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第一財(cái)經(jīng)日報(bào)6月4日訊 “我們現(xiàn)在的均價(jià)是25000元/平方米,比4月份剛開盤時(shí)每平方米漲了1000元。”6月2日,位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)的K2清水灣項(xiàng)目銷售人員表示,盡管北京樓市新政已經(jīng)滿月了,但在房源相對有限而需求卻仍然旺盛的情況下,“降價(jià)是不可能的”。

然而,在他所提到的樓市新政作用下,北京商品房市場成交量急劇下滑,6月前兩天的商品住宅期房日成交量均不足50套。如此慘淡的市場環(huán)境下,開發(fā)商真的敢于漲價(jià)？

新房價(jià)格初現(xiàn)明升暗降

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者調(diào)查,以K2清水灣為代表的北京部分樓盤價(jià)格實(shí)際上是“明升暗降”。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,登記名稱為“清水灣嘉園”的K2清水灣項(xiàng)目共有560套房正在預(yù)售,住宅擬售價(jià)格為1號樓23500元/平方米、2號樓24000元/平方米,而其已成交的136套住宅的實(shí)際成交價(jià)為22119元/平方米,均未達(dá)到該銷售人員宣稱的25000元/平方米,甚至比開盤伊始對外宣稱的24000元/平方米的均價(jià)還要低。

而當(dāng)記者表達(dá)了25000元/平方米的均價(jià)難以承受的意思之后,上述銷售人員頗為神秘地表示:“如果誠心想買的話,我爭取給你申請一下優(yōu)惠,保證價(jià)格讓你滿意。前段時(shí)間我有個(gè)客戶買了套100多平方米的房子,我就幫他省出了一輛車錢,大概是30萬?！?/p>

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),5月,北京共成交住宅期房5646套,除去保障性住房,實(shí)際成交的商品住宅期房為3405套,環(huán)比4月下降了58.4%。同期成交的現(xiàn)房商品住宅套數(shù)為623套,環(huán)比下降64.2%。

尤其是自5月13日之后,北京的商品住宅期房日均成交量已經(jīng)跌破百套大關(guān),而這一趨勢甚至愈演愈烈,6月1日和2日的商品住宅期房日均成交均不足50套。

“5月份正值樓市調(diào)控的威力期,各項(xiàng)調(diào)控措施共同發(fā)力,對樓市的影響正在顯現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)銷售一線反饋的信息,自新政出臺以來,外地看房、購房的客戶明顯減少,同時(shí)投資性購房者也變得更加的謹(jǐn)慎,這些因素均導(dǎo)致了5月成交量的大幅下降。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,在成交量不斷萎縮并幾乎達(dá)到冰點(diǎn)以來,開發(fā)商的降價(jià)壓力已經(jīng)越來越大。

任啟鑫分析認(rèn)為,銷量的持續(xù)下降將影響到部分開發(fā)商的資金鏈安全,導(dǎo)致個(gè)別樓盤出現(xiàn)降價(jià)行為,并逐步傳導(dǎo),從而實(shí)現(xiàn)整體市場價(jià)格的回落,“預(yù)計(jì)降價(jià)的時(shí)間窗口有可能出現(xiàn)在今年第四季度”。

項(xiàng)目開盤數(shù)量低于預(yù)期

隨著成交量的持續(xù)低迷,開發(fā)商的推盤熱情也大大降溫。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份京城共有24個(gè)項(xiàng)目入市銷售,其中首次開盤的純新盤項(xiàng)目僅“元大都7號”一個(gè)項(xiàng)目,其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開盤。5月累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為5264套,供應(yīng)面積為58.7萬平方米。環(huán)比4月份,開盤項(xiàng)目減少了42.9%,供應(yīng)套數(shù)減少了47.5%、供應(yīng)面積減少了27.2%。

根據(jù)數(shù)據(jù)對比,可以明顯看出,盡管5月的供應(yīng)量出現(xiàn)了降低,但與當(dāng)月的成交量相比依然呈現(xiàn)出供大于求的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示,5月份實(shí)際成交的期房商品住宅僅為3405套,以套數(shù)計(jì),5月供需比達(dá)到了1.5∶1,創(chuàng)年內(nèi)新高。

土地市場漸冷防流拍

成交量持續(xù)走低的另一個(gè)衍生物,就是開發(fā)商拿地意愿的降低。

根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息統(tǒng)計(jì),截至5月31日,北京土地市場今年共成交94塊土地,成交總額達(dá)599.6億元,為去年全年土地收入的65%。但進(jìn)入調(diào)控政策執(zhí)行期的5月,北京土地市場中成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地僅有18塊,占今年前五個(gè)月土地成交總數(shù)的兩成,并且還出現(xiàn)了5塊因無人報(bào)價(jià)而流拍的非住宅用地。

“無論是土地溢價(jià)的減少,還是成交量下跌、供需疲軟等,這些都是樓市調(diào)控背景下,開發(fā)商適應(yīng)市場環(huán)境的具體表現(xiàn)。”任啟鑫認(rèn)為,在一系列限制投資消費(fèi)政策的作用下,樓市短期內(nèi)很難出現(xiàn)曾經(jīng)的紅火現(xiàn)象,而且從目前的實(shí)際情況來看,樓市交易低迷的現(xiàn)象在未來一段時(shí)間內(nèi)還將存在。

陳云峰則認(rèn)為,以目前的市場情況看,調(diào)控政策應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的目的,因此他判斷后市或許將不會再有新的政策出臺。

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