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地產(chǎn)“新政”以其山雨欲來之勢，一夜之間讓市場上體會到了政府對地產(chǎn)調(diào)控的決心與堅持。除去要打擊投資投機性需求之外，房地產(chǎn)開發(fā)商也位列調(diào)控范圍之中：針對開發(fā)商囤地、改變土地用途和性質(zhì)以及捂盤惜售等違法違規(guī)行為，明確要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

《證券日報》記者通過采訪多位業(yè)內(nèi)人士和專家后得知，地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條正在漸縮漸緊，在政策和市場的雙重壓力下，部分地產(chǎn)開發(fā)商融資時，漸處于“四面楚歌”的危機中。

直接融資受阻、信貸縮減

“新政”為地產(chǎn)開發(fā)商“再添堵”

近期，上市房企非公開發(fā)行股票融資方案或被否定或延遲退出，甚至放棄發(fā)行。而在地產(chǎn)“新政”調(diào)控下，地方政府如上海的“滬十二條”曾經(jīng)提出將會提高預(yù)征的土地增值稅。興業(yè)證券近期一份研究報告指出：細(xì)則中提出要提高土地增值稅預(yù)征比例，若該項政策一旦嚴(yán)厲執(zhí)行，將從一定程度上打擊囤地行為。同時，將“對開發(fā)商的資金造成一定的壓力?！?/p>

《證券日報》記者從北京的投資公司相關(guān)人員那里了解到，目前該公司的客戶在“市場和政策的壓力下”有所增多，而且這些客戶以中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。這些中小企業(yè)融資往往用于購地、開發(fā)以及股權(quán)收購等用途。記者向其詢問原因時，該名人士介紹部分是由于目前銀行信貸規(guī)模下降以及信托融資受阻所致。

華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《證券日報》記者采訪時也提及，前三季度銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度基本逐步釋放，預(yù)計四季度銀行貸款將進一步收緊。

房價“下行”趨勢明顯

自籌資金難解開發(fā)商資金“近渴”？

2010年4月份以來，國房景氣指數(shù)顯示房企資金來源回落持續(xù)下滑。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，自籌資金所占的比例越來越高。

根據(jù)華創(chuàng)證券楊現(xiàn)領(lǐng)的介紹，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源將更多地依賴定金和預(yù)收款。如果政府啟動預(yù)付款專項賬戶管理的話，再加上在目前調(diào)控的背景下，商品房成交量若呈下滑趨勢并伴隨成交量的減少，那么“開發(fā)商下面的資金來源會更加地收縮?！?/p>

而浙江證券最新研究報告估計，未來2-3個月商品房成交將會反復(fù)和震蕩，而其所公布的10月2日-10月8日的15個重點城市總成交套數(shù)和成家面積均環(huán)比下滑。從其公布數(shù)據(jù)顯示，“銀十”并未有一個良好開端。

為此，《證券日報》記者向多位專家求證。他們表示，深圳和上海細(xì)化政策的出臺都表明此次調(diào)控日趨嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場應(yīng)該會進入到一個“二次調(diào)整”或是“二次觀察”的過程。而在華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)看來，在這個調(diào)整期里房價“只有下行的壓力，沒有向上的支持力”，并且相關(guān)情況將會持續(xù)一段時間。

雖然，以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策往往伴隨著供給的壓縮，但是這次調(diào)控政策有所不同。本次調(diào)控關(guān)注供給層面，甚至以供給為主導(dǎo)——相關(guān)保障房供應(yīng)計劃是“新政”中一大重點，“滬十二條”還提出要增加居住用地供應(yīng)總量。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加將從另一方面抑制房價在調(diào)控后的“反彈”幅度。因此，即使未來調(diào)控政策結(jié)束，亦不能保證房價會大幅反彈。存在房價中的種種不確定性，使得開發(fā)商自籌資金亦受到限制。