住宅調(diào)控對(duì)資金的擠出效應(yīng)，這些資金的出口在哪？時(shí)下黃金價(jià)格高企，投資空間不大。股市跌跌不休，似乎很難成為這些資金的釋放口。靜躺在銀行，在通貨膨脹預(yù)期下，不到萬(wàn)不得已，投資者也不會(huì)這樣選擇。投資工具與選擇余地不大的情況下，短期內(nèi)回暖的商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì)成為投資者的選擇之一。
近段時(shí)間，處于配角地位的商業(yè)地產(chǎn)搖身成為置業(yè)投資者眼中的主角，對(duì)其紛紛示好?！按禾煺f(shuō)”一時(shí)鋪天蓋地。同時(shí)，地產(chǎn)商也開(kāi)始將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。在目前住宅政策趨緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)真能成為開(kāi)發(fā)商的"春天"嗎？
福州房地產(chǎn)專家劉福泉表示，從商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的特質(zhì)來(lái)看，置業(yè)者還需要冷靜與理性的心態(tài)。而對(duì)像大連萬(wàn)達(dá)這樣，早在幾年前就以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，租金可以為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但對(duì)于現(xiàn)在想把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要謹(jǐn)慎出擊，同樣對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更要慎重。
商業(yè)地產(chǎn)熱銷預(yù)示“春天說(shuō)”？稱商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值回歸或許更準(zhǔn)確
“在短期內(nèi)，投資資金會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但他們不會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的增值需要通過(guò)商業(yè)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)提升地產(chǎn)的價(jià)值，從這個(gè)意義上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有散客投資者炒作的空間。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)講究長(zhǎng)期持有、務(wù)實(shí)運(yùn)營(yíng)，熱捧商業(yè)地產(chǎn)絕非坦途?！比趨R置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)廖成章說(shuō)，快速擴(kuò)張對(duì)管理的挑戰(zhàn)巨大，要建立一個(gè)成功的城市綜合體，企業(yè)不僅需要充足資金，還要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。由于各家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式不同，所以目前還未到快速?gòu)?fù)制階段。
如今商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值回歸是源于住宅置業(yè)的導(dǎo)向。早期置業(yè)寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)是高比例、短年限的貸款按揭，與置業(yè)住宅相比，意味著投資同樣區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻更高，現(xiàn)金壓力更大。而住宅項(xiàng)目，因?yàn)閮r(jià)格提升更快，轉(zhuǎn)手更易，受到追求利潤(rùn)投資者的偏愛(ài)。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市化進(jìn)程加速是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)線支撐。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波在接受采訪時(shí)表示，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，將不斷推動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)的繁榮將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的興旺。本次樓市新政在一定程度上提升了商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度。但商業(yè)地產(chǎn)還遠(yuǎn)未到討論“春天”的時(shí)候，稱為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的正常化回歸或許更為準(zhǔn)確。
商圈的開(kāi)發(fā)需要培育 失敗的商業(yè)地產(chǎn)可能造成投資者資金回流困難
一座城市能夠容納多少綜合體？城市綜合體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、體量大、資金量大，不是每個(gè)城市和房地產(chǎn)企業(yè)都適合，必須視政策、經(jīng)濟(jì)、需求而定。有一句名言：“當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有成為爛尾樓順利開(kāi)業(yè)時(shí)，還遠(yuǎn)未到開(kāi)香檳慶祝的日子”。失敗遠(yuǎn)多于成功，可謂國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。因此民間流傳一句話，商鋪商鋪，是先有商后有鋪，先有商業(yè)后有商業(yè)地產(chǎn)。
劉福泉認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要準(zhǔn)確定位，但其中密集資金和高端人才是困擾商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸。在無(wú)數(shù)失敗案例中，招商不良和低效的后期運(yùn)營(yíng)是共性。如何讓招商和后期運(yùn)營(yíng)順利進(jìn)行，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道難題。此外商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的運(yùn)作項(xiàng)目，與住宅相比，風(fēng)險(xiǎn)頗大。而且商業(yè)房地產(chǎn)由于資金量大，也不如住宅項(xiàng)目容易賣掉的，屆時(shí)，資金回流很有問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)考驗(yàn)實(shí)力 跟進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)尚需謹(jǐn)慎
從目前商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值。而以商鋪銷售為主的開(kāi)發(fā)模式，賺取的只是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，與商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益以及資本收益相比，雖然資金回流較快，但從長(zhǎng)期來(lái)看，出售的資金回流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自持物業(yè)?！半m然商業(yè)地產(chǎn)的好處大家都知道，但并不是所有人都能做到的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金大致來(lái)源于銀行貸款與自籌資金。目前的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道受制于政策，主要來(lái)源還是靠銀行貸款，如果信貸政策一旦收緊，那項(xiàng)目運(yùn)作就會(huì)受到很大影響?！币粯I(yè)內(nèi)人士分析道。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為下一個(gè)亮點(diǎn)，這是地產(chǎn)界的共識(shí)，即便如此，對(duì)于資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是不能盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，尤其要避免大體量的商業(yè)項(xiàng)目。相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)的短平快來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型的，屬于長(zhǎng)線運(yùn)作。目前，高庫(kù)存的商品住宅難以在短時(shí)間內(nèi)消化，資金來(lái)源成為首當(dāng)其沖的難題。
