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近日，相聲演員郭德綱被爆在其別墅外圍建起“后花園”占用公共綠地，而郭德綱的家屬回應(yīng)稱，購房時就附帶綠地，自然有權(quán)改造，使郭德綱深陷“圈地門”事件。底層業(yè)主圈地問題一時也成為公眾關(guān)注和議論的話題。

記者今日從海淀法院了解到，法官從受理的案件中發(fā)現(xiàn)，三類情況最容易引發(fā)底層房屋私權(quán)空間爭議，業(yè)主們“我家花園我做主”的普遍心理，誘發(fā)了不少“出格”的行為。

情況一

底層送花園 簽了協(xié)議也無效

2008年底，張先生與王小姐準(zhǔn)備購買一套婚房。在一處高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商向他們承諾，如果購買110平方米的底層樓房，可以贈送屋前的30平方米花園。

在簽合同時，開發(fā)商還將“購買底層附帶門前30平方米花園”的約定寫進補充協(xié)議。

出人意料的是，張先生收了房準(zhǔn)備將門前的花園圍起來時，物業(yè)到法院起訴他占用了小區(qū)公共綠地，要求他騰退。法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張先生購買房屋的規(guī)劃中并沒有門前花園，所謂的門前花園在規(guī)劃中屬于公共綠地，于是法院支持了物業(yè)的請求。

法官說法

有沒有花園 建筑區(qū)劃說了算

物權(quán)法中說明，建筑區(qū)劃是判斷門前屋后綠地是否屬于開發(fā)商、能否連同底層房屋一并出售的標(biāo)準(zhǔn)。

消費者在購買底層房屋時，應(yīng)核實開發(fā)商的建筑區(qū)劃，查明門前屋后綠地是規(guī)劃在底層房屋內(nèi)的，還是規(guī)劃在公共綠地范疇內(nèi)的，不能光看開發(fā)商的私下協(xié)議。

此外，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但也有專屬于個人使用的例外情形。

購房人在符合以下兩個條件時，也可以對共有綠地享有專有使用的合法權(quán)利：門前屋后綠地由底層業(yè)主專有使用的規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；開發(fā)商通過廣告、公告欄等方式向其他業(yè)主公示，底層業(yè)主門前屋后綠地屬于業(yè)主專有使用。

情況二

自家的花園 不能說改就改

李先生是一個高檔住宅社區(qū)的底層房屋業(yè)主，屋后有一個20平方米的專有花園。由于年久失修，花園外圍的柵欄已經(jīng)腐朽，李先生找到小區(qū)物業(yè)要求維修花園。

物業(yè)認(rèn)為該花園是李先生專有使用的領(lǐng)域，該花園維修的相應(yīng)費用應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，不同意由物業(yè)進行維修。于是，李先生自行找來施工隊，新修建了與相鄰底層花園柵欄不一樣的圍欄，并在花園內(nèi)另行搭建了葡萄架及假山噴泉。

修建完畢后，物業(yè)要求李先生整改。但李先生認(rèn)為自己是在被小區(qū)物業(yè)拒絕后才自行維修花園的，而且花園是其專有使用，他有權(quán)按照個人喜好進行改建，物業(yè)無權(quán)干涉。