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除違約金外 不能索賠中介費

如果房客同意搬出，那么除了索賠違約金外，還能索賠什么?

俞法官解釋，雖說房東違約是為了獲得更大利益，但這不是一定的，也沒有證據(jù)可以證明，所以不能把房東獲取的利益全部還給房客。因此，法院只能判決房東支付違約金，而不會支持房客的其他賠償請求，比如再找其他房屋而支付的中介費等。

但是有一種情況例外，如果房東為攆走房客采取一些強制措施，比如斷水斷電等，是違法行為，要承擔相關(guān)責任。

比如因此損壞了屋里的電器設(shè)備等，如果該物品是房客的，房東要賠償，如果物品是房東自己的，則自己承擔損失。

關(guān)鍵詞·

房東

房東毀約責任 到法院會“加重”

俞里江法官解釋，類似糾紛訴至法院，法院一般會進行調(diào)解，若房主一定要解除合同，法院一般不會判決繼續(xù)履行租賃合同，但會“加重”房東的違約責任。

因為房屋租賃合同和一般的財產(chǎn)給付合同不一樣，不僅有財產(chǎn)關(guān)系，更有雙方的信任關(guān)系在里面，畢竟房主交付的是一套房屋。

當雙方信任關(guān)系喪失后，是無法繼續(xù)履行租房合同的。比如房主可能斷水斷電，換鑰匙；房客可能毀壞東西，不按時交房租等等。因此法院為避免一系列后續(xù)糾紛出現(xiàn)，一般不會判決強制履行合同。

但法院會判決房主支付違約金，違約金數(shù)額以雙方合同中約定的為準(大多數(shù)的合同中都約定為一個月房租)。

此外還會判決給房客一個月或者更長期限的騰房期，這樣無形中“加大”了房東的違約成本。

房東違約失信 也有道德風險

金律師稱，房東有違約行為會失信于房屋中介公司或者租戶，這樣以后該房再重新出租也會有問題。

此外，房東重新出租，也會面臨房租下跌的風險。

專家支招

漲租先走協(xié)商之道

面對房租不斷上漲的市場行情，房東如果想漲租金，也可以先與房客協(xié)商。

因為房客如果重新找房子，同樣面臨房租上漲的情況，所以與其重新找房子，還不如適當給房東增加一點房租，雙方協(xié)商解決并不是沒有可能，這樣都會省事。

為防止違約行為的發(fā)生，雙方可以把違約金約定得高一些，俞法官解釋，一般違約金數(shù)額為全年租金總額的30%左右比較合適。比如每月租金為3000元，全年租金為3.6萬元，那么違約金就可以約定為1萬元，相當于3個月的房租。

目前，在租房合同中比較流行的做法是把違約金約定為一個月租金，這是比較低的，在房租快速漲價的情況下，確實不利于對房客的保護。

俞法官同時提醒，按照合同法的規(guī)定，違約金是不能高于合同標的額30%的。如果約定過高，而違約一方當事人又在法庭上提出抗議，那么法院會根據(jù)具體情況酌情減少違約金數(shù)額。(楊京瑞)

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