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法官說法

使用權(quán)所有權(quán) 不能一概而論

法官表示，很多底層業(yè)主都認(rèn)為其對專有使用的花園有任意的處置權(quán)，可以任意改建，他人無權(quán)干涉。

實(shí)際上，所有權(quán)與使用權(quán)是有區(qū)別的，所有權(quán)包括占有、使用、處分及收益四項(xiàng)基本權(quán)能，而使用權(quán)沒有所有權(quán)中包括的處分權(quán)能，使用權(quán)人無權(quán)對沒有所有權(quán)的使用物進(jìn)行任意處分。

本案中，業(yè)主取得的屋后綠地權(quán)利，僅僅是專有使用權(quán)，簡言之，就是只有獨(dú)自使用的權(quán)利，沒有改造和處分的權(quán)利。

任何以維修為名進(jìn)行改建、擴(kuò)建及搭建附屬設(shè)施的行為都是超出專有使用權(quán)權(quán)利范圍的越權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。

溫馨提示

底層業(yè)主對門前屋后綠地享有專有使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法行使權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，也就是說業(yè)主不得妨礙建筑區(qū)劃內(nèi)公共道路、公共場所、公用設(shè)施的建設(shè)和使用；不可以隨意改動綠地原規(guī)劃及面積，擅自改變外觀及增加附屬設(shè)施。

專有綠地的維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算，由享有綠地的底層業(yè)主自行承擔(dān)，其他業(yè)主和小區(qū)物業(yè)不承擔(dān)該筆費(fèi)用。

情況三

屋內(nèi)挖地下室

影響全樓業(yè)主

小王買了一套60平方米的底層房屋，他覺得空間太小，但又不敢違章搭建，于是想出了新招——在自家房屋下面挖了一個(gè)10平方米的地下室。

結(jié)果，小區(qū)物業(yè)稱小王侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的公共利益，要求其自行恢復(fù)原狀，小王不理解甚至覺得是小區(qū)物業(yè)無理取鬧，干涉其對底層房屋的所有權(quán)。

法官說法

私權(quán)行使有邊界

現(xiàn)代民法中“所有權(quán)絕對”原則已經(jīng)受到“權(quán)利不得濫用”原則的修正和限制，也就是私權(quán)的行使是有邊界的，這個(gè)邊界就是公共利益。

尤其是在住宅小區(qū)這種私權(quán)與公共利益交織的領(lǐng)域，業(yè)主的私權(quán)從來就不是絕對的。本案中，業(yè)主在自家挖地下室，表面上是對自己所購房屋的處分，實(shí)際上是對小區(qū)公共利益的侵犯。

小王家的屋底實(shí)際上屬于整個(gè)樓房的公共結(jié)構(gòu)——地基，地基涉及整棟樓業(yè)主的公共利益。小王應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。

法官表示，底層業(yè)主所在的空間及位置相比其他樓層的業(yè)主有更多利用和處分的優(yōu)勢，他們不能濫用這一優(yōu)勢。(通訊員 陳昶屹 記者 李奎)

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