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萬科領(lǐng)降 深圳08式崩盤前兆隱現(xiàn)

廖杰華

堅(jiān)決否認(rèn)全國范圍內(nèi)降價(jià)的余音尚未散去，被視為中國房地產(chǎn)業(yè)“帶頭大哥”的萬科開始降價(jià)了。

繼6月4日和5日萬科在深圳上演夜晚開盤，部分戶型每平方米直降五千后，萬科在端午節(jié)期間再次選擇促銷賣樓，萬科金色沁園推出部分特價(jià)房，120平方米大三房加品牌精裝，108萬元，折算每平方米不到7000元；萬科華府的價(jià)位為210萬-230萬元/套，節(jié)日期間購買可享受總價(jià)減幾萬的優(yōu)惠。

一個(gè)是標(biāo)桿型企業(yè)，一個(gè)是標(biāo)桿型城市，萬科引領(lǐng)的深圳房?jī)r(jià)變動(dòng)被看成是全國房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)向標(biāo)。繼2008年王石的“拐點(diǎn)論”引爆深圳房?jī)r(jià)下跌并席卷全國后，2010年的又一波下跌似乎從深圳卷土重來。

萬科領(lǐng)降

在經(jīng)歷了2008年“拐點(diǎn)論”的軒然大波后，萬科一直慎言降價(jià)。

6月1日，一則“萬科6月份開始全國降價(jià)”的消息引發(fā)業(yè)界震動(dòng)，但隨即遭到萬科的公開否認(rèn)。據(jù)悉，萬科一位高層對(duì)此消息大為震怒，并直接打電話找到了該消息的作者。萬科董秘譚華杰隨后也表示，萬科將積極主動(dòng)地順應(yīng)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)。

震怒是態(tài)度，否認(rèn)降價(jià)并不代表不降價(jià)。實(shí)際上，該消息并非空穴來風(fēng)，此時(shí)，萬科的降價(jià)引擎已經(jīng)在深圳開啟。

“全國降價(jià)言論”出現(xiàn)后的6月4日和5日，萬科連夜“摸黑”推出萬科清林徑和萬科第五園。萬科清林徑低于市場(chǎng)預(yù)期開盤，最低價(jià)僅8000多元/平方米，其在售大戶型均價(jià)為2萬元/平方米。萬科當(dāng)天還在這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，給了VIP客戶8萬元/套的優(yōu)惠，結(jié)果是，一個(gè)賣光，一個(gè)熱銷八成。

盡管萬科售樓處事后稱，那只是開盤日優(yōu)惠，并非降價(jià)，但這種優(yōu)惠仍在繼續(xù)。

6月15日前后，借著端午假期，萬科加速賣房。萬科金色沁園推出了部分特價(jià)房，120平方米大三房加品牌精裝，108萬元，折算每平方米不到7000元。萬科華府在售戶型有75平方米的小三房，80平方米的兩房改三房，130平方米的四房加保姆房，價(jià)位為210萬-230萬元/套，現(xiàn)在購買可享受總價(jià)減幾萬的優(yōu)惠。

在地產(chǎn)調(diào)控的混沌期，降價(jià)效果十分明顯。中國指數(shù)研究院提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，在萬科降價(jià)的一周內(nèi)，深圳成交量比上周增加一成左右，主要是由于新推出樓盤實(shí)際售價(jià)低于消費(fèi)預(yù)期導(dǎo)致，“像萬科清林徑和萬科第五園在推出較優(yōu)惠的折扣后，市場(chǎng)反應(yīng)良好，兩項(xiàng)目當(dāng)周共成交246套，占當(dāng)周深圳全市總成交量的五成”。

下跌共識(shí)

降價(jià)的不僅是萬科，去年下半年在香港上市的深圳地產(chǎn)商佳兆業(yè)也在大手筆甩賣旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

繼5月底“帶頭跳水”后，6月12日，佳兆業(yè)旗下主力樓盤上品雅園再次推出百套特惠房，優(yōu)惠幅度與之前相當(dāng)。佳兆業(yè)此次推出的百套特惠房為2棟B座，戶型也是帶精裝修84-88平方米的三房，全部朝向中心泳池，均價(jià)12800元/平方米左右。

