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泡沫不是急破而是慢慢泄氣

中國(guó)的政府的緊縮傾向觸動(dòng)了樓市下跌，降低了美聯(lián)儲(chǔ)緊縮銀根的需求。但是，通脹壓力仍然存在，只是還沒(méi)有足夠快地加速迫使美聯(lián)儲(chǔ)立即提高利率。美聯(lián)儲(chǔ)可能需要在2011年中采取行動(dòng)。如果美國(guó)在2012年的利率足夠高，達(dá)到3%以上，中國(guó)可能會(huì)面臨資本流出的壓力，但是，這種壓力不會(huì)強(qiáng)到1998年的香港那樣的地步?，F(xiàn)在，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)比最高值下降了10%到15%，明年年底之前，很可能還會(huì)下降10%到15%。如果2012年美國(guó)的利率很高，那么，房?jī)r(jià)也許還要再下降15%到20%。此后三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)持續(xù)疲軟。

政府近期的調(diào)控政策阻止了泡沫急速擴(kuò)張、繼而破裂的可能。殷鑒不遠(yuǎn)，2007年納斯達(dá)克指數(shù)從3000點(diǎn)上升到5000點(diǎn)，中國(guó)的A股從3000點(diǎn)上升到6000點(diǎn)，隨后都迅速下跌。如果沒(méi)有政府的調(diào)控政策，即使流動(dòng)性趨緊，中國(guó)房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)橥稒C(jī)者愿意以更高的利息借款。也就是說(shuō)，泡沫在破裂前的最后一波急漲，將伴隨著加息。

但是，當(dāng)利率高到可以抑制投機(jī)時(shí)，泡沫就會(huì)破裂。這是我過(guò)去常常描述的場(chǎng)景。現(xiàn)在，只要政府繼續(xù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房實(shí)施嚴(yán)格控制，這一場(chǎng)景就不太可能出現(xiàn)。我認(rèn)為，泡沫不會(huì)突然破裂，而是在未來(lái)數(shù)年間慢慢泄氣。

從供方看，泡沫不會(huì)重新吹大。中國(guó)在建住宅面積有30億平方米。假設(shè)每平米1萬(wàn)元，總價(jià)有30萬(wàn)億元之多?，F(xiàn)在的貨幣投放約為70萬(wàn)億元，未來(lái)三年間大約會(huì)增長(zhǎng)50%，即新增35萬(wàn)億元。以現(xiàn)行房?jī)r(jià)和供應(yīng)量計(jì)算，這意味著流動(dòng)性非常緊縮，而如此巨大的供應(yīng)量不可能在現(xiàn)有價(jià)格上消化。