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截至8月31日，按照證監(jiān)會分類的112家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中報全部出爐，值得關(guān)注的是，自去年末以來上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流繼續(xù)惡化，負(fù)債總額進(jìn)一步增加，資金更為緊張，但企業(yè)存貨卻暴增。專家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的逐步顯現(xiàn)，選擇“死扛”房價的企業(yè)面臨高負(fù)債和高庫存的雙重壓力，在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”期間如果企業(yè)依然采取保守策略，則業(yè)績將進(jìn)一步分化。 

房企普遍資金吃緊

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多，多位分析師表示，約七成公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，說明整個行業(yè)資金吃緊。

從負(fù)債來看也不容樂觀。這些地產(chǎn)公司上半年負(fù)債總額達(dá)到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中負(fù)債總額超過100億元的公司共有17家，地產(chǎn)四大龍頭公司萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)中期負(fù)債達(dá)到了2779.4億元，占整個負(fù)債額的35%，萬科的負(fù)債總額為1120.9億元，保利地產(chǎn)為925.9億元。超過80家上市公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。

長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，開發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯放慢，而施工面積和新開工項(xiàng)目卻沒有減少，這是導(dǎo)致上半年眾多開發(fā)商現(xiàn)金流為負(fù)值和負(fù)債率高企的主要原因。在銀行房貸收緊、資本市場融資難度提高的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R現(xiàn)金流的嚴(yán)峻考驗(yàn)。經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)兩個季度為負(fù)值，這說明房企銷售壓力較大，形勢不樂觀。

統(tǒng)計(jì)顯示，在今年上半年存貨同比增幅排名前十位的上市公司中，有半數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)公司上半年的存貨同比增長了2423.87億元。已披露中報的上市房企中，有87家上半年存貨同比有所增長，其中有14家漲幅超過100%。上半年地產(chǎn)四大龍頭公司存貨總計(jì)高達(dá)近2900億元。其中保利地產(chǎn)上半年的存貨規(guī)模達(dá)到了937.88億元，同比增長了112.40%，較年初增長56.06%。年初，萬科計(jì)劃在2010年實(shí)現(xiàn)銷售800億元的目標(biāo)，但上半年僅完成全年銷售目標(biāo)的45.9%。從公布的業(yè)績來看，大多數(shù)房企中期銷售成績同樣“不及格”。

惡化中現(xiàn)分化

盡管整個行業(yè)資金狀況繼續(xù)惡化，但企業(yè)的盈利能力和償債能力已經(jīng)明顯出現(xiàn)分化。

上半年上市房企實(shí)現(xiàn)銷售收入1201.18億元，較去年同期上漲30.80%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤241.71億元，較去年同期上漲了27.22%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤161.38億元，較去年同期上漲近26%。其中六成房企凈利潤同比增長，15家房企出現(xiàn)虧損。

萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績?nèi)匀槐３至溯^為穩(wěn)定的增長，4大房企上半年?duì)I業(yè)總收入共計(jì)437.36億元，占全部112家上市房企總收入的36.41%；凈利潤總計(jì)達(dá)到67.17億元，占全部112家上市房企的41.62%，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)凈利潤增幅更是超過100%。但上海新梅、金融街、中華企業(yè)等30多家公司由于可結(jié)算面積減少或者毛利下降等原因上半年凈利潤同比降幅均達(dá)到30%以上。共有28家上市房企的營業(yè)總收入超過10億元，但凈利潤超過10億元的僅有“萬保招金”這4家房企。申銀萬國證券分析師阮曉琴認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。 

從償債能力來看也同樣出現(xiàn)分化。據(jù)測算，在不買地的情況下，萬科以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還其短期流動負(fù)債；招商地產(chǎn)則需要2.9個月，金地需要4.4個月。但ST中房、中糧地產(chǎn)則需要幾十個月以上的時間才能還清所有賬款。

業(yè)內(nèi)人士也表示，當(dāng)前樓市也出現(xiàn)分化特征：降價的樓盤好賣，不降價的滯銷；高檔住宅價格堅(jiān)挺，普通住宅容易降價；上市公司傾向于降價，非上市公司不愿意降價；剛性需求依然愿意買房，改善性需求被明顯壓抑，投資性需求基本退出市場。

招商地產(chǎn)一位高層認(rèn)為，整體而言，開發(fā)商資金狀況并不太緊張。若土地價格沒有明顯的下降，開發(fā)商買不到便宜的地，降價賣樓就沒有太大的意義。若土地市場價格下降明顯，開發(fā)商就會有足夠的動力降價銷售回籠資金購地。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，一些中小企業(yè)已經(jīng)停止拿地，暫緩開發(fā)以渡過資金難關(guān)。而上市公司不得不繼續(xù)跑馬圈地支撐業(yè)績，因此資金壓力更大。

“金九銀十”成交反彈勢頭明顯

萬科發(fā)布中期業(yè)績時認(rèn)為，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計(jì)新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力”。金地集團(tuán)認(rèn)為，在下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結(jié)合，房價的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達(dá)到均衡。

事實(shí)上，從中期業(yè)績陸續(xù)發(fā)布以來，房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)開始采取“更為靈活”的推盤策略，不再“死扛”房價。

近日，萬科、金隅、保利、金地等5家知名開發(fā)商，在杭州不約而同地推出八個樓盤，且每個樓盤都有較大幅度的優(yōu)惠折扣，結(jié)果多個樓盤出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象。萬科董事長王石認(rèn)為，目前觀望的低谷已經(jīng)過去，一線城市房價還有往下調(diào)的空間，下調(diào)幅度在10%-15%。 

楊紅旭稱，近兩周來，全國30個大城市成交量已出現(xiàn)整體上漲，環(huán)比上漲25%左右，由此看來，很有可能已擺脫5月-8月上旬形成的低位區(qū)間。8月前22天，上海的商品住宅成交量已超過了7月，8月成交量反彈已成定局。

楊紅旭認(rèn)為，反彈的主要原因是政策步入穩(wěn)定期。國家相關(guān)部委雖然再三重申政策不能放松，但也只是重申和強(qiáng)調(diào)舊政策，新政策不見蹤影。政策不再加碼，也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場最恐慌的時期過去了，“合理的自住需求不可能長時間觀望，接下來將會持續(xù)釋放，若加上部分投資需求的跟進(jìn)，則反彈力度會更大些”。

國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平稱，目前一手房銷量已經(jīng)止跌并有所改善，降價者旺銷，不降價者滯銷，房價整體尚未明顯下跌，部分項(xiàng)目或區(qū)域小幅試探漲價。一手房成交價格仍在高位波動?！敖鹁陪y十”能否出現(xiàn)取決于開發(fā)商是否愿意降價，僵持或上漲則很難持續(xù)放量。預(yù)計(jì)9月銷量環(huán)比繼續(xù)上升，但在開發(fā)商的調(diào)控下，新增供應(yīng)量高峰期或?qū)⒈煌七t。(記者　魏宗凱)