佳兆業(yè)的甩盤是迫于業(yè)績(jī)、負(fù)債壓力。年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官張鴻光表示，其負(fù)債總額高達(dá)113.5億元。為此，佳兆業(yè)在4月22日發(fā)行總額3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達(dá)13.5%，打破了此前恒大地產(chǎn)保持的13%的息率紀(jì)錄。

看跌深圳乃至全國房?jī)r(jià)已成眾多上市房企高管的共識(shí)，包括在2009年的亢奮中一直保持冷靜的萬科。

在4月28日投資者電話會(huì)議上，萬科董秘譚華杰表示：看到近期出臺(tái)的政策力度之強(qiáng)，不是說近年以來罕見，而是從1993年、1994年第一次宏觀調(diào)控之后，十幾年之內(nèi)比較罕見的一個(gè)行為?！叭绻本?、上海、杭州、深圳這些城市的房?jī)r(jià)不降的話，恐怕行業(yè)所處的制度環(huán)境很難有一個(gè)緩解，很難有一個(gè)比較好的回轉(zhuǎn)?！弊T華杰說。

央企大佬招商地產(chǎn)的觀點(diǎn)也類似，在6月7日召開的股東大會(huì)上，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘表示，近期，國資委和住建部召集了房地產(chǎn)開發(fā)商開會(huì)，大家主流的意見是，政策下得比較集中、比較狠，但政策還沒完全到位，整體感覺是今年下半年和明年上半年，銷售價(jià)格會(huì)有比較大的影響。

華僑城一位高管也對(duì)本報(bào)記者表示，房?jī)r(jià)在今年內(nèi)下降已成必然，幅度在10%-20%。

2008年重演？

萬科降價(jià)、深圳樓價(jià)掉頭向下讓很多人想起了2008年。

2007年底2008年初，萬科董事長(zhǎng)王石曾發(fā)出預(yù)警，稱中國房地產(chǎn)將進(jìn)入“拐點(diǎn)”，卻招致地產(chǎn)同行們的一致討伐。2008年春節(jié)后，當(dāng)萬科將深圳金域東郡以均價(jià)7500元/平方米開盤，比銷售推廣時(shí)公布的預(yù)定價(jià)格低2500元/平方米時(shí)，業(yè)界才發(fā)現(xiàn)，王石的預(yù)警并非故作姿態(tài)。萬科的首先降價(jià)終于引發(fā)了深圳樓市的降價(jià)風(fēng)暴，并且讓這股風(fēng)暴席卷了全國。

與2008年相似，這一輪房?jī)r(jià)的下跌也是由上市房企發(fā)起。統(tǒng)計(jì)顯示，過去的兩個(gè)周，深圳大約有7個(gè)樓盤降價(jià)，其中有5個(gè)樓盤是上市房企。上述華僑城高管表示，上市房企由于業(yè)績(jī)壓力會(huì)率先降價(jià)，他們的降價(jià)推倒了深圳樓盤降價(jià)的多米諾骨牌，令深圳樓價(jià)下降成為共識(shí)。

數(shù)據(jù)最有說服力?！霸谒泄?月份合同銷售額的開發(fā)商中，恒大地產(chǎn)是唯一一家銷量和銷售額環(huán)比和同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的公司。我們將其歸因于其降價(jià)措施、對(duì)普通住宅項(xiàng)目的側(cè)重以及在中西部地區(qū)較高的業(yè)務(wù)占比?！备呷A證券分析師王逸表示。而一直在降價(jià)方面不為所動(dòng)并主打高端牌的富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國的5月銷售額環(huán)比跌幅分別為50%、63%和69%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王世界表示，在目前樓市調(diào)控背景下，其他營(yíng)銷手段都基本失靈，降價(jià)成為開發(fā)商最有效也是最重要的營(yíng)銷手段。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低，商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也面臨著考驗(yàn)，根據(jù)萬科的一季度報(bào)告，該公司一季度的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為-68億元，其中經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入只有134億元，而經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出卻高達(dá)202億元，按照這樣的速度，如果不加快銷售以及增加融資力度，萬科手持的179.2億元的現(xiàn)金，只需要三個(gè)季度就可以消耗殆盡；一季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-150億元，一季度籌資現(xiàn)金流量高達(dá)136.91億元，才使總現(xiàn)金凈增加額變成-13.6億元；招商地產(chǎn)一季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-7.94億元，每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.46元，公司一季度總現(xiàn)金凈增加額-7.26億元；金地集團(tuán)一季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量-34億元。

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