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近來，眾多海外金融機(jī)構(gòu)旗下亞洲不動產(chǎn)基金的去向，成為了眾多基金業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

6月初，有消息稱，美銀美林正在與全球最大資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)就出售旗下亞洲基金事宜進(jìn)行接觸。據(jù)悉，美銀美林所出售的亞洲基金的規(guī)模為35億美元，投資者對象主要為日本、中國、韓國、印度以及東南亞國家的不動產(chǎn)項(xiàng)目。隨即，又有外媒報(bào)道稱，美銀美林將暫時(shí)不會出售上述地產(chǎn)基金，其已退出了與轉(zhuǎn)讓該基金管理權(quán)有關(guān)的談判。

無獨(dú)有偶，近來，不止一家海外金融機(jī)構(gòu)在海外地產(chǎn)基金管理公司上有所動作。6月1日，中國光大控股有限公司（光大控股，0165.HK）宣布，向英國著名的投資公司安石投資管理公司（下稱“安石投資”）出售旗下光大亞雷房地產(chǎn)投資基金管理公司（下稱“光大亞雷”）39%股權(quán)。此后，光大亞雷將更名為光大安石。交易完成后，光大控股仍將持光大安石51%的股權(quán)。光大控股執(zhí)行董事兼行政總裁陳爽表示，光大安石將擔(dān)任光大安石中國房地產(chǎn)基金的管理者，而該基金主力投資中國二、三線城市的住宅及零售物業(yè)項(xiàng)目。

對此，6月9日，摩根大通證券（亞太）有限公司副總裁韓峰在接受記者采訪時(shí)表示，退出也好，做一部分轉(zhuǎn)讓也好，每家金融機(jī)構(gòu)依據(jù)自身發(fā)展都存在不同的選擇。值得注意的是，這些選擇往往與樓市環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)。

“在我個(gè)人看來，市場的因素能占到50%?！表n峰表示，“接下來，大家則更為關(guān)注的是，以什么樣的價(jià)格來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這往往與基金自身的策略緊密相關(guān)?！?br />
出售股權(quán)

據(jù)記者了解，雖然目前美銀美林亞洲房地產(chǎn)機(jī)會基金是否轉(zhuǎn)讓尚未得到美銀美林的證實(shí)，但是有關(guān)售賣掉該只基金的消息早已有之。

早在2009年，由于當(dāng)時(shí)美林與美國銀行合并存在變數(shù)，美林就決定出售該基金的管理權(quán)。截至2009年底，美國銀行已經(jīng)為其子公司First Republic Bank及其長期資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)Columbia Management找到了買家。而美銀美林亞洲房地產(chǎn)機(jī)會基金早在2008年9月就已經(jīng)封閉，而且投資已經(jīng)完成。

與此類似，此次光大控股轉(zhuǎn)讓光大亞雷的部分股權(quán)，則似乎讓歷史重演。據(jù)記者了解，光大亞雷成立時(shí)間并不久，光大控股在2008年出資85萬美元收購雷曼兄弟旗下的亞雷投資51%股權(quán)，并將其更名為光大亞雷。在去年年末，光大亞雷才剛剛完成首次資金募集，總額超過1億美元。

“雖然兩只基金所投資地區(qū)不完全相同，但不能否認(rèn)的是，美林開始要買這只基金，與光大亞雷的成立，都在上一輪中國樓市的波動期?！蹦澈Ｍ獾禺a(chǎn)基金管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人為本報(bào)記者分析，“這一次，也恰恰趕上了?！逼涠嗄甑膹臉I(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴他，基金管理公司的生存狀態(tài)與基金的發(fā)展策略關(guān)系密切，“每逢地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的波動期，基金管理公司層面都會出現(xiàn)大的調(diào)整，這并不是巧合?！?br />
雙重誘因

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，許多外資基金雖然長期看好中國樓市發(fā)展，尤為看重二三線城市，但是相比其他領(lǐng)域的投資，地產(chǎn)投資目前確實(shí)正位于一個(gè)投資“高點(diǎn)”，多數(shù)基金出手謹(jǐn)慎。

盛富資本國際有限公司（下稱“盛富資本”）董事總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，基金管理公司的波動自然與其生存狀態(tài)密切相關(guān)。他介紹說，基金管理人的收益一般是與投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的。也就是說，一般而言，收取利潤最高可以占到基金收益的20%。但是，獲得這樣份額的收益往往要符合一個(gè)條件，即投資基金能夠滿足或者超過基金投資人提出的回報(bào)率。比如說，回報(bào)超過10%，才能獲得一定的收益。

值得注意的是，“有的基金管理人是不依靠風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的，他們的收益往往只有分紅回報(bào)。也就是說，如果基金所投的項(xiàng)目不掙錢，基金管理人是沒有收益的，而且還白搭了運(yùn)營費(fèi)用。”黃立沖分析，“在分紅不好的情況下，如果有的人愿意給基金管理公司注資，為什么不轉(zhuǎn)讓呢？”

而上述負(fù)責(zé)人也對本報(bào)透露，上述兩家公司基金管理人的收益一般不外乎管理費(fèi)和分紅兩種，“管理費(fèi)差不多有2個(gè)點(diǎn)，占大頭的就是分紅?！?/p>

與此同時(shí)，令海外基金尷尬的除了樓市周期變動，還有越來越不適應(yīng)的生存環(huán)境。

在黃立沖等業(yè)內(nèi)人士眼中，伴隨著去年以來各類地產(chǎn)基金的不斷涌現(xiàn)，海外地產(chǎn)基金正面臨著更為復(fù)雜的市場環(huán)境。

“入行10多年才發(fā)現(xiàn)好項(xiàng)目是越來越少了。對于海外地產(chǎn)基金而言，有的時(shí)候，不得不與眾多投資機(jī)構(gòu)去追逐一些好的項(xiàng)目?！秉S立沖的圈內(nèi)朋友也對他的這一看法表示認(rèn)同?！昂枚嗷馉帗尣坏胶玫捻?xiàng)目，基金管理人員壓力很大，很多人都想轉(zhuǎn)行?！?

在他看來，壓力大的原因在于：除了找項(xiàng)目常見的溝通問題之外，去年樓市的瘋漲，也讓一些人對于地產(chǎn)投資預(yù)期值過高，而這其中，不排除一些新入行的基金機(jī)構(gòu)也有此想法。

“一些機(jī)構(gòu)以及一些炒家，都有這樣的心態(tài)。有的本土地產(chǎn)基金往往不會去做謹(jǐn)慎的調(diào)查，就開始投資，用一個(gè)比較高的估值投進(jìn)去，多次轉(zhuǎn)手后，市場環(huán)境就很有可能被攪亂?！秉S立沖坦言，“而外資地產(chǎn)基金則由于行事謹(jǐn)慎，投資決策考察時(shí)間長，不僅可能錯(cuò)失機(jī)會，更有可能無合適項(xiàng)目可投。

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