記者電話咨詢中介業(yè)務(wù)員得知，這些房產(chǎn)原為一家投資公司所擁有，眼看調(diào)控力度趨嚴(yán)，遂產(chǎn)生落袋為安的想法，于是委托該公司掛牌出售。

記者還了解到，目前有部分個(gè)人投資者開始降價(jià)出售手中所持有的物業(yè)。莘莊一家房產(chǎn)中介門店經(jīng)理萬(wàn)先生告訴記者，這幾天又業(yè)主主動(dòng)調(diào)低售價(jià)，在此前報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)5%左右，以求盡快找到買家成交。

降價(jià)為未來(lái)主題

“我認(rèn)為這輪調(diào)控會(huì)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。”尹伯成教授如是說(shuō)。他指出，“新國(guó)五條”的出臺(tái)在很大程度上抑制了包括投資性需求、改善型需求和剛性需求在內(nèi)的購(gòu)房需求。而從目前的情況來(lái)看，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)中央政府不會(huì)放松調(diào)控，由此看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的壓力巨大。

尹伯成教授認(rèn)為，此次調(diào)控與以往歷次調(diào)控不太一樣的地方在于，是考慮到了民生這個(gè)主題。他說(shuō)：“房?jī)r(jià)漲得太高了，老百姓不能承受，中央政府已經(jīng)注意到了這個(gè)問(wèn)題，因此下定決心要把房?jī)r(jià)降下來(lái)?！倍鴱牧硗庖粋€(gè)角度來(lái)看，過(guò)高的房?jī)r(jià)也不利于拉動(dòng)消費(fèi)，反而對(duì)消費(fèi)造成破壞，從這個(gè)角度來(lái)看，政府也希望把房?jī)r(jià)降下來(lái)。

上海知名房產(chǎn)專家蔡為民也認(rèn)為，中央政府決心已定，不降房?jī)r(jià)決不罷休。在他看來(lái)，之前政府出手調(diào)控，是希望房?jī)r(jià)“慢些走”，不要漲得太快。但開發(fā)商在與政策的博弈中往往是勝利的一方，于是屢屢出現(xiàn)越調(diào)越漲的尷尬情形。但此次已不同于以往，通過(guò)“限購(gòu)”、“限貸”等多種措施一起用力，已“過(guò)濾掉”了大部分需求，尤其是投機(jī)性需求，房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力銳降。

尹伯成教授認(rèn)為，投機(jī)性需求的確已開始離開樓市重新尋找新的出路。最近一段時(shí)間，股市出現(xiàn)大漲，資金大量涌入，便可證明樓市投資者因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控而信心大受挫折。

至于房?jī)r(jià)下調(diào)幅度會(huì)達(dá)到多少？各個(gè)專家給出的判斷不太一樣。尹伯成教授表示，如果要讓房?jī)r(jià)為老百姓所能接受，必須回到2008年的水平，即在目前的基礎(chǔ)上下降30%甚至更多。蔡為民則認(rèn)為，房?jī)r(jià)最起碼會(huì)下跌15%。

處于當(dāng)前市場(chǎng)行情，專家建議購(gòu)房者暫時(shí)按兵不動(dòng)，等待觀望。蔡為民表示，在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較大的前提下，此時(shí)購(gòu)房已不太合乎事宜。他認(rèn)為，在今年年底，調(diào)控政策效果會(huì)完全顯現(xiàn)出來(lái)，部分資金鏈緊張的開發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)的辦法來(lái)加快銷售進(jìn)度，獲取資金以償還銀行利息、支付工程款等?！暗侥莻€(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定會(huì)比現(xiàn)在優(yōu)惠不少。”他說(shuō)。

尹伯成教授給出的建議也是等待?！拔揖筒幌嘈砰_發(fā)商不降價(jià)?！彼缡钦f(shuō)。