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近幾周,各類投資者對于北京將加快出臺房產(chǎn)稅的進(jìn)程日夜懸心。目前,中國政府只對商業(yè)物業(yè)征收每年一次的房產(chǎn)稅。而這次,很多高房價(jià)城市的地方政府在認(rèn)真研究對擁有多套住房的業(yè)主征收房產(chǎn)稅,期望以此抑制各地樓市投機(jī)與泡沫。

最近就有網(wǎng)絡(luò)媒體援引上海市官員的話稱,一旦中央政策明確,上?？煽焖匍_征房產(chǎn)稅。自中國國務(wù)院今年5月份公開表達(dá)了對開征房產(chǎn)稅的支持立場后,各地各級政府官員紛紛提高有關(guān)可能對住宅征收房產(chǎn)稅的聲調(diào),稱此舉是推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)化調(diào)整并促進(jìn)健康、真實(shí)住房需求的必要措施。按照公開信息,房產(chǎn)稅將先在部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn),然后推向全國。

我從來不認(rèn)為僅僅通過征收單項(xiàng)房產(chǎn)稅,能夠真正大幅調(diào)低各地房價(jià)。如果不是最后一根稻草,就不可能壓垮中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場如此大型的牲畜。

關(guān)于這一點(diǎn),同意中國央行助理研究員熊鷺在《中國改革》雜志上發(fā)表的觀點(diǎn):開征房產(chǎn)稅不是調(diào)控中國房地產(chǎn)市場的理想工具。熊鷺說得分明,從一些國家征收房產(chǎn)稅前后房價(jià)指數(shù)的情況看,對土地、建筑物開征按市值計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅,并不必然達(dá)到抑制房價(jià)的目的。

開征房產(chǎn)稅頗有弄假成真的色彩。北京4月份開始,以提高住房抵押貸款首付比例與貸款標(biāo)準(zhǔn)等一系列措施,彈壓房地產(chǎn)市場。投資者對其壓低住房價(jià)格形成了一定預(yù)期。但事與愿違,以上措施沒能成功壓低房價(jià),房地產(chǎn)交易稍收抑制,重又活躍。

以占中國內(nèi)地市場最大份額的房地產(chǎn)企業(yè)萬科為例,其9月份房地產(chǎn)銷售額較去年同期增長160.1%,至人民幣142.1億元,再次刷新8月份創(chuàng)下的人民幣119.9億元的單月最高銷售紀(jì)錄。截至9月30日的9個(gè)月,萬科房地產(chǎn)銷售額總計(jì)達(dá)714.2億元,超出2009年634億元的全年銷售額,較去年前9個(gè)月461.5億元的銷售額增長了53.6%。

其實(shí),短期內(nèi),在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場,價(jià)格下調(diào)的壓力和支持價(jià)格的助力均不弱。標(biāo)準(zhǔn)普爾近期發(fā)布的一篇地產(chǎn)業(yè)展望報(bào)告預(yù)期,未來12個(gè)月,中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨大城市房價(jià)進(jìn)一步回調(diào)的壓力,回調(diào)幅度最高可達(dá)10%。其原因是政府出臺政策抑制購房需求的時(shí)機(jī),恰逢大量新項(xiàng)目開盤待售。但與2008年的低迷時(shí)期相比,許多地產(chǎn)開發(fā)商擁有充足的資金,并且鎖定了2010年的大部分收入,這又減輕了價(jià)格大幅下調(diào)的壓力。

對投資中國房地產(chǎn)和相關(guān)金融產(chǎn)品的朋友來說,風(fēng)險(xiǎn)在中長期。

新加坡國立大學(xué)與美國賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院的三名經(jīng)濟(jì)學(xué)家今年7月發(fā)表一份報(bào)告說,2003年第一季度以來,中國地價(jià)已累計(jì)上漲800%。北京和其他七大城市的房價(jià)租金比自2007年初以來上漲了30%-70%不等。截至今年第一季度,北京和上海的房價(jià)租金比超過45,杭州房價(jià)租金比達(dá)到65。

而據(jù)《Smart Money》的Jack Hough計(jì)算,到2005年,美國獨(dú)棟房屋中數(shù)價(jià)格與中數(shù)租金的比率不過是20,曼哈頓每平方英尺的中數(shù)比率也才22。他在最近一篇文章中警告,房地產(chǎn)泡沫往往產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前。

據(jù)美國馬里蘭大學(xué)的Carmen Reinhart和哈佛大學(xué)的Kenneth Rogoff研究表明,第二次世界大戰(zhàn)后五次金融危機(jī)爆發(fā)前的三年內(nèi),危機(jī)發(fā)生國房價(jià)平均上漲了25%。

當(dāng)然,高速增長的中國經(jīng)濟(jì)可以支持一個(gè)比較高的房價(jià)租金比,但如果隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,增長速度放緩至平常水平呢？有研究說房價(jià)至少要下降40%。那還收用什么稅？砸磚賣瓦吧。