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銷售壓力激增

半年報(bào)顯示，保招萬金四大房企上半年經(jīng)營現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)。萬科和金地分別為-95億和-20億元。

對(duì)于擴(kuò)展業(yè)務(wù)的開發(fā)商來說，現(xiàn)金流為負(fù)屬于正常。但對(duì)于保利來說，這個(gè)數(shù)據(jù)較行業(yè)內(nèi)水平偏大。因土地和在建項(xiàng)目投入增加，保利的經(jīng)營現(xiàn)金流為-233.5億元，減少了528.17%，而負(fù)債為370億元，使得負(fù)債率從2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，資金壓力較大。

同樣，金地集團(tuán)(6.95,0.10,1.46%)6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動(dòng)負(fù)債246億元，扣除無需償還的預(yù)收賬款105億后，流動(dòng)負(fù)債依然達(dá)到141億元，資金缺口為47億元。

國十條出臺(tái)后，從量跌到價(jià)跌，市場的反應(yīng)正在逐步體現(xiàn)出來，地產(chǎn)商面臨的銷售壓力也激增。

保利公告顯示，因加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，公司存貨從去年年底的600億飆升到報(bào)告期內(nèi)937億元，增長56%，因擴(kuò)張速度極快，銷售壓力巨大。

萬科董秘譚華杰告訴記者，萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

譚華杰說，反映市場重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5?，F(xiàn)在隨著存貨上升，需求減少，轉(zhuǎn)為供大于求，開發(fā)商銷售壓力也加大了。

“四季度房價(jià)必然下調(diào)”

從4月國十條出臺(tái)到8月中旬，過去四個(gè)月了，成交量下滑明顯，但價(jià)格依然在徘徊，并未出現(xiàn)顯著下降，這也讓許多開發(fā)商產(chǎn)生了房價(jià)不會(huì)下跌太多的僥幸心理，因此大多開發(fā)商都在死扛著不降價(jià)。

萬科總裁郁亮認(rèn)為，此次政府調(diào)控決心和力度都是空前的，開發(fā)商去賭政策很危險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市的市場供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價(jià)格上漲過快的城市價(jià)格會(huì)有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應(yīng)可能受到影響。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場的走勢(shì)，金地認(rèn)為，下半年市場供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化，交易量的下滑將促使房價(jià)的調(diào)整順理成章，但房價(jià)的回調(diào)也必然促發(fā)剛性需求，從而使成交量回歸到理性平穩(wěn)的水平。

中海地產(chǎn)總裁辦總經(jīng)理陳為強(qiáng)也告訴記者，四季度熱點(diǎn)城市房價(jià)會(huì)下調(diào)，但價(jià)格幅度不會(huì)太大，相對(duì)北京、上海，深圳區(qū)域的上漲空間不大，但下跌空間也有限，如果作為投資，未來二三級(jí)城市的投資回報(bào)率要大于一線城市。（華夏時(shí)報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道）

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