對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)是有風(fēng)險(xiǎn)的。
如何投資商業(yè)地產(chǎn)“行家”來(lái)支招
——福州晚報(bào)專訪中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利先生
商鋪因所使用的土地性質(zhì)不同，不受新政影響；商鋪不僅每年可給業(yè)主帶來(lái)租金收益，而且其物業(yè)本身也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀況而增值。但是，并不是所有的商鋪都有很好的投資價(jià)值。那么，對(duì)于投資者而言，如何選擇風(fēng)險(xiǎn)較小、投資性價(jià)比較高的產(chǎn)品呢？福州晚報(bào)請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)行家為您支招。
地段決定投資價(jià)值
選擇商鋪?zhàn)钪匾氖堑囟危?/strong>
什么樣的地段算好的地段呢？中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利先生指出，好的地段具有豐富的歷史和文化積淀，能夠體現(xiàn)出一個(gè)城市的性格，代表著城市商業(yè)發(fā)展的最新潮流，具有難以替代的作用。有利于吸引更多的消費(fèi)者光顧，也有利于吸引更多的零售品牌進(jìn)駐，傳統(tǒng)商圈如東街口、茶亭街、中亭街等地方，如果有新開(kāi)發(fā)的商業(yè)店面就值得關(guān)注。投資傳統(tǒng)地段可以說(shuō)是大投資、穩(wěn)回報(bào)的一種投資商業(yè)地產(chǎn)手段。這些地段就適合資金量大，追求穩(wěn)定回報(bào)的企業(yè)主級(jí)別的投資客。
應(yīng)從政府規(guī)劃中嗅商機(jī)
郭增利表示，如果時(shí)刻關(guān)注政府每年最新的區(qū)域改造規(guī)劃，就能從中最先嗅到商機(jī)。比如從新興的商圈中尋找熱土與低洼地。隨著周邊城市外來(lái)人群的消費(fèi)比重和份額逐漸上升，新興區(qū)域性商圈生活化定位的挑戰(zhàn)，其發(fā)展重心逐漸從過(guò)去單純強(qiáng)調(diào)品牌和販賣貨品轉(zhuǎn)向進(jìn)一步完善功能組合，豐富配套服務(wù)，新的一代商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)勢(shì)而生。新興商圈在形成之初，往往能夠克服傳統(tǒng)商圈的缺陷，首先強(qiáng)調(diào)豐富的商業(yè)功能，以此來(lái)規(guī)避與傳統(tǒng)商圈在進(jìn)行品牌資源競(jìng)爭(zhēng)時(shí)的弱勢(shì)地位。這些商鋪就適合資金量較少、追求高回報(bào)的中產(chǎn)階級(jí)投資客。
選擇有“品牌”的開(kāi)發(fā)企業(yè)更有保障
在任何情況下，有品牌的產(chǎn)品總會(huì)比普通產(chǎn)品更有購(gòu)買(mǎi)與投資的價(jià)值。“相信品牌的力量”并不是一句空話。尤其是房地產(chǎn)這樣的大投入大回報(bào)行業(yè)。一個(gè)有品牌的商業(yè)地產(chǎn)也許在投入前期會(huì)更多，但是運(yùn)營(yíng)回報(bào)的保證也會(huì)大大高于小開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。
郭增利先生近幾年考察過(guò)全國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)，他發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品不同。商業(yè)地產(chǎn)剛開(kāi)始是看不見(jiàn)摸不著的，往往是從開(kāi)發(fā)商構(gòu)建的一個(gè)美好遠(yuǎn)景去判斷。因此，購(gòu)房者肯定要選擇信譽(yù)較高、市場(chǎng)口碑較好的企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，來(lái)得更有保障。
郭增利開(kāi)玩笑地說(shuō)，“最簡(jiǎn)單找品牌的方法就是看他有沒(méi)做廣告，雖然不能說(shuō)投廣告的都是好品牌，但多少能從它的廣告宣傳中看到一個(gè)企業(yè)的品牌理念和實(shí)力?！?/p>
因此品牌的建設(shè)貫穿在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，投資者可以從廣告中發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目主推的賣點(diǎn)，從售樓部發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)意識(shí)。尋找商業(yè)地產(chǎn)投資的好項(xiàng)目，必須用品牌的眼光來(lái)看，這樣投入才會(huì)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
要考察開(kāi)發(fā)商的后期“運(yùn)營(yíng)”能力
購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，一定要比較好的了解商業(yè)地產(chǎn)的定位和營(yíng)銷方式，以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式，這樣便于對(duì)樓盤(pán)未來(lái)的成功與否，做一個(gè)比較準(zhǔn)確的評(píng)估。
商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的最終目的、核心目的就是能夠按照預(yù)定的目標(biāo)整合商家，管理商家，更新商家，同時(shí)把整個(gè)樓盤(pán)的整體形象推向市場(chǎng)。在這個(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，單兵作戰(zhàn)絕不可能取勝。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商將是投資時(shí)最有用的附加值。
郭增利先生針對(duì)福州特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)給出了幾點(diǎn)建議，首先要進(jìn)一步強(qiáng)化傳統(tǒng)商圈的特色，緊緊抓住購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的年輕群體，走時(shí)尚集合路線；其次針對(duì)商圈中較為薄弱的配套服務(wù)功能，進(jìn)行大力完善和補(bǔ)充，以形成更大的對(duì)顧客的吸引能力，避免由于內(nèi)外部環(huán)境制約造成的消費(fèi)者流失。
投資公式
地段+品牌+運(yùn)營(yíng)商/價(jià)格＝該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分值
綜上所述，郭增利先生很理性地為我們計(jì)算出一個(gè)投資商鋪計(jì)算公式：地段(百分制打分)+品牌(百分制打分)+運(yùn)營(yíng)商(百分制打分)/價(jià)格＝該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分值。
將地段、品牌、運(yùn)營(yíng)商都換成百分制，將有意向的產(chǎn)品打上分除以價(jià)格就是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分值，選擇分?jǐn)?shù)越高的購(gòu)買(mǎi)，就是越理性的投資方式，這樣才不會(huì)在如此之多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“亂花漸欲迷人眼”了。
-福州晚報(bào)記者 王占艷 張海 陳龍
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